ЗоСТР в Московской области

В каких случаях требуется заключение о соблюдении технических регламентов?

1. Внести изменения в ПЗЗ Московской области – установить другой вид территориальной зоны и другие предельные параметры разрешенного строительства.

Часто землепользователь обращается в Росреестр за изменением в ЕГРН основного ВРИ земельного участка, на что получает отказ со ссылкой на необходимость внесения изменений в ПЗЗ соответствующего муниципального образования. Затем, обратившись за соответствующей госуслугой Подмосковья, получает отказ из-за отсутствия того самого экспертного заключения (п.п. 7.1.3, 8.1.2 Порядка). Именно здесь Вам потребуется наша услуга, и Вы уже знаете, к кому обратиться.

Регламентирующий документ – Распоряжение Мособлархитектуры от 13.12.2022 г. №27РВ-686 «Об утверждении Порядка принятия решения об учете предложений физических и юридических лиц в проекте внесения изменений в правила землепользования и застройки городского округа Московской области».

2. Получить Разрешение на условно-разрешенный вид использования участка (УРВИ)

Помимо основного ВРИ, который устанавливается для территориальной зоны в ПЗЗ, существует еще УРВИ, который устанавливается в индивидуальном порядке для отдельного земельного участка. В данном случае по госуслуге Подмосковья также потребуется наше экспертное заключение (п.п. 8.1.5, 9.1.5 Административного регламента).

Регламентирующий документ – Распоряжение Мособлархитектуры от 13.12.2022 г. №27РВ-687 «Об утверждении Административного регламента представления государственной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства на территории Московской области».

3. Получить Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ОоППРС)

Ст.40 ГрК РФ и госуслуга Подмосковья предусматривают возможность отклониться от следующих предельных параметров разрешенного строительства, если участок неблагоприятен для застройки и имеет площадь меньше, чем это требуется регламентом:

• предельное количество этажей или высота;
• минимального отступа от границ земельного участка;
• максимального процента застройки земельного участка.

При этом отклониться можно только в случае соблюдения технических регламентов, о чем должно свидетельствовать соответствующее экспертное заключение (п.п. 8.1.5, 8.1.6, 9.1.5 Административного регламента).

Регламентирующий документ – Распоряжение Мособлархитектуры от 12.08.2022 г. №27РВ-387 «Об утверждении Административного регламента представления государственной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории Московской области».

Каков состав ЗоСТР? Какие к нему есть требования?

Вышеуказанными Административными регламентами и Порядком определены схожие составы экспертных заключений о соблюдении требований технических регламентов при внесении изменений в градостроительную документацию:

• Основания для подготовки заключения

Здесь описывается правовое основание подготовки со ссылками на ГрК РФ, Административный регламент госуслуги, приводятся сведения об установленном градостроительном регламенте и действующих Правилах землепользования и застройки, приводится фрагмент карты градостроительного зонирования, описывается цель заключения со ссылкой на госуслугу и прикладывается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

• Описание существующего положения

Описывается, с чем граничит участок со всех сторон, приводится космоснимок и фотофиксация существующего положения территории, описывается существующая застройка и планировочные ограничения участка.

• Сведения, подтверждающие, что характеристики земельного участка, неблагоприятны для застройки (для ОоППРС)

Приводится обоснование неблагоприятности земельного участка в части его рельефа (например, большой перепад высот из-за овражной эрозии), геологических условий (например, подтопление или карстовый провал), формы земельного участка (например, острый угол, образующий выклинивание, неблагоприятное для застройки) и т.д.

• Проектные предложения (характеристики размещаемого объекта)

Указывается планируемая территория зона с предлагаемым градостроительным регламентом (для изм. ПЗЗ), описываются технико-экономические параметры (высота, этажность, площадь) и конструктивные решения предполагаемого к возведению объекта с описанием расстояния от границ участка (для УРВИ и ОоППРС).

• Схема земельного участка с отображением местоположения существующих объектов, сетей, планировочных ограничений и планируемого к размещению объекта

Прикладывается чертеж в масштабе М1:500, выполненный на геоподоснове, содержащий в т.ч. транспортную инфраструктуру, границы рассматриваемого и смежных земельных участков.

• Материалы, обосновывающие принятие градостроительных решений (для изм. ПЗЗ)

Здесь прикладывается архитектурная концепция развития территории со схемой планировочной организации.

• Основание для обращения за внесением изменений в правила землепользования и застройки (для изм. ПЗЗ)

Прописывается формальное обоснование обращения со ссылкой на п.2 ст.33 ГрК РФ.

• Обоснование соблюдения требований технических и градостроительных регламентов

Проводится детальный анализ соблюдения каждого требования «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 г. №384-ФЗ и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 г. №123-ФЗ.

• Заключение

Какие нам нужны исходные данные для работы?

1. инженерно-топографический план М1:500 (геоподоснова) (для составления на его основе схему земельного участка с отображением объектов, сетей и транспортной инфраструктуры в соответствии с требованиями Административного регламента к нашему экспертному заключению);
2. градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (для приложения к нашему заключению и описанию существующих градостроительных ограничений);
3. сведения о планируемой застройке земельного участка (для составления схемы земельного участка с объемами и описания проектного предложения).

Почему нам можно доверять?

«НЭП» подготовило более 20 ЗоСТР с положительным результатом и соответствует требованиям, предъявляемым Административным регламентом к организациям, которые могут выдавать заключения о соблюдения требований технических регламентов, а именно – является членом СРО в области архитектурно-строительного проектирования и инженерных изысканий.

Пример положительного решения комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: