Стратегический инвестиционный консалтинг объектов недвижимости

Для получения всесторонней оценки проводится детальный анализ объекта (юридический, финансовый, коммерческий, при необходимости технический и строительный аудит) с исследованием перспектив рассматриваемого объекта, основанного на профессиональном мнении известных экспертов профильного субрынка, к которому относится или может относиться рассматриваемый объект. На основании этих исследований компания готовит отчет, позволяющий Инвестору принять более взвешенное решение в отношении объекта недвижимости.

Для формирования объективного отчета о инвестиционном проекте, в том числе при покупке ГАБ (готовый арендный бизнес) проводится комплекс мероприятий, направленный в первую очередь на выявление, предотвращение и/или исправление «дефектов», не корректной информации, при рассмотрении объектов недвижимости, включая оценку потенциальной доходности, стабильности арендаторов, а также вариантов ротации арендаторов.

Рынок недвижимости сложен и непрозрачен и в нем много подводных камней, которые можно обойти вместе с надежным лоцманом, экспертом-практиком. Согласно оценке «КоммерсантЪ» примерно треть объектов покупается по завышенной стоимости, примерно половина имеет проблемы в хотя бы одном из означенных ниже аспектов, и около 40% объектов коммерческой недвижимости имеют гораздо более высокий потенциал, нежели в состоянии как есть. Профессиональная оценка проекта экспертом, имеющего практический опыт реализации подобных проектов, экспертом субрынка данного проекта, поможет избежать большинство из озвученных проблем и обеспечит Заказчику/Инвестору дополнительное и непредвзятое мнение для принятия решения (в том числе поможет, получить более выгодную цену приобретения актива) и позволит приобрести по итогу наиболее выгодный проект.

Стратегический инвестиционный консалтинг может включать в себя следующие процедуры, в зависимости от стоящей перед командой экспертов задачи:

1. Подбор и приобретение активов недвижимости и/или арендного бизнеса под бюджет и параметры доходности Заказчика, поиск площадок для нового строительства, в том числе проведение сделок M&A;
2. Формирование концепции инвестиционного проекта с учетом особенностей локации, трафика, конкурентного окружения, состояния объекта, текущего спроса арендаторов, потенциальных покупателей;
3. Проведение комплексных проверок due diligence, а также аудит отдельных направлений (юридические, финансовые, бухгалтерские, налоговые, технические, строительные управленческие и прочие аспекты) объектов и бизнесов;
4. Построение финансовых моделей от простых аналитических “TO BE” до динамических “AS IS” -> “TO BE”;
5. Организация строительно-ремонтных работ объекта недвижимости с проведением технического надзора работ подрядчиков;
6. Реализация объекта недвижимости по согласованной модели инвестиционного проекта;
7. Консалтинг в части управления и эксплуатации недвижимости (технический аудит, реконцепция, tenant mix, оптимизация, автоматизация и цифровизация бизнес-процессов, управленческий консалтинг и многое другое);
8. Помощь в упаковке объектов недвижимости в ЗПИФН с привлечением профессиональных УК финансового рынка с лицензией ЦБ РФ (для активов от 500 млн.руб);
9. Кадастровый аудит, снижения кадастровой оценки, включая досудебную / судебную экспертизу;
10. Содействие в получении финансирования, перекредитовании, изменении ковенант кредитных договоров;
11. Медиация переговоров с контрагентами (Продавцы, Покупатели, Арендаторы, Субподрядные организации);
12. Другие услуги, необходимые инвестиционному проекту, по согласованию с Заказчиком/Инвестором.

Востребованность экспертного консалтинга, непосредственно от специалистов профильного субрынка, для объектов недвижимости постоянно растет, поскольку обеспечение безопасности и надежности сделок с недвижимостью стало приоритетной задачей для нормального функционирования инвестиционного рынка. Получение полной, а главное достоверной информации об объекте недвижимости, его коммерческом потенциале, с описанием всесторонних рисков, а также подготовка комплекса мероприятий для их нивелирования, позволяет избежать непредвиденных ситуаций и сохранить, а главное приумножить средства Заказчика/Инвестора. Еще на этапе планирования сделки Заказчик/Инвестор должен обладать всеми значимыми данными об объектах инвестирования, их коммерческом потенциале, стабильности и надежности, в противном случае высоки риски от недополучения планируемой доходности, вплоть до потери вложенных ресурсов.

