Оценка градостроительного потенциала

Оценка градостроительного потенциала – это анализ, который решает одну задачу: определить, что можно построить на конкретном земельном участке и можно ли что-то построить вообще. Ответ даётся не в общих словах, а расчётом: сколько квадратных метров, какой этажности и в каких границах допускает действующий градостроительный регламент с учётом всех ограничений. Провести такую оценку дешевле и быстрее, чем потерять деньги на этапе строительного проектирования зданий или получения разрешения на строительство.

Оценка градостроительного потенциала земельного участка: что это такое

Градостроительный потенциал земельного участка – это максимально допустимый объём застройки, который можно на нём реализовать в рамках действующего законодательства и градостроительной документации. Величина не абстрактная: она складывается из технико-экономических показателей (ТЭП) – площади застройки, общей площади здания, этажности, высоты, плотности застройки.

Внутри задачи «что и можно ли» лежат две составляющие, которые в практике постоянно смешивают.

1. Право строить. Оно вытекает из земельно-правовых отношений: вида права на участок, цели его предоставления, условий договора. Владеть землёй и иметь право её застраивать – не одно и то же.
2. Разрешённые параметры. Их устанавливает градостроительный регламент в составе правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Регламент определяет виды разрешённого использования (ВРИ) и предельные параметры разрешённого строительства.

Для чего проводится анализ градостроительного потенциала

Ошибку, допущенную на этапе предпроектной проработки, нельзя исправить ни проектом, ни стройкой. Если участок не даёт заявленных параметров, обесценивается вся финансовая модель проекта – при том, что деньги за землю уже заплачены.

Типичные последствия работы с непроверенным участком:

1. отказ в выдаче разрешения на строительство – проект не соответствует плану земельного участка (ГПЗУ);
2. невозможность реализовать ТЭП, заложенные в инвестиционный анализ, – регламент даёт меньше;
3. обнаружение зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) уже после начала проектирования;
4. необходимость дорогостоящего изменения ВРИ участка или предельных параметров через внесение изменений в ПЗЗ – это от года работы и отдельный бюджет;
5. потери на арендной плате и на замороженном капитале, пока проект стоит.

Предметы анализа при оценке градпотенциала

Правовой статус земельного участка и наша практика

Проверяются вид права и его содержание. Строить позволяют собственность, аренда с соответствующей целью предоставления, безвозмездное пользование (ст. 39.10 Земельного кодекса РФ). Сервитут и публичный сервитут дают ограниченное право и для полноценной застройки недостаточны. Постоянное (бессрочное) пользование по ст. 39.9 ЗК РФ частным застройщикам не предоставляется, пожизненное наследуемое владение с 2001 года не предоставляется вовсе – включать их в перечень прав, дающих возможность строить, для девелоперского проекта некорректно.

Отдельно читаются обременения и запреты в правоустанавливающих документах. В нашей практике постоянно возникают случаи, когда клиент приобретает у города участок примерно за 20 % его кадастровой стоимости, будучи уверенным в удачном вложении. Низкая цена объяснялась просто: в разделе договора купли-продажи об ограничениях использования и обременениях был прямо установлен запрет на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Собственность оформлена, право строить – нет.

В Москве право строить – отдельная платная привилегия. Для земли в собственности изменение ВРИ на вид, предусматривающий строительство или реконструкцию, оплачивается по ст. 12.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»; размер платы определяется по постановлению Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП как разница кадастровых стоимостей участка со старым и новым ВРИ. Снятие запрета на строительство, установленного п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, оплачивается отдельно.

Для земли в аренде у города цель предоставления меняется на «проектирование и строительство (реконструкцию)» через Департамент городского имущества, после чего арендная плата считается по особым ставкам постановления Правительства Москвы. Ставка составляет 1,5 % кадастровой стоимости с момента смены цели предоставления и далее повышается вплоть до ввода объекта в эксплуатацию: 3% – за третий год, 5% – за четвертый год, и так до 10% за шестой и последующие годы до ввода в эксплуатацию. Смысл механизма в том, что право строить не только платное, но и со встроенным таймером: затяжка сроков проектирования и согласований бьёт по бюджету девелопера напрямую.

