Изменение вида разрешенного использования земли в Москве – законное землепользование

Город штрафует за нецелевое использование земли в Москве? Планируете сменить функциональное назначение объекта? Или просто планируете навести порядок в землепользовании? «НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРТНЕРСТВО» изучит градостроительно-земельную ситуацию, подготовит необходимые документы и сопроводит в процедуре изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования устанавливается в ЕГРН из Правил землепользования и застройки города Москвы на основании обращения в Росреестр собственника з/у. Давайте разбираться подробнее.

Сначала градостроительный регламент в ПЗЗ

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (з/у) устанавливается из перечня видов, которые установлены для территориальной зоны градостроительным регламентом в Правилах землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) (п.2 ч.7 ЗК РФ; п.1 ч.36 ГрК РФ). ПЗЗ – общедоступный документ, его можно скачать на сайт Мэра Москвы. Но удобнее воспользоваться сервисом ГИС ОГД г. Москвы, где находится самая актуальная информация. Если нужный вам ВРИ есть в ПЗЗ – всё отлично, двигаемся дальше.

Если требуемый ВРИ отсутствует в ПЗЗ, то сначала потребуется внести изменения в ПЗЗ. Для этого нужно выполнить следующие действия:

1. подготовить буклет градостроительного обоснования, содержащий предлагаемое изменение вида разрешенного использования земельного участка (пояснительная записка, ситуационный план, схема существующего и предлагаемого градостроительного регламента, схема планируемой застройки);
2. направить буклет в Москомархитектуру по госуслуге;
3. получить распоряжение Москомархитектуры с внесением изменений разрешенного вида использования земельного участка;
4. получить постановление Правительства Москвы с внесением изменений в ПЗЗ.

Аренда – в ДГИ

Арендатор обращается в адрес Департамента городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением, убедившись в наличии требуемого ВРИ в ПЗЗ. Если участок находится в аренде у города, то внести сведения в ЕГРН может собственник (город в лице ДГИ), а не арендатор. Получив обращение, ДГИ направляет межведомственный запрос в Москомархитектуру для проверки – соответствует ли испрашиваемый ВРИ градостроительному регламенту Москвы? Далее ДГИ выпускает распоряжение об установлении нужного ВРИ, если противоречия отсутствуют.

После получения распоряжения следует обратиться в ДГИ, чтобы соответствующие сведения о ВРИ были внесены в ЕГРН через Росреестр. Отслеживаем ситуацию, периодически просматривая почту и публичную кадастровую карту (ПКК). Увидев нужные сведения в ПКК или положительный ответ на почту, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок. Поздравляем! Процесс завершен успешно. Осталось несколько мелочей.

ДГИ также заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, где будут указаны актуальные виды целевого использования земельного участка. Не забудьте проконтролировать государственную регистрацию этого соглашения в ЕГРН. Без гос. регистрации могут возникнуть юридические проблемы в будущем.

Собственность – в Росреестр

Собственник участка обращается в ближайший МФЦ за госуслугой Росреестра – государственный кадастровый учет. Если вы являетесь собственником участка, то вы самостоятельно вносите сведения в ЕГРН в отношении своей собственности. Сотрудники МФЦ помогут заполнить заявление и подскажут срок рассмотрения. В установленный срок нужно явиться в МФЦ и получить результат услуги.

Зачастую Росреестр увеличивает срок рассмотрения в связи с запросом сведений из ДГИ и Москомархитектуры. Будьте готовы к тому, что процесс немного затянется.

А что если в ПЗЗ стоит ВРИ «Ф»? 

ВРИ в ПЗЗ принимается тот, который установлен в ЕГРН (отсюда «Ф» – фактический). Это зона сохраняемого землепользования (п.3.3.2 кн.1 ПЗЗ г. Москвы). Если вас не устраивает тот ВРИ, который установлен в ЕГРН, то придется сначала внести изменения в ПЗЗ. 

И даже маленькую кафешку нельзя на 1-м этаже сделать, если нет ВРИ на общественное питание?!

Можно, но не более 25% от площади здания. В ПЗЗ и ЕГРН указаны основные ВРИ, но при этом есть и вспомогательные ВРИ. Вспомогательные ВРИ идут автоматически и не требуют дополнительных согласований. Единственное ограничение – не более 25% площади (пп.4 п.3.3.5 кн.1 ПЗЗ г. Москвы). Перечень вспомогательных ВРИ не безграничен, но там есть реально нужные ВРИ: кафе и рестораны, офисы, торговля, банки и страхование, выставки и т.д.

Территория ОКН – ПЗЗ не нужно

ПЗЗ не действуют на территории объектов культурного наследия (п.1 ч.4 ст.36 ГрК РФ). Получается, сразу в Росреестр, если я собственник? Нет, такими участками в Москве занимается ДГИ на основании п.4.2.7(1) прил.1 к постановлению Правительства Москвы от 20.02.2013 №99. Сначала получаем распоряжение ДГИ (даже если участок в собственности), а только потом обращаемся в Росреестр.

Изменим ВРИ вашего земельного участка в Москве

«НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРТНЕРСТВО» является собственником и арендатором нескольких земельных участков в Москве. Мы несколько раз сами проходили процедуру смену ВРИ по нашей земле, и нам хорошо знаком данный вопрос.

Наша компания имеет более 10 кейсов в ЦАО с изменением ВРИ (в т.ч. в зоне комплексного развития территории). Наш опыт подскажет вам правильную последовательность действий и убережет от лишних трат и ошибок.