Стратегический инвестиционный консалтинг — это совокупность экспертных работ, которая значительно превосходит другие похожие процедуры в вопросах оценки коммерческих, финансовых, юридических и иных перспектив, рисков и рентабельности проектов, объектов покупки/продажи или строительства. При этом, все работы курируются практикующими более 20 лет профессионалами рынка недвижимости, при необходимости с привлечением отдельных дополнительных специалистов субрынка рассматриваемого проекта, действующего бизнеса, чтобы выявить максимальную информацию и перспективы по проекту.

Кому может быть интересен инвестиционный консалтинг?

В первую очередь эта услуга может быть интересна:

• Инвесторам, которые готовы вкладывать свободные средства в рынок российской недвижимости, но не знают, на каком сегменте можно наиболее выгодно заработать в текущем моменте экономической ситуации. Поиск и отбор инвестиционных проектов по согласованной с инвестором задаче на поиск проекта;
• Инвесторам, которые уже приобрели недвижимость, но их «ожидания» доходности актива в силу различных обстоятельств не оправдались;
• Инвесторам, которые уже выбрали активы для инвестиций, но хотят провести всестороннюю проверку и рыночную оценку перспектив объектов;
• Инвесторам, которые находятся на этапе приобретения объекта недвижимости с целью перепроверки собственного мнения экспертами-практиками и для более взвешенного решения о покупке и для возможного снижения стоимости актива;
• Инвесторами, рассматривающим покупку объектов на торгах для согласования предельной экономически оправданной цены объекта;
• Собственникам объектов недвижимости для решения вопросов наилучшего позиционирования и реализации (продажи) актива;
• Собственникам объектов недвижимости для оценки стоимости имеющегося актива, его перспектив развития, включая опционально совместное развитие проекта с подключением необходимого финансирования ресурсами нашей команды.

Схема работы для инвесторов и собственников

Инвесторам

Для инвесторов, рассматривающих приобретение объектов:

• Определение целей и задач Заказчика, в соответствии с существующим бюджетом;
• Оценка параметров и критериев поиска перспективных объектов, планирование бюджета и модели инвестирования;
• Подбор вариантов, оценка инвестиционного потенциала;
• Определение финального варианта, подготовка концепции, финансовой модели;
• Принятие решения о покупке, проведение DD, финализация концепции и финансовой модели, оценка рисков и плана их нивелирования;
• Медиация переговоров, структурирование сделки;
• Выбор подрядчиков, проектирование, формирование продукта, контроль СМР;
• Организация реализации проекта – сдача в аренду, продажи.

Собственникам

Для собственников, рассматривающих реконцепцию, девелопмент, реализацию актива:

• Комплексный анализ объекта недвижимости и его перспектив;
• Разработка стратегии реализации, как в текущем состоянии актива, так и с учетом дополнительных инвестиций (опционально соинвестирование развития проекта собственными средствами команды) для целей увеличения конечной стоимости реализации объекта;
• Поиск покупателей, арендаторов объекта недвижимости, как собственными силами, так и с привлечением брокерских компаний, с ежемесячным отчетом об этапах реализации. Мотивация команды на результате и итогах реализации, используя наиболее эффективные пути для ускорения реализации объекта недвижимости;
• Организация структуры отдела продаж при продаже объекта в розницу, разработка рабочих схем и структур сделки при продаже актива целиком, содействие структурированию сделки.

