За что надо платить собственнику нежилого помещения в МКД?

Сегодня в нашей стране, особенно в больших городах, построено огромное количество нежилых зданий и помещений, примыкающих к многоквартирным домам, которые используются в качестве офисов, спортзалов, магазинов, парковок, танцполов, аптек и т.д. Часто такие здания и помещения имеют с многоквартирным домом единую систему подключения к коммунальным ресурсам. В многоквартирном жилом доме уже предусмотрены проектом встроенные или встроенно-пристроенные помещения общественного, часто коммерческого назначения. Такие помещения не являются местами общего пользования в МКД и не являются частью общего имущества. У них есть собственники юридические или физические лица. А бывает и наоборот, когда и конструктивно и инженерно-технически рассматриваемые здания и помещения - самостоятельные объекты. Возникает вопрос, должны ли собственники таких объектов платить за капитальный ремонт и содержание общего имущества в МКД?

Что такое встроенно-пристроенные помещения?

Законодатель делит так называемые помещения общественного назначения в многоквартирных домах на встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные. Планировочное решение принимается на стадии проектирования здания с учетом специфики использования помещения в будущем.

При размещении в многоквартирных жилых домах учреждений общественного питания, розничной торговли, мест развлечений, предприятий управленческой деятельности, дошкольных учреждений и т.п. обязательно предусматривается:

1. обустройство отдельных входов;
2. расположение зон загрузки торговых предприятий за пределами зон окон жилых помещений;
3. расположение шумных зон за пределами здания;
4. звукоизоляция нежилых помещений;
5. инженерные мероприятия по обустройству автономных инженерных систем;
6. устройство вытяжки и т.д.

Градостроительными требованиями устанавливаются объемно-планировочные решения встроенных, встроенно-пристроенных и пристроенных нежилых помещений. Это могут быть помещения вдоль фронтальной части здания со стороны крупных городских объектов. Иногда выступающие объемы помещений могут разместить со стороны двора, если вокруг дома мало территории. Пристраивают помещения и с торцов многоквартирных жилых зданий и на уровне первого этажа и т. д.

Итак,СП 31-107-2004 дает следующие определения рассматриваемых помещений. Встроенное нежилое помещение - помещение, расположенное в пределах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м. Встроенно-пристроенное нежилое помещение, находящееся в габаритах жилого здания, частью выносится за его пределы более чем на 1,5 м.

Кстати: Нежилое помещение вполне себе можно перевести в жилое и наоборот. Подробности в статье: Как перевести нежилое помещение в жилое?

При этом, если изначально проектом предусмотрено, что МКД и встроенно-пристроенное помещение или здание - один строительный объект, то позже могли произойти изменения технических характеристик нежилого объекта, в том числе переход на самостоятельное снабжение коммунальными ресурсами, минуя, расположенные в помещениях многоквартирного дома коммуникации, а также их самостоятельное обслуживание, и как следствие, изменения наименования и статуса объекта в Едином государственном реестре недвижимости, а также адреса объекта.

Что такое единый объект недвижимости?

Для того чтобы ответить на поставленный нами в начале статьи вопрос, обязаны ли собственники нежилых помещений и (или) зданий осуществлять платежи за содержание общего имущества многоквартирного дома, платить за капитальный ремонт, оплачивать коммунальные услуги, нужно разобраться является ли нежилое помещение и (или) здание частью многоквартирного жилого дома или является самостоятельным объектом недвижимости.

Начнем с того, что собственникам нежилых и жилых помещений по жилищному законодательству принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Однако это определение касается лишь тех помещений, которые входят в состав МКД и являются единым объектом недвижимости с ним.

Так что же такое единый объект недвижимости в состав которого входит и здание многоквартирного жилого дома, и нежилое здание или помещение, не входящее в состав общего имущества МКД. Единым такой объект называют, если какая-то его составляющая (часть) не может функционировать самостоятельно, является конструктивной частью здания, технически взаимосвязана с общим имуществом и инженерными коммуникациями.

