Виды разрешенного использования земельного участка

Использование земли регулируется строгими нормами. Даже если земля в собственности, строить на ней можно только в рамках установленного вида разрешенного использования. Этот параметр определяет, какие объекты и разрешено возводить, их высоту, отступы от границ и иные характеристики. В отдельных случаях можно внести изменения в виде использования земельного участка, но только при соответствии требованиям регламентов.

Использовать землю можно только в рамках установленного назначения. ВРИ определяет, что можно возводить, вести ли на участке хозяйственную или коммерческую деятельность, а также какие ограничения и обязательства связаны с его эксплуатацией. ВРИ устанавливают органы власти, руководствуясь градостроительными нормами, санитарными требованиями и экологическими стандартами.

Разрешенные виды использования регулируются Земельным кодексом, а также Правилами землепользования и застройки, утвержденными на уровне муниципалитетов. Эти документы формируют территориальное зонирование, определяя, какие участки предназначены для строительства жилья, сельского хозяйства, промышленных объектов и иных нужд.

Категории видов разрешенного использования

Перечень ВРИ определен нормативными актами и разделен на три большие группы. Они помогают грамотно распределять землю и исключают хаотичную застройку.

Основные

Эти категории соответствуют целевому назначению земли и не требуют дополнительных согласований или изменения документации. Собственники могут использовать участок в рамках установленного вида без получения специальных разрешений или внесения корректировок в документы.

К основным ВРИ относятся:

• Земли для жилищного строительства — на участке такого вида разрешено возведение индивидуальных жилых домов, многоквартирных зданий, а также вспомогательных построек (гаражей, хозяйственных строений).
• Сельскохозяйственные угодья — предназначены для ведения фермерского хозяйства, выращивания сельскохозяйственных растений, разведения скота и других аграрных нужд. Промышленное или жилое строительство на таких землях запрещено.
• Промышленные зоны — территории, где разрешено размещение предприятий, заводов, производственных объектов, складов, логистических центров.
• Социальные объекты — сюда относятся участки земли, предназначенные для строительства школ, больниц, культурных учреждений, спортивных комплексов.
• Рекреационные территории — земельные участки, используемые для отдыха, туризма, санаториев, парков, пляжей, зон отдыха.

Условно-вспомогательные

Некоторые виды деятельности могут осуществляться на участках при условии получения разрешения со стороны муниципальных органов власти. Это необходимо для того, чтобы новая функция участка не противоречила градостроительному регламенту и интересам местных жителей.

Примеры условно-вспомогательного использования:

• Размещение торговых точек в жилых зонах — открытие магазинов, кафе, аптек при соблюдении требований ПЗЗ.
• Создание гостиничных комплексов — гостиницы, хостелы и гостевые дома могут быть построены в жилых районах только при наличии разрешений от местных властей.
• Использование промышленных объектов для складирования — склады и логистические центры могут размещаться на территориях промышленных зон.

Вспомогательные

Ниже представлены категории земельных участков, которые не могут быть основными, но они дополняют функциональное назначение земель. 

• Строительство автомобильных стоянок во дворах жилых домов, на территориях коммерческих и промышленных объектов.
• Оборудование игровых зон в жилых комплексах, парках и других общественных пространствах.
• Посадка деревьев, разбивка газонов, устройство цветников и иных элементов благоустройства на земельном участке.
• Строительство подсобных помещений, сараев, навесов, гаражей и других сооружений, необходимых для эксплуатации участка.

Все основные виды разрешенного использования земельных участков отражены в соответствующем классификаторе. Это официальный документ, который содержит полный перечень возможных вариантов использования земельного надела. В нем содержится перечень ВРИ с присвоенными кодами и наименованиями. Согласно приказу Росреестра № П/0412, существует 13 видов использования. 

Классификация видов и назначения разрешенного использования земельного участка помогает структурировать землю по видам деятельности и исключает несоответствия при использовании территорий. Уточнить ВРИ можно в выписке из ЕГРН. Для запроса нужны кадастровый номер или точный адрес.