Наша Команда и пул дружественных нам инвесторов постоянно рассматривает приобретение объектов коммерческой недвижимости Московского региона площадью от 1000 кв. м., если Вы заинтересованы продать Ваш объект недвижимости просьба выслать краткую информацию по объекту, мы свяжемся с Вами для обсуждения условий приобретения актива. Sales@BSAdvisor.ru

Наши Кейсы

Полное сопровождение проекта по приобретению имущественного комплекса

Результаты:

• В соответствии с тех заданием Заказчика был осуществлен поиск необходимого объекта недвижимости, выбран подходящий под требования объект;
• Проведены предварительные переговоры с собственниками комплекса, подписаны NDA и Term sheet;
• Организована процедура комплексного Due Diligence (юридический, финансовый, бухгалтерский, технический, коммерческий);
• Организовано проведение полной инвентаризации материально-технического обеспечения оборудования и самого комплекса;
• Подготовка финального заключения для инвестора, включая инвестиционную модель и риск-анализ на основании DD;
• Проведены финальные переговоры, определена структура сделки, организована подготовка, подписание и регистрация ДКП;
• Организована процедура передачи имущественного комплекса с оборудованием в полном соответствии с инвентаризационной документацией.
• Проведение комплексного DD позволило снизить на 12% стоимость покупки актива, а инвентаризации оборудования - запустить производство в кратчайшие сроки после приобретения объекта.

Формирование концепции объекта недвижимости, формирование проекта, заполнение арендаторами

Результаты:

• Проведен комплексный анализ релевантного субрынка, на основании которого разработана концепция объекта недвижимости, учитывающая особенности здания, локации, предусмотрены необходимые особенности планировки, в соответствии с требуемыми нормативами;
• Проведены предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, экспертами в профильном субрынке концепции проекта для формирования более корректных планировок, с учетом необходимых технических требований будущих арендаторов;
• На тендерной основе выбран ряд подрядчиков, для проведения необходимых видов работ по техническому оснащению здания;
• По всему комплексу работ проведен технический надзор за выполнением СМР, который позволил сократить сроки готовности объекта;
• Осуществлен поиск и подбор необходимых в соответствии с концепцией арендаторов, согласованы и подписаны договора аренды, заполняемость на момент открытия проекта составила 100%;
• Оказано содействие в поиске и привлечению необходимых сотрудников для обеспечения функционирования и развития проекта

Построение финансовых моделей

Финансовое моделирование и построение прогноза денежных потоков является важнейшим и неотъемлемым аспектом стратегического когсалтига. Уже на начальных этапах реализации любого проекта инвестор должен понимать потенциальный эффект от вложенных средств. Составление финансовой модели для каждого проекта необходимо, так как именно в ней отражены общий объем затрат на реализацию проекта, источники финансирования, планируемый от реализации проекта доход, а также эффективность проекта и сроки окупаемости. А единый принцип построения позволяет с легкостью сравнивать экономические аспекты различных проектов, предоставляя Инвестору полную картину по каждому проекту. Проводимый анализ чувствительности показателей эффективности позволяет понять предельные значения ключевых параметров для инвестора, при которых проект может оставаться интересным и экономически целесообразным, а также определить пути возможного повышения эффективности и ликвидности проекта. Для проектов реновации строится специальная модель в состоянии «как есть AS IS» и прогноз в соответствии с гипотезами развития «как будет TO BE», что позволяет оценить динамику экономических параметров для различных прогнозов развития проекта, позволяя выбрать наиболее эффективный для Инвестора.

Реализация объекта недвижимости по согласованной модели

• Сформирована структура и команда проекта в соответствии с согласованной моделью реализации нежилого здания путем деления его на отдельные офисы с продажей их в розницу (участие в проекте).
• Проведен комплекс работ по формированию отдельных объектов недвижимости с учетом существующих планировок, адаптированных для разделения проекта на блоки.
• Проведены детальные маркетинговые и рекламные проработки, направленные на увеличение эффективности вложенных в рекламу средств и увеличение конверсии «звонок-сделка».
• Сформирована структура отдела продаж конвейерного типа с четкими полномочиями и индивидуальной мотивацией каждой рабочей группы.
• Организовано расширение каналов реализации объектов – формирование группы по работе с агентствами, брокерами для большего охвата потенциальных покупателей.

Результаты: досрочно исполнен план продаж проекта с результатом реализации на уровне 60 000 кв. м в год, при продаже офисов в розницу лотами 80 – 150 кв.м.