Градостроительная документация

Анализируются документы территориального планирования и градостроительного зонирования: генеральный план, ПЗЗ и территориальная зона участка, градостроительный регламент этой зоны, документация по планировке территории – проект планировки (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ). Проверяются сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД; в Москве – ГИС ОГД) и действующий ГПЗУ.

ГПЗУ – ключевой документ: именно на соответствие ему проверяется проект при выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ). Он выдаётся бесплатно за 14 рабочих дней, но информация из него используется только в течение трёх лет со дня выдачи (ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Срок здесь не формальность. В нашей практике по объекту реконструкции орган государственного строительного надзора отказал в приёме документов на выдачу разрешения на строительство именно по этому основанию: представлены документы, утратившие силу, истёк срок действия градостроительного плана земельного участка. Градостроительный потенциал имеет срок годности, и к моменту подачи заявления он должен быть подтверждён действующими документами.

Ограничения использования территории

ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории. Перечень закрытый: 28 видов по ст. 105 ЗК РФ. Наиболее частые для городской застройки – зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, санитарно-защитные зоны, охранные зоны инженерных сетей, трубопроводов и линий связи, водоохранные зоны, придорожные полосы, охранные зоны метрополитена и тепловых сетей.

Особенность ЗОУИТ в том, что на местности их не видно. Участок выглядит абсолютно пригодным, забор стоит, подъезд есть – а строить в заявленных параметрах нельзя.

Здесь же проверяются случаи, когда градостроительный регламент не распространяется на участок (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ – территории общего пользования, участки, ВРИ которых устанавливается документацией по планировке территории, участки для пользования недрами, линейные объекты) и когда он вовсе не устанавливается (ч. 6 ст. 36 – земли лесного и водного фонда, запаса, особо охраняемых природных территорий, сельхозугодья). В этих случаях разрешённые параметры определяются иначе, и стандартная логика расчёта не работает.

Параметры возможной застройки

Из градостроительного регламента и ГПЗУ выбираются предельные параметры: максимальная высота и этажность, плотность застройки, процент застройки, минимальные отступы от границ участка, требования к местам размещения зданий. Параллельно устанавливаются фактические ТЭП существующих зданий – по данным ЕГРН, БТИ и технической документации.

Разница между предельно допустимыми и фактическими показателями и есть неиспользованный градостроительный потенциал.

Инженерная и транспортная обеспеченность

Разрешённые квадратные метры не равны построенным, если объект нечем обеспечить. Проверяется возможность подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения – технические условия по ст. 52.1 ГрК РФ и отраслевым правилам. Без технических условий не проектируются инженерные разделы, без них не проходит экспертизу проектная документация. У технических условий есть свой срок действия.

Транспортная составляющая – возможность организации въезда и выезда, нормативная обеспеченность машино-местами, примыкание к улично-дорожной сети. Для ряда ВРИ это самостоятельный ограничитель.

Сводно по всем пяти направлениям:

Этапы оценки архитектурно-градостроительного потенциала

Сбор исходных данных

Документы и сведения, которые необходимо подготовить:

1. выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. выписки из ЕГРН на все объекты капитального строительства на участке;
3. правоустанавливающие документы – договор купли-продажи или аренды со всеми дополнительными соглашениями;
4. ГПЗУ при наличии, с проверкой даты выдачи;
5. сведения ИСОГД о территориальной зоне, регламенте и ЗОУИТ;
6. техническая документация на существующие здания – техпаспорта БТИ, поэтажные планы;
7. топографическая съёмка или актуальная подоснова;
8. ранее полученные технические условия и договоры о подключении.

