Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Отличия между перепланировкой, реконструкцией и переустройством

Перепланировка строения представляет собой изменение ряда его параметров, при котором не происходит выхода за границы габаритов. Они касаются исключительно элементов, которые находятся в пределах, ограниченных наружными конструкциями.

Важно разграничивать два смежных термина - перепланировка и реконструкция. Хотя в законодательстве не определено понятие «перепланировка», в нем четко указывается процесс реконструкции, который проводится в соответствии с регламентом. В частности, под ним подразумевают изменение высотности, этажности или площади капитального строения. Под определение также подпадает возведение пристроек, надстроек или смена некоторых несущих конструкций, что предполагает более масштабные процессы строительства.

Для проведения реконструкции необходимо получить специальное разрешение, поскольку изменения затрагивают важные конструктивные элементы здания. Перепланировка же, по методу исключения, подразумевает работы, на которые согласие государственных органов не требуется. Эксперты руководствуются Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 г., которое устанавливает список процедур, которые можно проводить без необходимости оформления разрешительных документов.

Согласно ему, проводимые строительные процессы должны соответствовать ряду требований:

1. отсутствие изменений параметров надежности и безопасности строения;
2. отсутствие нарушений прав других лиц;
3. соответствие градостроительным нормам.

Также выделяют такой процесс, как переустройство, подразумевающий перенос, демонтаж или монтаж новых инженерных сетей. Это может быть установка радиаторов отопления в другом месте, перенос водопроводных или электроснабжающих сетей. Переустройство часто совмещается с процедурой изменения планировки.

Когда не нужно получать разрешение на перепланировку?

Согласно вышеупомянутому постановлению, нет необходимости получать согласие государственных органов при следующих видах работ:

• Замена кровли, при которой ее уровень не изменяется. К примеру, такой тип работ позволяет заменить старое кровельное покрытие новым, но не предполагает поднятие коньков и склонов, что часто требуется для увеличения площади для создания мансарды.
• Работы по укреплению фундамента. Документ позволяет проводить капитальный ремонт основания здания, но не разрешает самостоятельно переобустраивать подвалы или изменять края фундамента.
• Смена панелей стен самонесущего типа. Самонесущие стены поддерживают только собственный вес и не оказывают влияния на общую конструкцию строения, поэтому устаревшие или отличительные по стилю панели разрешается менять. Основное условие – это сохранение устойчивости всей конструкции и контроль за этим процессом.
• Разбор и возведение внутренних перегородок. Это включает в себя создание проемов, как в стенах, так и в перекрытиях. Однако важно, чтобы эти компоненты строения не выполняли несущие функции. Незначительными по весу элементами можно разделить пространство на офисы, установить двери или даже небольшие лестничные секции. Изменения не могут усиливать нагрузку на конструкционные элементы строения. Установка лифта или эскалатора уже считается реконструкцией.
• Замена напольных покрытий. При смене полов можно демонтировать всё до черновой стяжки или бетонного перекрывающего слоя, но уровень пола не может меняться. Углубление без получения специальных разрешений запрещено.
• Смена покрытий. Данный вид преобразований возможен при условии, что уровень перекрытия остаётся таким же, а плита не несет конструктивной нагрузки.
• Изменение внешнего вида оконных или дверных проемов, выходящих наружу. Подобные изменения разрешаются, если не приводят к нарушению несущих особенностей здания. В этом случае можно изменять проёмы любым образом.
• Преобразование элементов входной группы. Без получения разрешительных документов можно возводить конструкции (лестницы, пандусы и т.д.), если их общая площадь не превышает 15 м². Пандусы могут занимать до 40 м², при этом важно, чтобы эти элементы были без фундамента.
• Строительство тамбура. Требования те же, что и для объектов из предыдущего пункта – строительство без обустройства фундамента и площадь не больше 15 м².
• Остекление навеса. Навесные элементы при выходе можно преобразовать в полезное пространство путём установки панелей остекления. Использовать можно только небольшие по весу конструкции, и не разрешается поднимать его уровень.
• Сооружение навесов. Лестницу или площадку перед входом можно накрыть козырьком или специальной навесной конструкцией.
• Установка витрин при входе. По внешней стороне здания допускается выдвижение стеклянных витрин на 1 м. Этот приём часто используется торговыми заведениями и ресторанами.
• Сооружение лоджий и террас на первом этаже. Для их строительства не требуется специальные разрешительные документы, но допустимые габариты таких сооружений стоит узнать в инстанциях на местах.
• Оборудование входной группы подъемниками. Установка лифтов и подъемников разрешается без оформления дополнительного разрешения.

