Градостроительно-земельный аудит возможности согласования размещения вспомогательных некапитальных объектов
Какой бы я задал себе вопрос в первую очередь на месте клиента: а зачем мне тратить время и деньги на какой-то аудит, когда я могу сразу заказать проект размещения некапитальных построек? Вопрос вполне логичный, и давайте я попробую на него сразу ответить: аудит нужен клиенту, чтобы сэкономить время и деньги. Платить деньги, чтобы сэкономить деньги? Нелогично? Давайте разбираться.
Как происходит согласование проекта на межведомственной комиссии?
Как мы писали ранее в статье про согласование размещения некапитальных построек, после подачи проекта в ДГИ в процедуре согласования размещения, он направляется на рассмотрение межведомственной комиссии (МВК). Далее каждый из членов МВК рассматривает проект в пределах своей компетенции: ДГИ - в части земельно-правовых вопросов; ГИН - в части нецелевого использования земельного участка; Москомархитектура - вопросами внешнего вида объектов; МЧС - вопросами противопожарной безопасности; Префектура - вопросами уместности размещения объекта в рамках планировочной структуры района; Мосгорнаследие (ДКН) - вопросам сохранности объектов культурного наследия и т.д. Разумеется, такое количество рассматриваемых критериев повышает вероятность отказа в согласовании по тем или иным причинам. Предлагаемая нами услуга направлена именно на всестороннее изучение всех аспектов объекта, чтобы в последующем предложить Вам оптимальный путь решения вопроса, а также минимизировать вероятность отказа, а, иногда, и вовсе отговорить заказчика от идеи подготовки проекта, т.к. вопрос является бесперспективным.
Что мы изучаем при аудите Вашего объекта?
Порядок работы строится следующим образом: изначально наш специалист изучает представленную исходную документацию, затем выезжает на объект для обследования и фотофиксации территории и самих объектов (в случае если они уже возведены), затем изучает сторонние кадастровые и градостроительные информационные ресурсы, и наконец, проведя всестороннее исследование, готовит итоговый отчет, который передается Заказчику.
В рамках данных исследований мы изначально рассматриваем базовый вопрос - земельно-правовые отношения: участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет, в отношении такой территории заключен договор аренды, а сам договор являться действующим, на земельном участке должны располагаться объекты капитального строительства (здания), под эксплуатацию которых и выдан в аренду надел земли, а сам клиент, который обратится с заявлением в ДГИ, является его арендатором. Опытному в недвижимости читателю, вероятно, это кажется абсурдным или излишне банальным, но, поверьте, всё это случаи из практики, ведь нашими клиентами являются не только опытные девелоперы или юристы в сфере недвижимости, но и самые обычные предприниматели в других сферах бизнеса, не связанных с градостроительством и вещным правом.
Какие проблемы препятствуют согласованию проекта?
Действительно, бывало, что обращались клиенты, которые купили помещение, но не вступили в договор аренды, или клиенты, у которых закончился срок действия договора аренды, а новый они не заключили, или клиенты намеревались разместить некапитальные постройки на участке, который не был передан под эксплуатацию здания (был пустой участок под благоустройство), или хотели разместить объекты за пределами своего земельного участка и т.д. Далее рассматриваются вопросы наличия нарушения земельно-правовых отношений, т.к. город неохотно пойдет на заключение соглашения с нарушителями:
- наличие задолженности по арендной плате;
- наличие неоплаченных пеней;
- наличие выявленного объекта самовольного строительства;
- зафиксированный факт нецелевого использования земельного участка;
- земельный участок входит в зону КРТ.
Всё вышеперечисленное станет препятствием для согласования проекта.
Мы детально изучаем каждый аспект размещения некапитальных объектов, проверяем имеются ли ограничения по использованию территории. В случае размещения объектов близко к объектам культурного наследия и объектам археологического наследия, а также в пределах природной территории, потребуется разработка и согласование специальных разделов проекта. Различные зоны с особыми условиями использования территории также накладывают свои ограничения в размещении объектов.
После таких общих вопросов мы переходим на технический уровень, рассматривая каждый объект в отдельности с его технико-экономическими и архитектурно-конструктивными особенностями и сравнивая с допустимыми нормами. Здесь можно выделить, что клиенты иногда намереваются разместить заборы индивидуального изготовления, которые отклоняются городом в пользу типовых конструкций, утвержденных Москомархитектурой, или разместить вспомогательные объекты с замкнутым контуром на непроизводственной территории - в общем, примеров куча.
Итог всей работы - детальный отчёт с дорожной картой
Наконец, как мы писали выше, все исследования сводятся в подробный отчет по аудиту, который направляется заказчику и при необходимости обсуждается. Отчет содержит в себе также коммерческое предложение на необходимые услуги в рамках согласования проект (подготовка ПНО, ПСОКН и т.д.).
Жанр данной статьи позволяет предоставить читателю лишь «верхушку айсберга» нашей экспертно-консультационной работы по размещению некапитальных построек, а подробностей, таящихся в «погруженной части», еще предостаточно.
Наши преимущества
конфиденциальность
поддержка
эксперты
и допуски СРО
точно в срок
консультации
Обобщая всё вышенаписанное, закончим данную статью возвратом к первому вопросу: «Зачем мне тратить деньги на аудит?», с более полным ответом. Наша услуга поможет Вам заблаговременно понять перспективу согласования, предусмотреть и более взвешенно оценить риски процедуры, получить исчерпывающее коммерческое предложение на все услуги, необходимые в рамках согласования, оптимизировать время, необходимое для подготовки пакета документов, а также сэкономить на подготовке проектной документации в случае невозможности согласования.
Оставить комментарий