Анализ градостроительной документации

Сведения сопоставляются между собой. На практике расхождения между ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ и фактическим использованием – норма, а не исключение. Устанавливается, какая территориальная зона действует, какие ВРИ основные, условно разрешённые и вспомогательные виды, какие предельные параметры установлены, какие ЗОУИТ накладываются на участок и в какой его части, не изменена ли документация по планировке территории.

Расчёт градостроительного потенциала

Расчёт выполняется в логике «разрешено минус реализовано». Упрощённо: предельная общая площадь застройки определяется как площадь участка, умноженная на максимальную плотность застройки, установленную регламентом; свободный потенциал – разница между этой величиной и суммарной площадью существующих зданий. Полученное значение затем ограничивается сверху: пятном застройки с учётом отступов и ЗОУИТ, предельной высотой и этажностью, нормативной обеспеченностью парковками и озеленением, пропускной способностью инженерных сетей.

Никакой калькулятор градостроительного потенциала эту работу не заменяет: онлайн-расчёт даёт грубую верхнюю границу по плотности, но не учитывает ни обременений, ни ограничений, ни фактического состояния сетей.

Подготовка выводов и рекомендаций

На выходе формулируются сценарии:

• строить в рамках действующего градостроительного регламента;
• менять ВРИ или предельные параметры через внесение изменений в ПЗЗ;
• отказаться от участка.

По каждому сценарию оцениваются достижимые ТЭП, сроки процедур и порядок затрат.

Что получает заказчик по результатам оценки потенциала использования участка

• однозначный ответ – можно ли строить и сколько;
• расчёт допустимых ТЭП с обоснованием каждого ограничивающего фактора;
• перечень выявленных ограничений и обременений со ссылками на документы;
• оценку реализованного и свободного градостроительного потенциала;
• сценарии развития участка с оценкой сроков и порядка затрат на изменение регламента;
• дорожную карту дальнейших действий – какие процедуры, в какой последовательности и в каком органе.

Как использовать результаты расчёта градостроительного потенциала

Перед покупкой объекта

Самый выгодный момент для проверки. Оценка проводится по открытым и запрашиваемым данным, участие продавца для базового анализа обычно не требуется. Результат либо подтверждает цену, либо становится аргументом для её снижения, либо останавливает сделку. Стоимость проверки несопоставима со стоимостью объекта, который нельзя застроить.

Перед реконструкцией объекта

Ключевой вопрос – сколько потенциала уже выбрано существующим зданием. Реконструкция с увеличением площади возможна только в пределах свободного остатка и только при соответствии ВРИ. Отдельно проверяется, не установлен ли в правоустанавливающих документах запрет на реконструкцию и не является ли здание объектом культурного наследия.

Перед новым строительством

Оценка задаёт исходные данные для архитектурно-градостроительной концепции и для финансовой модели. Она же показывает, требуется ли изменение ВРИ или предельных параметров, – и если да, то этот процесс запускается до проектирования, а не параллельно ему.

Нормативная база

1. Градостроительный кодекс РФ – ст. 30, 36, 37 (градостроительное зонирование и регламент), ст. 51 (разрешение на строительство), ст. 52.1 (подключение к сетям), ст. 57.3 (ГПЗУ);
2. Земельный кодекс РФ – гл. XIX и ст. 105 (ЗОУИТ), ст. 39.9, 39.10, 39.20, 39.23–39.26 (права на землю);
3. постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП – ПЗЗ города Москвы;
4. Закон города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» – ст. 12.1, 12.2;
5. постановление Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП – плата за изменение ВРИ;
6. постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП – ставки арендной платы при смене цели предоставления.

Куда двигаться дальше

Если участок ещё не куплен – начинайте с градостроительно-земельного аудита (ГЗА) перед покупкой. Если земля уже ваша и вопрос в том, что и в каком объёме на ней строить, – это ГЗА перед строительством. Если по результатам расчёта выясняется, что действующий ВРИ или предельные параметры не дают нужных показателей, следующим шагом становятся буклет градостроительного обоснования внесения изменений в ПЗЗ и архитектурно-градостроительная концепция.