Жилое и нежилое помещения - в чем разница?

Законодательные акты, определяющие типы помещений

Жилье представляет собой важную разновидность недвижимости, предназначение которой состоит в обеспечении жилищных интересов российских граждан.

Формулировку категории содержат следующие законодательные акты:

• Конституция РФ
  
• ст. №288 и №558 Гражданского Кодекса РФ;
• п. 2, ст. №15 Жилищного Кодекса РФ.

В ст. №558 ГК РФ говорится об особенностях сделок по продаже помещений жилого типа:

1. Важным условием проведения сделок, связанных с продажей квартиры, частного дома или их частей является сохранение за всеми проживающими там людьми права пользоваться помещением после того, как его приобретет покупатель. Все эти лица должны быть перечислены, указаны их права.
2. Договор о реализации объекта недвижимости, будь то дом, городская квартира (в том числе их доли), должен иметь госрегистрацию. И от даты ее получения считается заключенным.
3. Только закон определяет условия сделок купли-продажи тех помещений, что предназначены для проживания россиян.

Под жильем подразумевают обособленную часть возведенного здания, считающуюся недвижимой собственностью и подходящую для жительства круглый год.

Расценивать помещение как жилье можно, если в нем соблюдены все градостроительные, технические, пожаробезопасные нормативы, требования СанПина, созданы комфортабельные условия для дальнейшего проживания россиян.

Нежилыми называются помещения из нежилого фонда. Их выделяют под культурные учреждения, торговые точки, лечебные центры, фирмы, оказывающие бытовые и прочие услуги. Подобные пространства являются частью нежилых зданий и жилья. Хотя в качестве места жительства рассматривать их не стоит.

Признаки, характеризующие жилые и нежилые помещения

Потенциальным покупателям и продавцам стоит разбираться в основных моментах, разграничивающих виды помещений на жилые и нежилые.

Для жилища (жилого помещения) характерны следующие особенности:

• собственность признана недвижимой;
• в ней есть комнаты;
• наличие лифта (если в здании более 5 этажей);
• контур изолирован, но можно выходить во двор, на ступеньки и в коридор, то есть в общие места;
• имеются подсобные помещения, чтобы обеспечивать содержание жилья на достойном уровне.

В ст. №16 сборника законодательных актов о жилище перечисляются главные разновидности подходящих для проживания россиян помещений — частый дом и элементы домовладения (в частности комната, квартира либо ее часть).

По классификации жилье может выступать местом периодического и постоянного пользования. Первая разновидность включает в себя съемные апартаменты, общежития, выделенное служебное жилье, которое придется освободить в любой момент.

Свойства нежилых частей в зданиях с жилым статусом:

• они изолированы;
• считаются недвижимостью;
• там могут оказываться услуги и размещаться производства, но он не предназначены для житья;
• находятся в МКД и нежилых зданиях, в этом состоит их различие со строениями;

• пригодны для эксплуатации, но с соблюдением требований нормативной документации.

Нежилые помещения, как и жилье, нуждаются в госрегистрации в качестве недвижимого владения. Подобную недвижимость можно использовать как отдельный объект или для поддержания нужд главного помещения. К примеру, главные нежилые площади для поликлиники представлены кабинетами для врачей и диагностических мероприятий, бак- и химическими лабораториями, специальными кабинетами для физических процедур.

Для обслуживания главных функций учреждения предусмотрены вестибюль, гардеробные комнаты, уборные, коридоры. В сдаваемых в аренду помещениях есть изолированные площади, имеющие особое предназначение. Например, возможно обустройство там торговых павильонов, аптекарских пунктов. Для этого составляет соответствующий договор.

Недвижимость и обособленность площади

Каждое помещение имеет два признака:

• представляет недвижимое имущество;
• имеющиеся комнаты изолированы.

Стоит ознакомиться с особенностями каждого из признаков. Хоть нежилое помещение, хоть жилье должно считаться недвижимым имуществом. Это означает наличие связи с землей и невозможность их перемещения. Таким образом, сборно-разборные домики, бытовки и вагончики нельзя отнести к категории жилищ.

Что касается нежилых помещений, то они тоже должны быть недвижимым имуществом, ведь права на них по закону тоже регистрируются.

Еще один важный признак — изолированность. Это означает, что один и другой виды помещений должны быть признаны изолированными объектами (иметь ограничения в виде потолка, пола и стен).

Каждое помещение в обязательном порядке должно иметь вход.

Жилые помещения: состояние и характеристики

Другие признаки указывают на то, что различия между нежилыми и жилыми помещениями все же есть.

К примеру, жилое пространство, кроме перечисленных выше черт, подходит для проживания в нем граждан. Согласно этому признаку, жилое помещение должно располагаться в жилой зоне. Важно и его хорошее состояние: работоспособность конструкций здания, отсутствие повреждений, чтобы их несущая способность не ухудшилась.

В помещении должны быть созданы все условия, чтобы жильцы вели привычный образ жизни и не получили даже малейшую травму.

В жилище должны быть необходимые инженерные системы: водо- и газоснабжение, электричество, отопление и канализация.

Если в здании более 5 этажей, то в нем необходимо предусмотреть лифт. Имеет значение соблюдение в помещении норм освещенности, шумоизоляции и воздухообмена.

Признать жилым можно только то помещение, которое соответствует требованиям СанПина, противопожарных и технических нормативов и правил.

ГК РФ присваивает статус жилых таким помещениям: частному дому, городской квартире, их части, а еще комнате.

Нежилые помещения: состояние и характеристики

Одной из главных черт нежилых помещений является то, что они представляют нежилой фонд. Подобные объекты могут находиться в зданиях, относящихся к жилфонду и нежилым объектам.

С функциональной точки зрения это может быть то имущество, которое:

• не подходит в качестве места, где постоянно могут проживать физлица;
• предназначено для общественных и производственных целей.

А вот нежилыми пространствами в жилых зданиях считаются все обособленные пространства, не являющиеся жилищем и местами для общего пользования.

Права и обязанности у собственников

Хозяева помещений, отнесенных к нежилым объектам и жилфонду, обладают одинаковыми юридическими обязанностями и правами, установленными на законодательном уровне. Для владельцев жилья данные категории полно раскрыты в ст. №30 гл. 5 ЖК РФ. Там содержится следующая информация:

• владеть, распоряжаться и использовать жилое помещение можно в соответствии с его предназначением;
• хозяин объекта недвижимости вправе сдавать его другими лицам, оформляя договор найма, и передавать кому-либо в пользование на безвозмездной основе, действуя по закону;
• собственник обязан содержать личную жилплощадь и общее имущество в МКД так, как это определено нормативами;
• обладатель жилья должен учитывать потребности проживающих с ним по соседству людей;
• на хозяина квартиры ложится ответственность с обращением ТКО.

Расходы, связанные с содержанием прилегающей к дому территории и имущества, признанного общим, разделяют все собственники помещений (неважно, каких именно).

К примеру, владелец офиса зачастую не пользуется лифтом и не выбрасывает что-либо в мусоропровод, но это не освобождает его от обязанности каждый месяц вносить определенную плату за его содержание, как того требует договор с ТСЖ. Собственник нежилой площади обладает не только правами, но и набором обязанностей. Ему доступны такие действия как: участие в собраниях, выборах управляющей компании, согласовании сроков выполнения ремонтных работ и прочее.

У владельца помещения есть право на заключение индивидуального контракта с предприятиями, предоставляющими ресурсы. Но также возможно обеспечение водо-, газо и электроснабжение, а также получение электроэнергии по договору с ТСЖ.

Еще при проектировании в сметах и прочей документации учитывается целевое предназначение частей здания, которые бывают нежилыми и жилыми. В план могут быть заложены и закреплены возможности для дальнейшей реализации функции различных видов помещений.

Информация о целевом назначении объектов

В первой части ЖК РФ объясняется, в чем заключается целевое назначение недвижимости жилого типа. Это проживание людей в ней. Если такие строения будут использоваться в других целях, то нарушителя ждет административная ответственность. Частникам разрешено проводить регистрацию ИП в своем доме и заниматься некоторыми видами деятельности, не нарушающими интересы остальных граждан и их права.

По закону в жилфонд входят все помещения, где можно проживать. А вот нежилые пространства состоять там не могут.

Функциональное назначение жилых и нежилых помещений

Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.

От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.

Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.

Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.

Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.

Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.

Отличительные характеристики помещений

Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.

Теперь известно об основных свойствах статуса, который имеют 2 вида помещений. На данный момент многие вопросы не урегулированы. Но все же законодательство в сфере жилья не стоит на месте и дальше будет развиваться.

Допустимо ли изменение назначения объекта?

В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.

Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.

Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.

Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.

Особенности процедуры изменения статуса

Перевести квартиру, где раньше проживали граждане, в нежилой фонд (действует и в обратную сторону) не так быстро и легко, как многие думают.

В ЖК РФ перечисляются обязательные для соблюдения требования. Если их проигнорировать, то не удастся изменить статус пространства.

Чтобы преобразовать квартиру в нежилое владение, надо учитывать ряд моментов:

• Когда площадь превышает 100 кв. м, необходимо предусмотреть еще один выход на из здания.

• Если жилье, где собственник будет осуществлять определенную деятельность, расположено на 2 этаже и выше, то потребуется изменение статуса все расположенных ниже квартир. Согласно правилам, эти квадратные метры тоже должны быть признаны нежилыми.

• Требуется обеспечение инженерных коммуникаций.
• Перед процессом перевода надо выписаться из жилья, ведь в нежилом объекте никто не может быть прописан хоть временно, хоть постоянно.
• Все перепланировки должны быть узаконены.

Стоит учитывать, что нежилым точно не признают помещение в здании, которое считается объектом культурного наследия.

Изменение статуса площади под силу лишь тому, кто ею владеет.

Не получится перевести в нежилой фонд то помещение, где человек проживает, заключив договор социального найма.

Перевод в жилфонд тоже может сопровождаться сложностями.

Статья по теме: Перевод нежилого помещения в жилое.Помещение должно соответствовать таким требованиям:

• Само здание, где есть нежилое помещение, должно обладать прочными конструкциями. Точно не подходит объект, признанный аварийным, в скором времени подлежащий сносу или реконструкционным работам.
• Еще один важный параметр такого помещения — его безопасность. Надо сделать все, чтобы потенциальные жильцы не смогли травмироваться. Эти же требования применимы и к придомовой территории.
• Проложенные инженерные сети в здании должны быть не изношенными, а пригодными для применения. Это канализационная система, теплосети, системы электро- и водоснабжения. Находящие в доме инженерные коммуникации тоже должны быть исправны.

Собственник, решивший перевести нежилую площадь в жилье, должен подумать о высоте потолков, количестве этажей в здании, обеспечении звукоизоляции. Везде должны соблюдаться принятые нормативы, описанные в ЖК РФ.

Не важно, в какой именно фонд планируется переводить недвижимость. Все равно объект не должен быть обременен кредитами, долгами за услуги ЖКХ.

Для чего переводят жилое помещение в нежилой фонд и наоборот

Причин, по которые нужно перевести недвижимость из жилфонда в нежилое (действует и наоборот), немало. Многие предприниматели выкупают квартиры и превращают их в аптеки, торговые точки, офисные помещения, заведения общепита.

А после присвоения статуса жилого позволит зарегистрироваться в помещении и проживать там. Если нужно включение площади в нежилой фонд, то стоит подумать, возможно ли избежание данного процесса.

В ст. №17 ЖК РФ говорится, что осуществление коммерческой деятельности в жилище возможно в ряде случаев. Должны соблюдаться такие условия:

• Никто из соседей и жильцов МКД не должен страдать от ведения деятельности.
• Дом, где находятся апартаменты, не признан ветхим жильем.
• ИП имеет прописку там, где собирается вести дела.

И все-таки многие лица меняют статус жилья. Такой вариант имеет положительные моменты.

Первостепенной выгодой хозяина, переводящего квартиру в нежилой фонд, считается увеличение в цене на 20% в случае продажи. Но тут возможно появление некоторых трудностей. К примеру, удастся ли в дальнейшем реализовать нежилой объект? Будет ли это интересно предпринимателю? Поэтому, перед тем как гнаться за выгодой, стоит ознакомиться с рисками.

Минусом может стать время, потраченное на оформление документации и поиск потенциальных покупателей. А пока площадь будет простаивать, ожидая нового хозяина, нынешнему владельцу придется оплачивать услуги ЖКХ (они для нежилых пространств в 2 раза выше, чем для жилых). Обязательно надо платить налог на имущество. То есть перевод выполняют сами ИП, купившие жилье.

Мелочи тоже важны

Какие бы планы владелец квартиры не строил насчет ее перевода, все же есть определенные нюансы, не позволяющие сделать это.

Главное — то, что именно собственник несет ответственность за пользование площадью. Это значит, что если он решит сдавать квартиру в аренду, а вскоре там появился магазин, хотя не выполнил ее перевод в нежилой фонд, то с него и будет спрос.

Чтобы вывести из дома бизнес, можно и не тратить время на сбор документации и процедуру по переводу объекта в противоположный фонд. Но непременно должны соблюдать перечисленные выше правила.

Некоторые преимущества все же есть. Например, можно вести деятельность, находясь у себя в квартире. Да и там можно проживать законно.

Но все-таки изменение статуса жилья требуется, если владелец собирается принимать много посетителей. После проведения процедуры, связанной с переводом объекта из жилфонда в нежилое, расходы на оплату услуг ЖКХ могут резко увеличиться. Это связано с более высокими тарифами на отопление, электро- и водоснабжение помещений коммерческого типа.

Рыночные отношения получили стремительное развитие, и термин «нежилое пространство» все чаще применяется при заключении сделок с теми или иными объектами недвижимости. Хотя в законах нашего государства нет четкого определения рассматриваемому понятию. Поэтому неудивительно, что у лиц появляется немало вопросов и сложностей.

Больше всех беспокоятся коммерсанты, которые собираются в бизнес-целях перевести жилье в нежилую площадь. Подобный же вопрос решают люди, проживающие в МКД, которые путают принадлежащее всем жильцам имущество с нежилым пространством, когда рассчитывают коммунальные платежи.

Из-за путаницы в определении жилья и нежилых объектов возникают нелегальные операции с недвижимостью и споры, которые приходится решать в суде.