Стратегический инвестиционный консалтинг объектов недвижимости
Стратегический инвестиционный консалтинг — это экспертный анализ объекта невидимости, как находящегося в собственности Заказчика/Инвестора, так и рассматриваемого к приобретению с целью увеличения его стоимости. Данный анализ предполагает комплексное изучение объекта недвижимости для целей принятия Инвестором решения о его продаже / покупке / развитию с целью максимизации прибыли.

Для получения всесторонней оценки проводится детальный анализ объекта (юридический, финансовый, коммерческий, при необходимости технический и строительный аудит) с исследованием перспектив рассматриваемого объекта, основанного на профессиональном мнении известных экспертов профильного субрынка, к которому относится или может относиться рассматриваемый объект. На основании этих исследований компания готовит отчет, позволяющий Инвестору принять более взвешенное решение в отношении объекта недвижимости.
Для формирования объективного отчета о инвестиционном проекте, в том числе при покупке ГАБ (готовый арендный бизнес) проводится комплекс мероприятий, направленный в первую очередь на выявление, предотвращение и/или исправление «дефектов», не корректной информации, при рассмотрении объектов недвижимости, включая оценку потенциальной доходности, стабильности арендаторов, а также вариантов ротации арендаторов.
Рынок недвижимости сложен и непрозрачен и в нем много подводных камней, которые можно обойти вместе с надежным лоцманом, экспертом-практиком. Согласно оценке «КоммерсантЪ» примерно треть объектов покупается по завышенной стоимости, примерно половина имеет проблемы в хотя бы одном из означенных ниже аспектов, и около 40% объектов коммерческой недвижимости имеют гораздо более высокий потенциал, нежели в состоянии как есть. Профессиональная оценка проекта экспертом, имеющего практический опыт реализации подобных проектов, экспертом субрынка данного проекта, поможет избежать большинство из озвученных проблем и обеспечит Заказчику/Инвестору дополнительное и непредвзятое мнение для принятия решения (в том числе поможет, получить более выгодную цену приобретения актива) и позволит приобрести по итогу наиболее выгодный проект.
Стратегический инвестиционный консалтинг может включать в себя следующие процедуры, в зависимости от стоящей перед командой экспертов задачи:
- Подбор и приобретение активов недвижимости и/или арендного бизнеса под бюджет и параметры доходности Заказчика, поиск площадок для нового строительства, в том числе проведение сделок M&A;
- Формирование концепции инвестиционного проекта с учетом особенностей локации, трафика, конкурентного окружения, состояния объекта, текущего спроса арендаторов, потенциальных покупателей;
- Проведение комплексных проверок due diligence, а также аудит отдельных направлений (юридические, финансовые, бухгалтерские, налоговые, технические, строительные управленческие и прочие аспекты) объектов и бизнесов;
- Построение финансовых моделей от простых аналитических “TO BE” до динамических “AS IS” -> “TO BE”;
- Организация строительно-ремонтных работ объекта недвижимости с проведением технического надзора работ подрядчиков;
- Реализация объекта недвижимости по согласованной модели инвестиционного проекта;
- Консалтинг в части управления и эксплуатации недвижимости (технический аудит, реконцепция, tenant mix, оптимизация, автоматизация и цифровизация бизнес-процессов, управленческий консалтинг и многое другое);
- Помощь в упаковке объектов недвижимости в ЗПИФН с привлечением профессиональных УК финансового рынка с лицензией ЦБ РФ (для активов от 500 млн.руб);
- Кадастровый аудит, снижения кадастровой оценки, включая досудебную / судебную экспертизу;
- Содействие в получении финансирования, перекредитовании, изменении ковенант кредитных договоров;
- Медиация переговоров с контрагентами (Продавцы, Покупатели, Арендаторы, Субподрядные организации);
- Другие услуги, необходимые инвестиционному проекту, по согласованию с Заказчиком/Инвестором.