Стоит учитывать, что каждый тип перечисленных изменений пространства имеет свои нюансы.

В частности, ограничения часто касаются метража, в пределах которого можно обустроить дополнительное пространство, дизайнерского или цветового оформления стен, разрешенных в конкретном случае. Поэтому даже незначительные работы, не требующие разрешительных документов, стоит проводить после консультации со специалистами.

Особенности перепланировки нежилых пространств в жилом доме

Изменение планировки подобных помещений обязательно требует получения соответствующего разрешения. В Москве потребуется предоставления следующих бумаг (предоставить их можно и через интернет-ресурс mos.ru в личном кабинете):

1. документ подтверждающий право владения помещением или арендный договор, заверенные у нотариуса;
2. учредительные документы предприятия (устав, справка об учете в ФНС, приказ о выборе главы предприятия);
3. техническое заключение строительно-технической экспертизы о состоянии строения, заверенное электронной подписью;
4. проект изменения планировки;
5. договор авторского надзора;
6. поэтажный план и экспликацию БТИ;
7. выписку из техпаспорта и справку о техническом состоянии, полученные в БТИ;
8. письмо от арендодателя о предоставлении разрешения на перестройку, если это применимо.

Основным документом считается проект на перепланировку, согласно которому Жилинспекция примет решение о согласовании или отказе. Документ проходит экспертизу, насколько он соответствует санитарным и техническим нормам. Когда преобразования касаются фасада здания, необходимо согласовать работы в службе архитектуры, чтобы избежать отказа на этапе согласования. Необходимым этапом формирования проекта является получение заключение о безопасности работ, которое может выдать только организация с допуском СРО.

Кроме обязательных документов, часто необходимы дополнительные бумаги от газовой службы или заключение историко-культурной экспертизы. Если все документы и нормы соблюдены, то через 20 дней получают разрешение и приступают к ремонтным работам. Завершенное изменение планировки принимает инспектор, который составляет акт о завершении работ.

Для проведения изменения планировки в нежилом пространстве МКД необходима разработка проекта, который затем включается в техплан. Эти документы должны составляться аккредитованной проектной организацией, что гарантирует соответствие информации действительности.

Ответственность за незаконную перепланировку - штрафы для юридических и физических лиц

Незаконное изменение планировки, особенно в коммерческих помещениях, может привести к серьёзным последствиям, в том числе к штрафам. Штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц составляют от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Если же перепланировка затронула несущие конструкции или привела к нарушениям или повреждения инженерных сетей, в судебном порядке владельца могут обязать вернуть помещение в предыдущее состояние, что может обойтись значительно дороже, чем сам штраф.

Какая перепланировка в многоквартирном здании требует узаконивания?

Любое изменение конфигурационных особенностей помещения должно быть узаконено или предварительно согласовано. Исключением является только косметический ремонт. Некоторые виды работ могут быть легализованы без особых сложностей, однако есть и такие, которые почти невозможно узаконить, например:

• разрушение несущих конструкций;
• преобразование внешнего облика здания, кроме как изменение отдельных входных групп;
• присоединение техпомещений или пространств общего пользования в МКД.

