Зоны охраны объектов культурного наследия

В ЕГРН внесены сведения о границах территории объектов культурного наследия, защитных зонах и зонах охраны ОКН. Но иногда бывает, что земельные участки рядом с памятниками архитектуры имеют обременения, которые не отражены в документах. Из-за этого после проверки работы могут остановить в любой момент. Важно перед началом работ определить ограничения, которые накладывают зоны охраны объектов культурного наследия, и адаптировать будущий строительный проект под них.

Зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН): что это такое

Зоны охраны ОКН – это территории вокруг памятника или ансамбля, в пределах которых действует особый режим использования земли и недвижимости. Правила защищают сами памятники, окружающий их исторический облик, планировку и природный ландшафт.

Режим регулируется законом № 73-ФЗ и Постановлением Правительства РФ № 972. Чтобы он был установлен, готовят проект границ, который проходит государственную экспертизу.

Под ограничения попадают строительство, ремонт и реконструкция зданий. Нельзя произвольно менять их высоту, выбирать случайные цвета или материалы для фасадов. Правила касаются даже установки кондиционеров, рекламных вывесок и благоустройства территории.

Что относится к ЗОУИТ объектов культурного наследия

К ЗОУИТ в сфере охраны объектов культурного наследия относятся зоны охраны объектов культурного наследия и защитные зоны. Такой режим предусматривает статья 105 Земельного кодекса РФ.

Зоны охраны устанавливаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия. В этом проекте определяют границы территории и режимы использования: что допускается на участке, какие работы ограничены, какие требования действуют к застройке, реконструкции, ремонту и изменениям архитектурного облика. В состав зон охраны могут входить охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зона охраняемого природного ландшафта.

Защитные зоны действуют как специальная мера сохранения памятников и ансамблей до утверждения проекта зон охраны. Их параметры зависят от вида объекта и его расположения в границах населенного пункта или за его пределами. После утверждения зон охраны и внесения сведений о них в ЕГРН защитная зона прекращает действие.

Оба режима обязательны для правообладателей участков, арендаторов и застройщиков. Для проверки ограничений одной выписки из ЕГРН может быть недостаточно: дополнительно анализируют приказы органов охраны, градостроительные документы и утвержденный проект зон охраны.

Чем территория ОКН отличается от охранной и защитной зоны памятника культурного наследия

Это три разных режима с разной строгостью ограничений. На самой территории ОКН любое строительство новых объектов полностью запрещено. В защитной зоне стройка также не допускается до утверждения постоянных правил. Зоны охраны позволяют строить новые объекты, но только при соблюдении регламентов.

Более подробно разница между этими терминами описана в таблице.

Даже если участок не входит в территорию ОКН, он может попадать в охранную или защитную зону. В этом случае возможности его использования будут существенно ограничены.

Какие бывают зоны культурного наследия

Закон выделяет три вида зон охраны ОКН: охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зону охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона ОКН

Это участок, который примыкает вплотную к памятнику. Здесь действуют самые строгие правила, так как главная задача – сберечь здание в его привычном историческом окружении.

В этой зоне запрещено любое новое строительство и ограничена хозяйственная деятельность. Разрешается только благоустройство и работы по восстановлению исторической среды или сохранению старых элементов. В редких случаях стройка возможна, но только если нужно воссоздать ранее утраченное здание и это не мешает обзору памятника.

Под контроль попадают не только размеры новых или реконструируемых построек. Регламентируется все: материалы отделки, цвета фасадов, архитектурный стиль, дизайн вывесок и даже размещение кондиционеров. Весь облик территории должен соответствовать истории этого места.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Территория за границами охранной зоны культурного наследия. Новое строительство разрешено, но только в строго определенных рамках. Оно должно подстраиваться под историческую среду. Для каждого участка устанавливают допустимую высоту и плотность застройки. Определяют также назначение зданий, вид озеленения. При этом требования могут различаться даже в пределах одного квартала.

Для застройщика это самый сложный участок с точки зрения проектирования. Формально строить можно, но каждый параметр будущего здания нужно обосновывать и подтверждать, что проект не навредит облику памятника.

Зона охраняемого природного ландшафта

Устанавливается, если важно сохранить природное окружение памятника. Главная цель – сберечь ландшафт и панорамные виды, которые определяют облик исторического места.

На таких территориях строительство и реконструкция либо запрещены, либо сильно ограничены. Под запрет попадают любые работы, которые могут нарушить природное равновесие или закрыть обзор на объект. В этой зоне ценным считается даже само отсутствие застройки и пустое пространство.

Границы охранных и защитных зон

Сколько метров составляет охранная зона? Границы рассчитывают эксперты после изучения истории места и архивов. Главная задача – сохранить привычный вид на памятник и окружающий ландшафт. Из-за этого охранные зоны часто не совпадают с границами участков на кадастровой карте.

Для защитных зон в законе прописаны фиксированные расстояния от границ памятника:

• Для отдельных зданий: 100 м в городе и 200 м за его чертой.
• Для архитектурных ансамблей и усадеб: 150 м в городе и 250 м за его чертой.
• Если границы территории памятника еще не утверждены, расстояние отсчитывается прямо от его стен. Защитная зона увеличивается до 200 м в городе и до 300 м за его пределами.

Региональные власти могут изменить эти цифры только после проведения экспертизы.

Объединенные и единые зоны охраны: что это значит

Когда несколько памятников расположены рядом, для них могут установить объединенную охранную зону памятника культурного наследия. Этот нужно, чтобы защищать историческую среду как единое целое.

Территория может включать сразу несколько охранных режимов, а ее точные границы и правила определяются общим проектом. В документах также встречается термин «единая зона охраны». По сути, это тот же инструмент, позволяющий применять общие правила застройки для группы соседних объектов.

Что делать, если участок или здание попали в зону ОКН?

В этой ситуации необходимо:

1. Уточнить вид зоны. Нужно проверить выписку из ЕГРН, ГПЗУ и приказы ведомств по охране памятников. В них указаны точные границы и запреты.
2. Изучить правила, что разрешено делать на участке. Ограничения в зонах охраны ОКН могут касаться не только стройки, но и ремонта фасадов или отделки.
3. Скорректировать проект работ в зоне ОКН в соответствии с законом.
4. Оценить риски. Работа без учета этих норм ведет к судам, штрафам и требованию снести объект.
5. Подать готовый проект в орган охраны памятников и получить официальное разрешение до начала любых работ на площадке.