Государственные комиссии и комитеты для узаконивания самостроя в Москве

Под самовольной постройкой (самостроем) понимается строительный объект, которая обладает хоть одним из признаков самовольного строительства. К числу последних относят:

• Строительство без разработки комплекта проектной документации, ее предварительного согласования и получения разрешения в порядке, который определен нормативными документами федерального и муниципального уровня.
• Отход от любых действующих нормативов в сфере строительства и градостроительства.
• Нарушение законных прав третьих лиц, что ведет к появлению угрозы здоровью и жизни, нарушению безопасности людей, которые находятся в самострое.

Все самовольные постройки, которые были выявлены в Москве в 2024 году и ранее, вносятся в специальный реестр и публикуются на сайте столичной мэрии. Затем городские органы власти принимают специальные меры, блокируя возможность совершать какие-то действия владельца с объектом недвижимости (продажа, аренда, эксплуатация, дарение). Результатом же становится легализация либо демонтаж. Понятное дело, что последний вариант ведет к потере активов и нежелателен, поэтому актуальным вопросом становится узаконивание самовольной постройки.

Комиссии по решению вопросов с самостроями в 2024 году

Легализация самовольных построек требует прохождения нескольких комиссий, на которых будет рассматриваться этот вопрос комплексно и всесторонне. В общем случае, придется столкнуться со следующими из них:

1. Рабочая группа инспекции по вопросам недвижимости Москвы (РГ ГИН);
2. Межведомственная рабочая группа;
3. Рабочая группа Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК).

В последнюю входят представители целого ряда муниципальных органов власти, включая префектуры административных округов, Департамент культурного наследия, Департамент экономической политики и развития, Комитет архитектуры и так далее. Каждый из них играет собственную роль и выполняет определенные функции, что требует более внимательного рассмотрения.

Градостроительно-земельная комиссия ГЗК Москвы

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки ГЗК была создана специально для регулирования и контроля градостроительной деятельности в Москве, быстрого решения следующих групп вопросов:

• юридические моменты, касающиеся всего спектра земельных отношений;
• строительство и реконструкция зданий;
• обнаружение и сохранение памятников, достопримечательностей и других объектов, формирующих культурное наследие Москвы;
• инвестиции в сфере строительства;
• решение вопросов с легализацией самовольных построек.

Последний пункт как раз касается нашего интереса. Рассмотрение вопросов о возможности сохранения и легализации самостроя идет непосредственно главами органов исполнительной власти российской столицы. Происходит это в рамках заседания специальной Рабочей группы, которая обладает подобными полномочиями. Она также принимает решение о взыскании штрафа при фиксации нарушений, связанных с вопросами регулирования земельных отношений. Также она выдает заключение о легализации такого объекта в случае, если предоставлен следующий пакет документов:

1. Заключение специальной экспертизы проблемного проекта, где указано общее техническое состояние инженерных систем, несущих конструкций. Документ подтверждает, что сооружение не создает какой-либо угрозы для находящихся людей с пожарной, технической и градостроительной сторон (официальное название документа – Заключение о соответствии или ЗОС).
2. Независимая оценка пожарных рисков (НОР), которая подтверждает соответствие самостроя требования и нормам уровня пожарной безопасности по итогам специального расчета.
3. Архитектурно-градостроительные решения, которые должны пройти предварительное утверждение в МКА.
4. Дополнительные разрешительные документы (их содержание может колебаться в зависимости от типа самостроя, его расположения).

Официальный сайт ГЗК

Предоставленный на рассмотрение комиссии пакет документов в 2024 году должен быть исчерпывающим, полным, достоверным, отвечать на все интересующие вопросы. В этом случае значительно повышается вероятность успешной легализации самовольной постройки с возможностью последующей эксплуатации, совершением любых юридических действий. Для предотвращения проблем с этим стоит доверить подготовку документов нашим инженерам и юристам, имеющим успешный опыт легализации 100+ объектов недвижимости разного типа в Москве.

Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН)

Инспекция ГИН относится к органам исполнительной власти российской столицы и занимается следующими вопросами:

• Мониторинг земельных участков и зданий, находящихся в собственности города.
• Определение каких-либо нарушений и отклонение с помощью проверок на объектах, в отношении которых мониторинг выявил отклонения, подозрения в наличии самостроя.

Фактически, именно ГИН сегодня определяет наличие самовольных построек на территории города. Одновременно инспекция выступает в качестве связующего звена при процедуре легализации подобных сооружений. Государственная инспекция недвижимости формирует пакет документов для рассмотрения Рабочей группы, ведет коммуникацию с арендатором земельного участка и владельцем здания, отдает на согласование и утверждение Архитектурно-градостроительное решение, осуществляет другие работы.

