Общее имущество в нежилых помещениях МКД

Нежилыми называются те помещения, которые могут быть использованы для организации коммерческой или иной деятельности, но не предназначены для жилья. В многоквартирных домах (МКД) действуют специальные требования, правила и ограничения, связанные с использованием нежилых помещений.

Собственники помещений в МКД должны соблюдать требования по обеспечению пожарной безопасности, допустимого уровня звукоизоляции, оптимального температурного режима и пр. Не существует единого перечня правил, относящихся ко всем нежилым помещениям в жилом здании, поскольку первоочередное значение имеют назначение и особенности эксплуатации конкретного помещения.

Статьи по теме: Стоит учесть, что наша компания может помочь осуществить перевод жилого помещения в нежилое и наоборот нежилое в жилое.

Классификация нежилых помещений в жилом доме

Нежилые помещения в МКД отличаются в зависимости от их размещения и назначения. По назначению разделяют следующие виды:

• торговые (предназначены для осуществления торговой деятельности разных масштабов и направлений, например, продуктовые магазины, аптеки, точки оптовой торговли и пр.);
• административные (управляющие аппараты различных учреждений, ТСЖ или УК);
• офисные (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
• медицинские (поликлиники, диагностические центры или клиники);
• образовательные (учреждения, предназначенные для дополнительного образования по различным направлениям, детские сады и пр.);
• развлекательные (кафе, бары, детские центры).

Требования к нежилым помещениям в МКД

Основным условием для эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах является соблюдение следующих требований:

1. Пожарная безопасность. Помещение должно быть построено и оборудовано в соответствии с технической документацией. Любая перепланировка требует дополнительного согласования и получения соответствующих разрешений. В помещение должны быть огнетушители, пожарная сигнализация и современная система пожаротушения. Также, обязательно наличие детального плана эвакуации и указателей, а входы и выходы всегда должны быть свободными.
2. Санитарно-эпидемиологические требования. Из общих требований можно выделить наличие отдельного входа в помещение, не пересекающегося с общей лестничной клеткой, допустимый уровень шума и электромагнитного излучения, доступность инженерных систем для ремонта, а также обеспечение допустимого температурного режима. Однако для обычного продуктового магазина, ресторана и медицинского учреждения применяются совершенно разные критерии оценки санитарно-эпидемиологических условий, что тоже важно учитывать. Для проверки допустимых параметров вам поможет санитарно-эпидемиологическая экспертиза от компании "Независимое Экспертно Партнерство".
   
3. Требования по размеру и расположению помещения. Нежилое помещение может быть размещено выше первого этажа только при условии, если оно находится над другими нежилыми помещениями. Что касается требований по размеру помещения, то они напрямую зависят от планируемого вида деятельности.

Важно учитывать не только общие требования, но и условия, диктуемые региональными органами самоуправления. Например, в некоторых регионах в жилых домах не может быть расположено учреждение, работающее в ночное время или имеющее иную специфику.

Статья по теме: Признаки, характеризующие жилые и нежилые помещения.

Перед покупкой нежилого помещения в многоквартирном доме следует убедиться, что оно соответствует всем предъявляемым к конкретному виду эксплуатации требованиям.

Общее имущество и требования к нему в многоквартирных жилых домах

Общим считается имущество, находящееся на территории дома, но не относящееся к отдельным квартирам. В данную категорию входят:

• лестничные клетки, лифты, подвалы, чердачные помещения и пр.;
• несущие и ненесущие конструкции дома, ограждения и крыша;
• оборудование механического, технического или санитарного типа;
• помещения для отдыха или организации каких-либо мероприятий;
• участок земли, на котором стоит дом, а также придомовая территория, включая элементы благоустройства (деревья, цветы и другая растительность, лавки, детские площадки и пр.).

Правила пользования общим имуществом в МКД

Как гласит статья 36 Жилищного Кодекса РФ, каждому из собственников МКД принадлежит общее имущество – это также называют правом о совместном имуществе жильцов. Однако нельзя использовать это пространство, как вздумается – есть 2 ограничения:

1. Для использования коммунального пространства в доме, необходимо получить согласие собственников жилья. Решение об использовании такого пространства и проведении реконструкции на объекте может быть принято только на общем собрании жильцов большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников (части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 Жилищного Кодекса).
2. Договоренное использование общей территории не должно нарушать интересы других жильцов, арендаторов и общественные потребности.

На практике часто происходят случаи, когда возникают разногласия по поводу права использования общего имущества, такого как:

• Нелегитимное использование в личных целях подвалов и чердачных помещений в многоквартином доме.
• Коридоры и лестничные клетки, используемые как помещения хранения различных вещей (шкафы, самокаты, и др.).
• Установка объявлений, устройств для просмотра ТВ и прослушивания радио в групповых помещениях, нарушение законодательства в отношении строительства и ограждения в жилой зоне, а также отсутствие использования общественных помещений.

Споры по общему имуществу в МКД и нежилых зданиях

Нарушение порядка пользования может касаться не только владельца или пользователя объекта, но и третьих лиц, включая органы управления, ТСЖ и жилищные ассоциации.

В случае нарушения порядка пользования общим имуществом, например, незаконного использования чердачных или подвальных помещений, незаконного строительства, хранения личных вещей в коридоре и пр., можно решить возникший спор в судебном порядке. Невыполнение требований, относящихся к пользованию общедомовым имуществом может привести к административной ответственности.

Наши эксперты окажут квалифицированную помощь про проведении любых видов судебных строительных экспертиз, подготовят все необходимые документы, проведут необходимые исследования на объекте и представят ваши интересы в суде. Для этого у нас есть все необходимые лицензии, допуски и многолетний опыт.