Комплексное развитие территории (КРТ): что это в градостроительстве

Масштабная застройка городов меняет статус многих земельных участков. Как только утверждается комплексное развитие территорий, у собственников возникают вопросы по поводу фиксации убытков. В статье разберём, что такое КРТ в градостроительстве и как эффективно использовать независимую экспертизу для защиты интересов собственника.

Что такое КРТ в градостроительстве простыми словами

КРТ - это комплексное развитие территории, совокупность мероприятий, которые выполняют на основании утвержденной документации по планировке участка. Такая формулировка содержится в п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса. Простыми словами, при режиме КРТ целиком обновляют крупные объекты – например, квартал или промзону. Вместе с новыми домами здесь создают дороги, инженерные сети, детские сады и другую инфраструктуру.

В отличие от точечной застройки, комплексное развитие территории идёт по единому проекту и единому набору обязательств. Для его запуска власти подписывают официальный договор с инвестором. Если на выбранной земле уже есть здания, их изымают, а собственникам выплачивают обязательную компенсацию.

Цели и задачи программы комплексного развития территории в строительстве

Цель комплексного развития территорий закреплена в ст. 64 ГрК РФ – это сбалансированное развитие городов. Точечная застройка уступает место системному планированию, когда каждый новый квартал изначально обеспечен всем необходимым для жизни.

В рамках этой концепции решается несколько задач:

• обновление жилого фонда;
• развитие транспортной сети;
• создание социальной инфраструктуры;
• модернизация инженерных коммуникаций;
• повышение инвестиционной привлекательности.

Процесс чаще всего запускают для преобразования бывших промышленных зон, пустующих или неэффективно используемых участков, а также районов с морально и физически устаревшей застройкой.

От ИЖС к промышленному производству: кейс из практики

Участок находился в зоне Ж2 с видом разрешённого использования «ИЖС». Собственник планировал разместить здесь промышленный комплекс пищевого производства. Чтобы это стало возможным, потребовалась разработка концепции развития территории — документа, обосновывающего внесение изменений в Генеральный план и ПЗЗ. Проект подтвердил экономическую целесообразность: новые рабочие места, сокращение логистических издержек, налоговые поступления в бюджет. В итоге концепция стала инструментом изменения функциональной зоны и открыла путь к строительству.

Посмотреть пример разработанной концепции →

Какие территории могут попасть в зону комплексного развития

Градостроительное законодательство разделяет программы КРТ по правовому статусу земель и устанавливает перечень характеристик, которым должны соответствовать объекты.

Комплексное развитие жилой, нежилой и незастроенной территории

Статья 65 ГрК РФ разделяет зоны комплексного развития в зависимости от текущего состояния и правового статуса земли. Таблица ниже показывает, какие именно территории подпадают под каждый формат и как они преобразуются.

Проект может быть инициирован и собственниками территории. Например, несколько владельцев старых складов решают объединиться, чтобы снести свои постройки и возвести на их месте современный квартал. Они сами договариваются между собой, вкладывают деньги и на законных основаниях полностью модернизируют свои объекты.

Объекты и участки, которые включают в данную зону

Включение территории в программу развития зависит от ее характеристик и целей. В нее могут попасть:

• аварийные многоквартирные дома;
• объекты, соответствующие критериям износа, установленным субъектом РФ;
• самовольные постройки;
• объекты, которые используются не по назначению;
• здания и сооружения, параметры которых противоречат градостроительным регламентам;
• промышленные и складские территории;
• свободные земельные участки.

Таким образом, в границы комплексного развития могут включаться и объекты, пригодные для эксплуатации, если территория соответствует критериям, установленным законодательством.

Как принимается решение о режиме КРТ

Процесс начинается с определения границ участка и принятия официального решения. Основанием для старта работ становится договор, параметры которого собственники недвижимости обязаны согласовать в установленные законом сроки.

Проект решения, границы и ПЗЗ

Сначала потенциальную территорию фиксируют в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Это предварительное планирование на карте города. Никакого автоматического изъятия недвижимости или сноса зданий на этой стадии не происходит.

После этого уполномоченный орган принимает решение о комплексном развитии территории. В нем власти обязаны четко зафиксировать:

• точные границы будущей территории, очерченные на карте;
• предельные сроки реализации проекта;
• основные параметры будущего развития и иные обязательные условия градостроительства.