Востребованность экспертного консалтинга, непосредственно от специалистов профильного субрынка, для объектов недвижимости постоянно растет, поскольку обеспечение безопасности и надежности сделок с недвижимостью стало приоритетной задачей для нормального функционирования инвестиционного рынка. Получение полной, а главное достоверной информации об объекте недвижимости, его коммерческом потенциале, с описанием всесторонних рисков, а также подготовка комплекса мероприятий для их нивелирования, позволяет избежать непредвиденных ситуаций и сохранить, а главное приумножить средства Заказчика/Инвестора. Еще на этапе планирования сделки Заказчик/Инвестор должен обладать всеми значимыми данными об объектах инвестирования, их коммерческом потенциале, стабильности и надежности, в противном случае высоки риски от недополучения планируемой доходности, вплоть до потери вложенных ресурсов.
Стратегический инвестиционный консалтинг — это совокупность экспертных работ, которая значительно превосходит другие похожие процедуры в вопросах оценки коммерческих, финансовых, юридических и иных перспектив, рисков и рентабельности проектов, объектов покупки/продажи или строительства. При этом, все работы курируются практикующими более 20 лет профессионалами рынка недвижимости, при необходимости с привлечением отдельных дополнительных специалистов субрынка рассматриваемого проекта, действующего бизнеса, чтобы выявить максимальную информацию и перспективы по проекту.
Кому может быть интересен инвестиционный консалтинг?
В первую очередь эта услуга может быть интересна:
- Инвесторам, которые готовы вкладывать свободные средства в рынок российской недвижимости, но не знают, на каком сегменте можно наиболее выгодно заработать в текущем моменте экономической ситуации. Поиск и отбор инвестиционных проектов по согласованной с инвестором задаче на поиск проекта;
- Инвесторам, которые уже приобрели недвижимость, но их «ожидания» доходности актива в силу различных обстоятельств не оправдались;
- Инвесторам, которые уже выбрали активы для инвестиций, но хотят провести всестороннюю проверку и рыночную оценку перспектив объектов;
- Инвесторам, которые находятся на этапе приобретения объекта недвижимости с целью перепроверки собственного мнения экспертами-практиками и для более взвешенного решения о покупке и для возможного снижения стоимости актива;
- Инвесторами, рассматривающим покупку объектов на торгах для согласования предельной экономически оправданной цены объекта;
- Собственникам объектов недвижимости для решения вопросов наилучшего позиционирования и реализации (продажи) актива;
- Собственникам объектов недвижимости для оценки стоимости имеющегося актива, его перспектив развития, включая опционально совместное развитие проекта с подключением необходимого финансирования ресурсами нашей команды.
Схема работы для инвесторов и собственников
Инвесторам
Для инвесторов, рассматривающих приобретение объектов:
- Определение целей и задач Заказчика, в соответствии с существующим бюджетом;
- Оценка параметров и критериев поиска перспективных объектов, планирование бюджета и модели инвестирования;
- Подбор вариантов, оценка инвестиционного потенциала;
- Определение финального варианта, подготовка концепции, финансовой модели;
- Принятие решения о покупке, проведение DD, финализация концепции и финансовой модели, оценка рисков и плана их нивелирования;
- Медиация переговоров, структурирование сделки;
- Выбор подрядчиков, проектирование, формирование продукта, контроль СМР;
- Организация реализации проекта – сдача в аренду, продажи.
Собственникам
Для собственников, рассматривающих реконцепцию, девелопмент, реализацию актива:
- Комплексный анализ объекта недвижимости и его перспектив;
- Разработка стратегии реализации, как в текущем состоянии актива, так и с учетом дополнительных инвестиций (опционально соинвестирование развития проекта собственными средствами команды) для целей увеличения конечной стоимости реализации объекта;
- Поиск покупателей, арендаторов объекта недвижимости, как собственными силами, так и с привлечением брокерских компаний, с ежемесячным отчетом об этапах реализации. Мотивация команды на результате и итогах реализации, используя наиболее эффективные пути для ускорения реализации объекта недвижимости;
- Организация структуры отдела продаж при продаже объекта в розницу, разработка рабочих схем и структур сделки при продаже актива целиком, содействие структурированию сделки.