Разработка и реализация инвестиционного продукта для девелоперской компании

В 2019 году, когда были введены обязательные для застройщиков эскроу счета, возник временный период, при котором у ряда девелоперов потребовалась дополнительная ликвидность. Был проведен ряд переговоров с основными игроками рынка и по итогам которых был сформирован продукт – оптовые пулы квартир от 2000 кв. м. с дисконтом при 100% оплате. Этот продукт был упакован, протестирован и представлен на рынок. В течении 2 месяцев с начала реализации был найден первый клиент, - инвестиционный фонд и проведена сделка по продаже оптового пула квартир в одном из центральных московских жилых комплексах.

Результат: Девелопер получил необходимое в данный момент финансирование, а инвестиционный фонд приобрел высокодоходный (более 28 % годовых) продукт, ликвидный для последующей продажи в розницу.

Реконцепция помещений, перепрофилирование

В собственности у Заказчика находилось торговое помещение, площадью 450 кв.м., которое занимал хозяйственный магазин. Помещение досталось Заказчику по наследству и было изначальное желание сохранить все как есть, без изменения планировочных решений и концепции торгового объекта. Помещение расположено в хорошей локации, в пешеходной доступности от станции метрополитена, имеет несколько отдельных входов. Большая часть помещения была сдана отделами под мини хозяйственные магазины. После проведения ряда встреч собственник- заказчик принял решение сдать или продать помещение целиком.

После комплексного анализа рынка, детального изучения планировки помещения и ее возможностей для трансформации под современный, необходимый, а главное востребованный формат в данной локации – продуктовый гастроном, заказчику было сделано коммерческое предложение по трансформации помещения. Был осуществлен комплекс работ по трансформации помещения, включая капитальный ремонт, увеличение электрической мощности, замена и ремонт витринных окон, входной группы, осуществлена полная перепланировка под требования операторов продуктовых сетей. Подбор и заполнение арендаторами помещения с общим арендным потоком превышающий на 110% бывшую арендную плату до реконцепции. После заполнения объекта арендаторами, помещение было продано по цене в 9 ГАП.

Результат: Расчетная стоимость помещения по ГАП до проведения работ по реконцепция и адаптации помещения 65 млн. рублей, стоимость ремонта и доп.затрат 10 млн. рублей, период ремонта, заполнения арендаторами и продажи готового арендного бизнеса 4,5 месяца, продажа за 120 млн. рублей. Чистая прибыль проекта 55 млн руб.

Оценка предлагаемого на торгах объекта, изучение его характеристик, перспектив, обозначение рекомендуемой максимальной цены

В соответствии с согласованными с Заказчиком критериями поиска инвестиционного объекта, команда осуществляла подбор объектов, как в открытых источниках, так и скрининг торгов. В процессе рассмотрения вариантов был выбран вариант продажи здания 1800 кв. м. на торгах ДОМ.РФ с начальной стоимостью 45 млн. рублей. Здание в состоянии, требующем восстановления, отключенное от всех коммуникаций, но расположенное в достаточно перспективной локации массовой жилой застройки. После изучения торгового окружения, перенасыщенного торговыми помещениями микрорайона (в прямом окружении 700 метров было 6 продуктовых магазинов, включая 3 Пятерочки), рассмотрения потребности жителей данного района в объектах торгового назначения было принято решение отказаться от концепции проекта мини торговый центр. Была построена финансовая модель строительства гостиничного – апартаментного проекта с торговыми помещениями на первом этаже. По итогам модели было согласовано решение, что на торгах данный объект можно приобрести не дороже 85 млн. рублей, так как требуются существенные денежные инвестиции в ремонт, в том числе из-за полного отсутствия всех инженерных коммуникаций. Период реализации проекта выходил за рамки 1 года. Конечная стоимость при продаже проекта после ремонта в розницу была подсчитана на уровне 250/270 млн. руб. Общие затраты на восстановление и ремонт здания, отделку и реализацию были оценены в 110 млн, период проекта 1,5 года, выход из проекта с более чем 25 % доходностью. (260-110-85=65 млн за 1,5 года)

Результат: Торги закрылись по существенно более высокой цене (127 млн. руб.), что позволило инвестору избежать приобретения здания по завышенной цене. Средства инвестора будут вложены в другой проект с более быстрым сроком реализации и меньшими рисками.