Сегодня Госинспекция по недвижимости проводит огромную работу по налаживанию взаимодействия с собственниками объектов недвижимости, предотвращению проведения незаконного строительства и реконструкций. Ее работа направлена на изначальное соблюдение законодательства собственниками объектов недвижимости, что позволит им избежать дорогой и сложной иногда процедуры легализации.

Официальный сайт ГИН

Комитет по архитектуре и градостроительству МКА

Комитет МКА занимается утверждением внешнего вида города, разработкой концепции районной застройки, зонированием территории и ее планировкой. Фактически, он ведет контроль облика всего города и какие-либо изменения фасадов зданий без получения утверждения со стороны комитета будут незаконными.

Москомархитектура при легализации объекта самостроя занимается решением вопроса согласования внешнего вида здания, колористического решения, отделочных фасадных материалов на предмет соответствия с градостроительной концепцией всего района (последнее отображается в альбоме АГР).

На практике в 2024 году самовольной постройкой может быть признано обновление фасада здания, выполнение надстройки, пристройки или возведение мансарды. Подобное обусловлено непосредственно тем, что эти элементы прямым образом влияют на внешний вид. В результате значительных отклонений может произойти серьезный уход в сторону от концепции Мосстройархитектуры. Это может потребовать внесения изменений в фасад здания, демонтажа пристройки, выполнения других работ. В противном случае легализовать самострой не удастся. Одновременно оформление буклета АГР необходимо и при «внутреннем» самострое, когда устанавливают антресоли, перекрытия и другие элементы, не влияющие на внешний вид.

Официальный сайт Москомархитектуры

Комитет государственного строительного надзора

Мосгосcтройнадзор – ключевой орган власти, который занимается легализацией самостроя. Он ведет регулирование строительных работ на территории города, выдает разрешение на проведение строительства и реконструкции, ввод в эксплуатацию. Также он занимается надзорными функциями, ведет судебную деятельность, отстаивая права города в строительной политике. Во время легализации сотрудники комитета внимательно изучают документацию, принимая решение о возможности легализации объекта недвижимости и начале ее законной эксплуатации в будущем.

Департамент культурного наследия ДКН

Москомнаследие представляет ведомство, которое занимается объектами недвижимости, которые имеют статус культурного наследия. В перечень его задач входит учет подобных объектов, мониторинг технического состояния, реставрации, направленной на сохранение зданий.

Департамент контролирует большое количество зданий и построек, которым был присвоен статус объекта культурного наследия, и постоянно выявляет новые. По факту памятники архитектуры могут в своем составе иметь элементы самостроя. Последние требуют легализации, но здесь из-за наличия охранного статуса есть определенные тонкости.

Москомнаследие участвует в этапе легализации объектов самовольного строительства относящегося к памятнику архитектуры и влияющего на него, выступая за целостность и сохранность последнего.  Одновременно наличие грубых нарушений либо вовсе порча подобного объекта делает вероятность легализации постройки минимальной.

Официальный сайт ДКН

Ведомства, участвующие в легализации самостроя

Кроме непосредственно городских властей в процессе легализации участвуют и другие организации, государственные ведомства. Подключение последних идет при наступлении определенных условий.

Росреестр

Росреестр – ведомство, которое занимается регистрацией, ведением, учетом информации, которая касается сделок с недвижимостью. Также в ее базах есть геоданные всех земельных наделов и зданий, которые необходимы для перевода самостроя в легальную сферу.

По закону Росреестр выполняет функции по выявлению самостроя. Происходит последнее при обнаружении расхождений в имеющихся базах данных, нецелевого использования земельных участков, нарушении границ зон, к которым предъявляются конкретные условия содержания, выполнении других действий. При этом Росреестр занимается выявлением незаконных построек по всей территории страны.

Для легализации местные ведомства применяют данные из баз Росреестра, откуда берутся технико-экономические показатели, обременения, координаты и другие параметры. На основе этих сведений ГИН принимает решения о конкретных действиях в отношении самостроя.

Мосводоканал

Мосводоканал – предприятие, которое занимается эксплуатацией систем водоснабжения и канализации. При этом понятно, что любое капитальное здание не может нормально функционировать без подключения к подобным системам. В перечень обязанностей организации сегодня входит:

• подготовка и доставка питьевой воды;
• сбор и очистка стоков;
• электроснабжение, эксплуатация, обслуживание систем канализации и водоснабжения (насосные станции, фильтры, трубопроводы, иные коммуникации);
• утилизация масс снега зимой.

На этапе узаконивания незаконных построек Мосводоканал проводит согласование влияния подобного объекта на эксплуатацию и обслуживание его подведомственных коммуникаций. Если будет обнаружено потенциальное воздействие на состояние коммуникаций, то легализация такого объекта будет очень затруднена.