Наши преимущества

конфиденциальность

поддержка

эксперты

и допуски СРО

точно в срок
поддержка
Наши Кейсы
Полное сопровождение проекта по приобретению имущественного комплекса
Результаты:
- В соответствии с тех заданием Заказчика был осуществлен поиск необходимого объекта недвижимости, выбран подходящий под требования объект;
- Проведены предварительные переговоры с собственниками комплекса, подписаны NDA и Term sheet;
- Организована процедура комплексного Due Diligence (юридический, финансовый, бухгалтерский, технический, коммерческий);
- Организовано проведение полной инвентаризации материально-технического обеспечения оборудования и самого комплекса;
- Подготовка финального заключения для инвестора, включая инвестиционную модель и риск-анализ на основании DD;
- Проведены финальные переговоры, определена структура сделки, организована подготовка, подписание и регистрация ДКП;
- Организована процедура передачи имущественного комплекса с оборудованием в полном соответствии с инвентаризационной документацией.
- Проведение комплексного DD позволило снизить на 12% стоимость покупки актива, а инвентаризации оборудования - запустить производство в кратчайшие сроки после приобретения объекта.
Формирование концепции объекта недвижимости, формирование проекта, заполнение арендаторами
Результаты:
- Проведен комплексный анализ релевантного субрынка, на основании которого разработана концепция объекта недвижимости, учитывающая особенности здания, локации, предусмотрены необходимые особенности планировки, в соответствии с требуемыми нормативами;
- Проведены предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, экспертами в профильном субрынке концепции проекта для формирования более корректных планировок, с учетом необходимых технических требований будущих арендаторов;
- На тендерной основе выбран ряд подрядчиков, для проведения необходимых видов работ по техническому оснащению здания;
- По всему комплексу работ проведен технический надзор за выполнением СМР, который позволил сократить сроки готовности объекта;
- Осуществлен поиск и подбор необходимых в соответствии с концепцией арендаторов, согласованы и подписаны договора аренды, заполняемость на момент открытия составила 100%;
- Оказано содействие в поиске и привлечению необходимых сотрудников для обеспечения функционирования и развития проекта
Построение финансовых моделей
Финансовое моделирование и построение прогноза денежных потоков является важнейшим и неотъемлемым аспектом стратегического когсалтига. Уже на начальных этапах инвестор должен понимать потенциальный эффект от вложенных средств. Составление финансовой модели необходимо, так как именно в ней отражены общий объем затрат на реализацию задачи, источники финансирования, планируемый от реализации проекта доход, а также эффективность и сроки окупаемости. А единый принцип построения позволяет с легкостью сравнивать экономические аспекты различных проектов. Проводимый анализ чувствительности показателей эффективности позволяет понять предельные значения ключевых параметров для инвестора, при которых проект может оставаться интересным и экономически целесообразным, а также определить пути возможного повышения эффективности и ликвидности. Для проектов реновации строится специальная модель в состоянии «как есть AS IS» и прогноз в соответствии с гипотезами развития «как будет TO BE», что позволяет оценить динамику экономических параметров для различных прогнозов развития проекта, позволяя выбрать наиболее эффективный для Инвестора.
Реализация объекта недвижимости по согласованной модели
- Сформирована структура и команда в соответствии с согласованной моделью реализации нежилого здания путем деления его на отдельные офисы с продажей их в розницу (участие в проекте).
- Проведен комплекс работ по формированию отдельных объектов недвижимости с учетом существующих планировок, адаптированных для разделения на блоки.
- Проведены детальные маркетинговые и рекламные проработки, направленные на увеличение эффективности вложенных в рекламу средств и увеличение конверсии «звонок-сделка».
- Сформирована структура отдела продаж конвейерного типа с четкими полномочиями и индивидуальной мотивацией каждой рабочей группы.
- Организовано расширение каналов реализации объектов – формирование группы по работе с агентствами, брокерами для большего охвата потенциальных покупателей.
Результаты: досрочно исполнен план продаж проекта с результатом реализации на уровне 60 000 кв. м в год, при продаже офисов в розницу лотами 80 – 150 кв.м.