Для получения консультации необходимо предоставить технический план помещения вместе с планом до перепланировки, который можно найти в выписке из ЕГРН или в техпаспорте БТИ. Если технический план отсутствует, компания НЭП предлагает услугу выездной консультации, чтобы помочь определить внесенные изменения и узаконить их.

Согласование готовой перепланировки в МКД

В случае, когда изменение планировки уже проведено, его необходимо узаконить. Ранее можно было согласовать подобные перестройки как планируемые, но в настоящее время инспектор может проверить объект. Особенно это касается нежилых площадей в жилых строениях, поскольку требования к безопасности в МКД более высокие.

Этапы узаконивания перепланировки нежилого помещения в МКД

Порядок узаконивания измененной планировки нежилого пространства в жилом многоквартирном доме состоит из нескольких этапов.

1. Если работы в помещении уже выполнены, первым шагом необходимо заказать план БТИ и экспликацию с красными линиями, которые указывают на внесенные изменения. Поскольку демонтированные элементы там не отображаются, поэтому для понимания исходного состояния объекта до ремонтных работ следует дополнительно заказать план и экспликацию, отражающие планировку до перепланировки.

Эти документы можно оформить в любом доступном отделении БТИ. Специалист-техник прибывает на место проведенных работ и проводит обмеры. Прежде рекомендуется проконсультироваться с экспертами в области строительства, чтобы убедиться, что проведенные работы не нарушают норм и правил. В противном случае БТИ может отметить нарушения стандартов в документе, что затрудняет их легализацию. Чтобы такого не произошло, необходимо подготовить объект к визиту специалиста.

2. Легализовать уже сделанный ремонт можно с применением технического заключения о безопасности и возможности перепланировки, которое можно оформить в нашей компании.

Важно учитывать, что, если во время работ изменения коснулись несущих частей объекта, техническое заключение следует заказать у компании, которая разрабатывала проект дома.

3. Для легализации изменения планировки нежилого пространства в Москве в Мосжилинспекцию необходимо подать такие документы:

• оформленный на портале запрос;
• техзаключение с электронной подписью компании, которая его выполняла;
• заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
• выписка из ЕГРН;
• ОГРН;
• документ, подтверждающий право действовать от имени юрлица;
• устав юрлица;
• приказ о назначении руководителя юрлица;
• реквизиты в банке;
• план БТИ до и после внесения изменений в планировку, а также экспликации помещений;
• формы 1а и 5 из БТИ.

В ряде случаев требуется подать дополнительные бумаги, такие как протокол общего собрания жильцов дома, если работы проводились в отношении общедомового имущества, или заключение Отдела подземных сооружений, если перепланировка затрагивает прилегающую к дому территорию с углублением более 30 см.

Когда документы подают от физического лица, то их список остается аналогичным, за исключением тех, что связаны с юридическими лицами.

Когда в ходе ремонта были изменены фасады, техническое заключение должно включать фотомонтажи и чертежи фасадов до и после проведенных работ. Эти документы инстанция передает на согласование в Москомархитектуру.

Услуга по теме: Согласование изменений фасада здания в Москомархитектуре.4. Инспектор Жилищной инспекции выезжает на объект по запросу и проверяет соответствие реальной планировки техзаключению. Он формирует протокол об административном нарушении, поскольку работы проведены без разрешительных документов, и налагает штрафные санкции. В случае, когда перестройка в строении соответствует нормам и данным техзаключения, специалист составляет акт о завершенной перепланировке и направляет один из экземпляров в БТИ.

5. С этим документом следует снова обратиться в БТИ для выезда техника на объект для проведения обмеров. Он замеряет параметры и готовит план БТИ и экспликацию без красных линий.

6. После получения этих документов происходит заказ нового технического плана, который далее передается в МФЦ для передачи в Росреестр.

В Москве до сих пор действуют местные постановления, хотя уже введены в действие изменения в Жилищный кодекс, по которым Жилинспекция направляет техплан в Росреестр. В Москве нововведения должны быть имплементированы до конца 2024 г.