При этом закон оставляет властям гибкость: они могут вынести такое решение как по участкам из ПЗЗ, так и в отношении иных территорий. В любом случае, именно с момента принятия этого решения возникают правовые последствия для собственников.

Договор о процедуре КРТ и сроки для правообладателей

Основа реализации проекта – договор о комплексном развитии территории. В нем фиксируют:

• обязанности сторон;
• параметры застройки;
• сроки реализации проекта;
• условия создания инфраструктуры;
• финансовые обязательства участников.

Когда программа запускается по инициативе самих правообладателей, они должны заключить соглашение. Если хотя бы один владелец недвижимости на участке выступит против, реализовать проект своими силами не получится.

В ситуациях, когда процедуры по нежилой застройки инициируют городские власти, собственники могут самостоятельно реализовать его. Получив от государства официальное уведомление, они должны принять решение в течение 45 дней. Если компромисс за это время не будет найден, площадка принудительно выставляется на торги.

Что делать собственнику, если участок попал в программу

Владельцы недвижимости в зоне КРТ могут либо стать полноценными партнерами проекта и застраивать землю своими силами, либо оспорить действия властей и размер выкупа.

Согласиться на участие в проекте

Закон разрешает собственнику недвижимости войти в процедуру КРТ самостоятельно или объединиться с соседями. На практике такое почти не встречается. Механизм комплексного развития территории требует от участников идеальной слаженности, соблюдения сроков и выполнения строгих строительных параметров. Если владелец имущества далек от девелопмента, проект быстро станет для него слишком сложным и разорительным.

Пока официального решения о комплексном развитии территории нет, собственник земли вправе распоряжаться своей недвижимостью. На этом этапе владельцы могут:

• менять вид разрешенного использования земли;
• проводить межевание границ участка;
• оформлять права на участки;
• запрашивать градостроительные документы.

Оспорить условия, компенсацию или включение участка

Если собственник не согласен с проектом, он вправе защищать свои права. Чаще всего владельцы спорят с властями по четырем поводам:

• законно ли участок вообще включили в границы КРТ;
• не нарушили ли чиновники правила, когда принимали решение;
• насколько выполнимы условия самой застройки;
• какую сумму власти назначили за изъятие имущества.

Именно из-за размера компенсации собственники чаще всего идут в суд. Если сумма выкупа явно ниже рыночной стоимости или участок забрали с нарушениями, решение властей нужно оспаривать в суде.

Изъятие земли и компенсация

Правила изъятия прописаны в ст. 56.12 Земельного кодекса. Закон разрешает изымать имущество только для КРТ жилой или нежилой застройки после принятия официального решения.

Правообладателю направляется проект соглашения, в котором указывается сумма компенсации. Она может покрывать:

• рыночную стоимость земли;
• цену зданий, построенных на территории;
• аренду, если изымается арендное право;
• убытки, которые возникли из-за закрытия или переезда.

Когда договориться мирно не получается, стороны обращаются в суд. Исход таких процессов решает независимая оценка, поэтому собственнику важно заранее узнать реальную рыночную цену своей недвижимости и подтвердить все убытки официальными документами.

Комплексное развитие территории в городе Москве

Москва – один из самых активных регионов по применению механизма КРТ в строительстве. В городе действует своя нормативная база, которая задает правила для каждого проекта:

• порядок преобразования бывших промзон прописан в постановлении Правительства Москвы № 331-ПП;
• для комплексного развития незастроенных территорий применяется постановление Правительства Москвы № 1625-ПП;
• для жилой застройки приняты отдельные постановления по каждой территории.

В Москве в такие земли подпадают не только территории с аварийными зданиями. В границы будущих кварталов власти часто включают действующие фабрики, работающие логистические центры, офисы и частные владения.

Если ваше имущество попало в границы КРТ, обратитесь к специалистам «НЭП». Мы проверим законность решения, оценим перспективы самого проекта и рассчитаем сумму компенсации при возможном изъятии недвижимости.

Чек-лист: что делать, если участок попал в зону комплексного развития

1. Проверьте, принято ли решение или участок только находится в соответствующей зоне ПЗЗ.
2. Изучите границы территории и вид КРТ.
3. Соберите правоустанавливающие документы и закажите выписку из ЕГРН.
4. Оцените возможность самостоятельного участия в проекте.
5. Подготовьте независимую рыночную оценку недвижимости для получения максимальной компенсации.
6. Закажите градостроительный аудит земельного участка, чтобы получить готовый план защиты имущества.