Разработка и реализация инвестиционного продукта для девелоперской компании
В 2019 году, когда были введены обязательные для застройщиков эскроу счета, возник временный период, при котором у ряда девелоперов потребовалась дополнительная ликвидность. Был проведен ряд переговоров с основными игроками рынка и по итогам которых был сформирован продукт – оптовые пулы квартир от 2000 кв. м. с дисконтом при 100% оплате. Этот продукт был упакован, протестирован и представлен на рынок. В течении 2 месяцев с начала реализации был найден первый клиент, - инвестиционный фонд и проведена сделка по продаже оптового пула квартир в одном из центральных московских жилых комплексах.
Результат: Девелопер получил необходимое в данный момент финансирование, а инвестиционный фонд приобрел высокодоходный (более 28 % годовых) продукт, ликвидный для последующей продажи в розницу.
Реконцепция помещений, перепрофилирование
В собственности у Заказчика находилось нежилое помещение, площадью 450 кв.м., которое занимал хозяйственный магазин. Помещение досталось Заказчику по наследству и было изначальное желание сохранить все как есть, без изменения планировочных решений и концепции торгового объекта. Помещение расположено в хорошей локации, в пешеходной доступности от станции метрополитена, имеет несколько отдельных входов. Большая часть помещения была сдана отделами под мини хозяйственные магазины. После проведения ряда встреч собственник- заказчик принял решение сдать или продать помещение целиком.
После комплексного анализа рынка, детального изучения планировки помещения и ее возможностей для трансформации под современный, необходимый, а главное востребованный формат в данной локации – продуктовый гастроном, заказчику было сделано коммерческое предложение по трансформации помещения. Был осуществлен комплекс работ по трансформации помещения, включая капитальный ремонт, увеличение электрической мощности, замена и ремонт витринных окон, входной группы, осуществлена полная перепланировка под требования операторов продуктовых сетей. Подбор и заполнение арендаторами помещения с общим арендным потоком превышающий на 110% бывшую арендную плату до реконцепции. После заполнения объекта арендаторами, помещение было продано по цене в 9 ГАП.
Результат: Расчетная стоимость помещения по ГАП до проведения работ по реконцепция и адаптации помещения 65 млн. рублей, стоимость ремонта и доп.затрат 10 млн. рублей, период ремонта, заполнения арендаторами и продажи готового арендного бизнеса 4,5 месяца, продажа за 120 млн. рублей. Чистая прибыль проекта 55 млн руб.
Оценка предлагаемого на торгах объекта, изучение его характеристик, перспектив, обозначение рекомендуемой максимальной цены
В соответствии с согласованными с Заказчиком критериями поиска инвестиционного объекта, команда осуществляла подбор объектов, как в открытых источниках, так и скрининг торгов. В процессе рассмотрения вариантов был выбран вариант продажи здания 1800 кв. м. на торгах ДОМ.РФ с начальной стоимостью 45 млн. рублей. Здание в состоянии, требующем восстановления, отключенное от всех коммуникаций, но расположенное в достаточно перспективной локации массовой жилой застройки. После изучения окружения, перенасыщенного схожими помещениями микрорайона (в прямом окружении 700 метров было 6 продуктовых магазинов, включая 3 Пятерочки), рассмотрения потребности жителей данного района в объектах торгового назначения было принято решение отказаться от концепции проектирования мини ТЦ. Была построена финансовая модель строительства гостиничного – апартаментного объекта с соответствующими помещениями на первом этаже. По итогам модели было согласовано решение, что на торгах данный объект можно приобрести не дороже 85 млн. рублей, так как требуются существенные денежные инвестиции в ремонт, в том числе из-за полного отсутствия всех инженерных коммуникаций. Период реализации проекта выходил за рамки 1 года. Конечная стоимость при продаже после ремонта в розницу была подсчитана на уровне 250/270 млн. руб. Общие затраты на восстановление и ремонт здания, отделку и реализацию были оценены в 110 млн, период 1,5 года, выход из проекта с более чем 25 % доходностью. (260-110-85=65 млн за 1,5 года)
Результат: Торги закрылись по существенно более высокой цене (127 млн. руб.), что позволило инвестору избежать приобретения здания по завышенной цене. Средства инвестора будут вложены в другой проект с более быстрым сроком реализации и меньшими рисками.