Признаки единства объектов недвижимости (многоквартирного дома и встроенно-пристроенных помещений)

Рассмотрим признаки единства МКД и встроенных или встроенно-пристроенных нежилых помещений (зданий):

• проектирование нежилого здания или помещения вместе с МКД в составе одной стройки;
• общие строительные конструкции (фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, покрытия, лестницы, перегородки);
• общие технические помещения (подвалы и т. д.);
• общие инженерные коммуникации (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и т.д.)

При этом если нежилые объекты обладают хотя бы одним из указанных признаков, то их могут признать частью единого жилого комплекс с МКД.

Устанавливаются подобные признаки экспертным путем при обследовании здания с фотофиксацией фасадов, внутренних помещений, конструктивных элементов, инженерно-технического оборудования помещений и зданий. Эксперты независимого центра строительной экспертизы «НЭП» имеют многолетний опыт в проведении подобных исследований, достоверно и на высоком уровне готовы провести подобные работы.

Общее имущество многоквартирного жилого дома

Если по результатам независимой экспертизы выясняется что нежилые здания (помещения) обладают признаками единства с многоквартирным домом, то в соответствии с жилищным законодательством и сложившейся судебной практикой, собственник нежилого здания (помещения) в многоквартирном жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать все расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет.

Общее имущество МКД включает в себя:

• общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• крыши;
• ненесущие конструкции (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
• механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование;
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Обслуживание управляющей компанией общего имущества многоквартирного дома

Содержание общего имущества дома обеспечивается:

1. товариществом собственников недвижимости (ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.) посредством членства собственников помещений в указанных организациях либо заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;
2. собственниками помещений посредством заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

Перечень, условия выполнения работ и услуг, размер платы за ремонт и содержание жилья утверждаются на общем собрании собственников помещений.

Плата за содержание общего имущества включает в себя:

• текущий ремонт общего имущества;
• капитальный ремонт общего имущества;

• содержание общего имущества (плата за услуги и работу персонала, аппарата управления товарищества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме и т.д.)
• содержание и ремонт придомовой территории (благоустройство, освещение, охрана, оснащение контейнермаи для ТБО и т. д.).

Важно знать, что в Постановлении Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П изложен подход о распределении бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме с учетом особенности помещения. Общим собранием собственников помещений в МКД может быть снижен (изменен) размер обязательных платежей и взносов, размер платы за содержание общего имущества собственнику нежилого здания (помещения) в зависимости от конкретных характеристик помещения и условий его использования. К примеру, у правообладателя встроенно-пристроенное здание в составе жилого многоквартирного комплекса, частью услуг он не пользуется. В таком случае по решению общего собрания он может не оплачивать обслуживание и ремонт лифтов в доме, уборку подъездов и лестничных пролетов, обслуживание придомовой территории и т. д.

Определить объем использования собственником нежилого помещения (здания) общего имущества МКД можно во внесудебной экспертизе. Наши специалисты успешно справляются с такими задачами. Изготовленное нами исследование можно предоставить в управляющую компанию для рассмотрения на общем собрании собственников помещений вопроса об изменении размеров платы и взносов.

Управляющая компания, как правило, выступает в качестве истца в судебных процессах по исковым заявлениям о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с собственников нежилых зданий и помещений, о признании собственника нежилого здания (помещения) участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. Обязательной процедурой данного процесса является проведение судебной экспертизы. Перед экспертами ставится главный вопрос: входит ли в состав единого многоквартирного жилого комплекса спорное нежилое помещение или здание.

Учитывая вышесказанное, очень важно понимать, является ли нежилое здание или помещение самостоятельным объектом недвижимости. Обладая подобной информацией, можно сэкономить значительные денежные средства и избежать в будущем судебных тяжб о взыскании задолженности. Некоторые собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений (зданий) в многоквартирных домах могут снизить издержки, не оплачивая взносы на капитальный ремонт и плату за обслуживание общего имущества многоквартирного дома, в случае если они ремонтируют и обслуживают свои помещения (крыши, фасады, входы, лестницы, коммуникации и т.д.) самостоятельно; если объекты имеют отдельное подключение к инженерным сетям с отдельными договорами на поставку, у них с конструкциями МКД отсутствует неразрывная физическая или технологическая связь.