ВРИ земли для ИЖС

Для строительства жилья предусмотрено несколько вариантов ВРИ. Основной — участки для ИЖС, на которых можно возводить капитальные жилые здания, предназначенные для проживания одной семьи. Помимо самого дома, на участке можно построить хозяйственные сооружения. Владельцы домов могут оформить регистрацию по месту жительства, поскольку дома на землях для жилищного строительства признаются капитальными объектами.

Другой вид — участки для ЛПХ. Они могут быть:

• Приусадебные — находятся в населенных пунктах и позволяют строить жилой дом, аналогично землям ИЖС.
• Полевые — расположены не в населенных пунктах и используются для аграрной деятельности (строительство жилых домов запрещено).

На приусадебных землях ЛПХ можно не только построить дом, но и вести сельскохозяйственную деятельность. При этом собственник не обязан заниматься сельским хозяйством. В домах на таких землях также можно зарегистрироваться.

Третий тип участков для ИЖС — для ведения садоводства. На них можно строить как садовый дом (не предназначенный для постоянного проживания), так и полноценный жилой дом с правом регистрации. Однако строительство должно соответствовать градостроительным нормам, а подключение коммуникаций остается на усмотрение собственника (в отличие от ИЖС, где инженерные сети прокладываются в обязательном порядке). Если же земля относится к категории «участки для огородничества», строительство жилых зданий запрещено, допускается только размещение временных хозяйственных построек.

Изменение назначения земельного участка

Изменить ВРИ земельного участка можно, если правила позволяют использовать участок по-другому. Например, если он зарегистрирован как сельскохозяйственный, но владелец хочет построить дом, нужно проверить, допускается ли перевод в категорию для ИЖС.

Сначала стоит изучить ПЗЗ, где указаны допустимые ВРИ для конкретной зоны. Найти эту информацию можно в администрации муниципального образования или в Росреестре. Если новый ВРИ предусмотрен для данной зоны, можно подать заявление.

Документы принимают через МФЦ, Росреестр или Госуслуги. В заявлении указываются кадастровый номер, текущий и желаемый ВРИ, а также причина изменения. В некоторых случаях проводятся публичные слушания, особенно если изменение затрагивает развитие территории. Рассмотрение занимает до 15 рабочих дней, после чего информация передается в ЕГРН, и владелец получает обновленные документы.

Не всегда изменение возможно. Запрет действует, если:

• участок арендуется с конкретными условиями использования;
• новый ВРИ не предусмотрен для этой зоны;
• площадь не соответствует градостроительным требованиям.

Если же вид разрешенного использования земельного участка устарел и не совпадает с актуальным классификатором, можно бесплатно подать заявку на его приведение в соответствие. Это не меняет назначение земли, а лишь обновляет формулировку в документах.

В последнее время в Московской области участились случаи обмана при продаже земель сельскохозяйственного назначения. Люди приобретают участки, рассчитывая построить дома, но позже узнают, что строительство на этих землях запрещено. В результате собственники получают предписания о сносе построек.

Мошенники используют лазейки в законодательстве, изменяя ВРИ земель в зоне СХ3. Эти территории предназначены исключительно для сельхозпроизводства, но им присваивается ВРИ «Садоводство 1.5», поэтому у покупателей создается иллюзия, что здесь можно строить жилье.

Проблема в том, что «Садоводство 1.5» не дает такого права. Объекты для жилья разрешены только в зоне СХ2, где действует другой ВРИ — «Садоводство 13.2». Покупатели, не разбирающиеся в тонкостях земельного законодательства, оказываются в ловушке: участки куплены, строительство начато, но им приходят предписания о сносе.

Юристы отмечают, что разделение сельхозземель на участки менее 2 гектаров с последующим изменением вида разрешенного использования земельного участка на «Садоводство 1.5» не соответствует законодательству. Покупателей не информируют о реальных ограничениях, и это может считаться мошенничеством.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо обращаться к специалистам как при покупке участка, так и при изменении ВРИ. Эксперты НЭП помогут сделать это быстро и законно. Специалисты проведут анализ ПЗЗ, оценят возможность смены ВРИ, подготовят необходимые документы и подробно проконсультируют владельца участка.