Мосводостоок

ГУП Мосводоосток – предприятие, которое занимается проектированием, обслуживанием и строительством водосточных, очистных, гидротехнических сооружений. Также компания ведет экологический мониторинг. На этапе легализации предприятие привлекается для оценки уровня влияния проблемного объекта на имеющиеся на балансе предприятия коммуникации. Последние находятся практически по всей территории города, поэтому очень часто самострой находится рядом с ними, что требует проведения согласования.

Московская объединенная энергетическая компания

Предприятие занимается подогревом воды, которая используется в системе отопления и горячего водоснабжения. В активе компании большое количество подстанций, трубопроводов, охватывающих всю территорию города. Самострой может потенциально оказывать негативное влияние на их эксплуатацию, техническое обслуживание, поэтому обязательно необходимо специальное заключение со стороны МОЭК.

Московский метрополитен

Предприятие занимается строительством и обслуживанием линий метро, трамвайных и монорельсовых путей. Транспортная сеть города очень велика из-за необходимости каждый день перевозить миллионы человек, поэтому большое число зданий расположены в технической зоне, где возможно негативное влияние на линии метро со стороны зданий и наоборот. Речь, в первую очередь, про вибрационные, акустические и другие нагрузки. Особенно последнее актуально для исторического центра российской столицы, где очень плотная застройка и одновременно небольшое заглубление линий метро.

Если самострой находится в технической зоне метрополитена, монорельсовых либо трамвайных путей, то легализация требует обязательной оценки влияния на транспортные коммуникации. Если оно находится в пределах допустимого, то оформляется положительное решение о легализации со стороны ГУП Московской метрополитен. Для его получения надо предоставить виброакустический альбом, содержащий информацию о взаимном влиянии метро и зданий.

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор – федеральный исполнительный орган, который занимается защитой прав потребителей, обеспечением качества материалов, готовых изделий, продуктов питания, надзором в гигиенической и санитарной сферах. Еще одной сферой деятельности Роспотребнадзора остается формирование рекомендаций для обеспечения безопасности персонала на рабочих местах с учетом всех возможных негативных факторов. Если проходит легализация самостроя, который расположен в технической зоне метро, то необходимо учесть наличие вибраций со стороны последнего, что может привести к изменению реальных условий труда.

Обнаружение самостроя в Москве

Важной частью регистрации самостроя остается понимание как осуществляется процедура, как происходит обнаружение подобных объектов, какой алгоритм действий у государственных структур. Четкое знание подобных процессов сократит время легализации, упростит ее и снизит расходы.

Непосредственно выявление самовольных построек на территории российской столицы идет в несколько этапов, где главную роль играет местное подразделение Государственной инспекции по недвижимости. Его сотрудники в постоянном формате проводят сопоставление реальных данных с базами на предмет наличия подобных построек. Для этого используют информацию из следующих БД:

1. Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРН);
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ);
3. Реестр единых объектов недвижимости (ИС РЕОН).

Дополнительно ГНИ кроме работы с базами данных использует другие методы для выявления нарушений в процессе строительства и реконструкции, нестыковок с имеющейся документацией. Если у них появились подозрения, то инспекторы ГИН могут приступить к анализу документации, которая относится к этому объекту:

• Разрешение на проведение строительства, реконструкции, ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (его выдает Мосгорстройнадзор).
• Альбом АГР (его согласует Москомархитектуры).
• Разрешение на проведение реставрационных работ либо приспособление объекта, относящегося к категории культурного наследования к актуальным современным нуждам (документ оформляет и согласует Москомнаследия).

При необходимости и в зависимости от расположения, специфики, статуса здания может привлекаться для изучения другая информация.

Если первичная углубленная проверка выявила нарушения, которые позволяют перевести здание в категорию самовольного строительства, то ГИН может начать выездную проверку (плановую либо внеплановую). Во время последней изучается земельный участок, идет визуальный осмотр объекта недвижимости на предмет выявления признаков самостроя в результате проведения строительства либо реконструкции. На основе полученной во время проверки информации, сведений из различных баз данных оформляется Акт проверки объекта. Он передается собственнику здания для проведения работ по легализации либо демонтажу.

Если проверка обнаружила признаки самостроя, то информация о здании попадает в открытый список, который дополняет специальное постановление московского правительства №819 от 11.12.2013 года. Данный список размещается на официальном сайте столичного мэра и нескольких других ресурсах. После попадания объекта недвижимости в «штрафной» список Департамент городского имущества инициирует судебное разбирательство в отношении владельца здания либо процесс легализации для сохранения объекта. Последняя предупреждает демонтаж здания и возможна в обоих случаях, но есть здесь определенные нюансы.

Случаи, когда возможна легализация самовольных построек в Москве

Процедура узаконивания подобных зданий в Москве возможна при соблюдении следующих условия:

• Земельный участок, на котором расположен самострой, и само здание находятся в собственности с регистрацией в Росреестре.
• Действует договор по долгосрочной аренде земельного участка, а права на здание с учетом самовольных построек прошли регистрацию в Росреестре.
• Право собственности на самострой зарегистрировано в установленном порядке, а договор аренды земельного участка не действует (в этом случае возможно продление затем арендного договора).
• Право собственности на самострой зарегистрировано в законном порядке, а в отношении земельного участка действует краткосрочный договор на аренду (в этом случае легализация ведет к заключению договора аренды на неопределенный промежуток времени).
• Договор краткосрочной аренды земельного участка не действует, а права собственности на здание зарегистрированы в законном порядке в Росреестре (в этом случае возможно в будущем продление договора на аренду земельного участка).

Если самовольная постройка не подпадает ни под один перечисленный выше случай, то процедура легализации будет невозможна.

Общий алгоритм действий по легализации самостроя

Если здание оказалось в списке, который дополняет постановление №819, а владелец объекта получил специальный Акт проверки объекта, то необходимо активно начинать действия по его сохранению и легализации.

Первым шагом становится подготовка и направление в ГИН специального обращения на предмет рассмотрения вопроса о сохранении объекта недвижимости. В общем случае, оно может содержать следующую информацию:

• Краткие сведения о собственниках здания, перечень имеющихся документов, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости.
• Описание постройки, которая была отнесена к категории самовольного строительства. Здесь можно указать историю строительства, перечень технико-экономических показателей, которые были скорректированы в результате выполнения работ (можно применять в качестве опоры нормы, которые были использованы и подтверждают качество выполненных работ).
• Просьбу рассмотреть возможность перевода здания в легальную плоскость с исключением объекта из реестра постановления московского правительства, снятия претензий с готовностью оплатить штрафные санкции, которые полагаются за самовольное изменение ТЭПов.

Результатом рассмотрения подобного обращения станет ответ со стороны ГИН. В нем будет указано, что предоставляется определенный разумный срок для подготовки необходимого пакета документов. Содержание последнего определяется спецификой здания, количеством исходных документов, правовым статусом земельного участка, объекта. Он может колебаться в достаточно широком диапазоне, но в стандартном случае он включает:

1. НОР (независимая оценка об уровне пожарного риска на объекте);
2. ЗОС (заключение, которое подтверждает соответствие постройки требованиям в сфере пожарной безопасности, градостроительства, строительства, защиты здоровья населения);
3. Буклет АГР (содержит визуализацию объекта, его планы и разрезы);
4. Справка из местной управы, которая подтверждает, что самострой не относится к числу мест скопления людей (в противном случае понадобится оформление специального паспорта безопасности объекта в этом отношении).
5. Виброакустический альбом (позволяет оценить уровень влияния строительных работ на объекты столичного метрополитена в случае, когда самострой находится в технической зоне его инфраструктуры в виде путей, тоннелей, депо).

Подготовка этого пакета документов требует опыта и знаний в сфере легализации самостроя, поэтому оптимальным станет обращение в нашу компанию. Мы занимаемся оказанием подобных услуг и имеем опыт успешной легализации более 100 объектов, что повышает шансы на успешное завершение процесса.

Кроме перечисленных выше документов могут быть, с высокой долей вероятности, необходимы ответы от ряда городских служб. Они должны свидетельствовать о том, что самострой не влияет негативно на находящиеся в их ведении коммуникации и элементы инфраструктуры. Среди подобных служб укажем на:

• Мосводоканал, который должен подтвердить, что объект расположен вне технической зоны обслуживания и нахождения систем канализации и водоснабжения, а если на нее территории, то не должно происходить негативного влияния на сети и наоборот.
• Мосводосток, который готовит аналогичный ответ в отношении ливневой канализации.
• МОЭК, который должен подтвердить, что самовольная постройка не влияет негативно на систему теплоснабжения и нет аналогичного влияния в обратном направлении.
• Московский метрополитен, который готовит ответ о том, что самострой либо не находится в зоне инфраструктуры компании, либо нет какого-либо отрицательного влияния на нее и со стороны последней на здание.
• Роспотребнадзор, который должен подтвердить в случае, когда рядом с самостроем находятся тоннели метрополитена и акустические, вибрационные нагрузки не влияют негативно на здание.

Получить соответствующие документы можно с помощью обращений в организации, где надо описать проблему и запросить пояснения по поводу конкретного самостроя.

После формирования пакета документов собственник здания направляет новое обращение в ГИН, к которому прикладывает весь массив ответов, буклет АГР и заключения, подтверждающие безопасность эксплуатации здания в будущем. После этого надо только дождаться решения комиссии, которая занимается узакониванием объекта. В нее входит несколько рабочих групп, перечисленных выше. Ее сотрудники изучают пакет документов, просят, при необходимости, дать уточнения, внести коррективы. Как показывает практика, ведь процесс легализации занимает 6-8 месяцев.