Перевод жилого помещения в нежилое

Зачем жилое помещение переводить в нежилое?

Жилое помещение (квартира, дача или собственный дом) имеет довольно ограниченные возможности для эксплуатации. В нем можно только жить и подрабатывать с помощью фриланса. Есть только 2 варианта получение прибыли от жилой недвижимости – это ее сдача в аренду и продажа. Соорудить у себя дома офис или иной объект коммерческого назначения нельзя. Для осуществления подобных планов нужно сначала на официальном уровне поменять статус и назначение недвижимого объекта, чтобы иметь возможность организации в нем предпринимательской деятельности.

Покупка или даже аренда готового помещения для создания или развития бизнеса не всегда целесообразна. Эта затея может оказаться слишком затратной или привести к значительному финансовому ущербу в случае развала предприятия. При наличии свободного жилого помещения намного удобнее перевести его в нежилое, чтобы облегчить реализацию своего бизнес-проекта и минимизировать финансовые риски. Именно поэтому перевод чаще всего интересует обладателей малого или среднего бизнеса и тех, кто только планирует открыть предприятие.

Для начала нужно адаптировать квартиру под перевод с учетом планируемого изменения условий эксплуатации, т.е. соорудить отдельный вход, не связанный с подъездом здания и другими площадями общего использования, усилить противопожарную безопасность, установить пожарную сигнализацию, позаботиться о должной звукоизоляции. Выполнение всех необходимых процедур сделает возможным смену назначения помещения на официальном уровне.

Полный список документации, необходимой для переоформления представлен в жилищном кодексе РФ, с которым следует заранее ознакомиться. После сбора всей документации ее нужно будет предоставить в местный орган самоуправления вместе с соответствующим заявлением. После того как уполномоченный орган рассмотрит заявление и проанализирует приложенные документы, будет принято положительное или отрицательное решение относительно перевода. В переоформлении будет отказано, если заявитель предоставил не всю требуемую документацию или смена статуса данного объекта невозможна.

На каких условиях осуществляется перевод в 2024 году?

Есть несколько условий, соблюдение которых обязательно:

1. Недвижимость должна находиться в единоличном владении заявителя и не иметь спорных вопросов собственности.
2. Перевести помещение выше первого этажа можно только в случае, если находящиеся под ним объекты тоже имеют статус нежилых.
3. Должен быть сооружен обособленный вход, который никак не пересекается с помещениями общего пользования, например, лестничной клеткой подъезда. Если вход в помещение только из подъезда, его нужно закрыть и создать новый отдельный вход. Перевод ни при каких обстоятельствах не должен нарушать спокойствие жильцов здания или препятствовать реализации их других прав.
4. Помещение должно быть освобождено от фактических или зарегистрированных лиц еще до начала процедуры.
5. Любые обременения должны быть изначально сняты (залог, аренда и пр.).
6. Перевод возможен только полностью. Частичная смена назначения помещения невозможна.

Собственнику нужно выполнить следующие действия:

• собрать и представить необходимый перечень документации в муниципалитет или иной уполномоченный орган управления;
• дождаться окончательного решения;
• в случае получения предварительного разрешения на перевод выполнить требования по перепланировке или созданию нужных условий, если таковые имеются;
• после завершение ремонтных работ представить результаты на оценку специальной комиссии.

Если все описанные условия будут соблюдены, по прохождении всех этапов заявитель получит уведомление об утверждении перевода, сразу после того, как в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Пошаговый алгоритм действий для реализации перевода

Для получения положительного решения нужно пройти несколько последовательных этапов.

Подготовка проекта перепланировки

Заявителю нужно найти проектную компанию, которая создаст проект перепланировки или переоборудования помещения, требуемый для получения разрешения на перевод. Если проект не будет соответствовать предъявленным требованиям, в переводе будет отказано, что делает выбор проектировщика наиболее важной задачей.

Следует сотрудничать только с надежными компаниями, которые имеют соответствующую лицензию и состоят в СРО (саморегулируемая организация). Важно также обратить внимание на портфолио исполнителя и убедиться, что он имеет соответствующую квалификацию и опыт работы с похожими проектами. Такой подход значительно повысит шансы заявителя на успех.

В процессе разработки проекта исполнитель должен активно сотрудничать с уполномоченными органами, чтобы беспрепятственно получить нужные разрешения. В нашей компании работают опытные проектировщики, которые имеют все нужные допуски и богатый портфолио с проектами любой сложности.

На этом этапе вам стоит обратиться к специалистам инжиниринговой компании "Независимое Экспертное Партнерство". Наши проектировщики имеют обладают всеми необходимыми компетенциями и имеют внушительный опыт в подготовке подобных проектов.

Организация общего собрания собственников

Перед организацией собрания все собственники квартир (или их представители) должны быть в обязательном порядке уведомлены о предстоящем мероприятии. На собрании будет проведено голосование, по итогам которого определится возможность перевода. Важно учитывать тот факт, что принципиальное значение имеет не только количество участников, но и сумма принадлежащих им голосов.

Существуют специально установленные правила кворума, которые определяют необходимое количество голосов, при наличии которых вопрос может быть представлен и обсужден на собрании. Важно учитывать, что распределение голосов зависит от размеров площади недвижимости, находящейся в собственности у разных владельцев.

Если здание имеет только один подъезд, на собрании обязательно присутствие собственников, обладающие 2/3 голосов от общего числа. Если подъездов несколько, на собрании должны присутствовать обладатели большей половины голосов от их общего числа. При этом, обязательно присутствие собственников квартир из подъезда, где находится переводимое помещение. Они должны обладать двумя третями голосов от общего числа, как и в случае зданий с единственным подъездом.

Окончательное решение зависит от итогов голосования, которые определяются в соответствии со статьей 46 ЖК РФ.

Если здание имеет единственный подъезд, перевод утверждается в случае наличия большинства положительных голосов. В многоподъездных зданиях дополнительно необходимо большинство голосов собственников квартир, находящихся в одном подъезде с переводимым помещением.

Подтверждение согласия собственников примыкающих квартир

Владельцы примыкающих квартир имеют решающий голос в решении вопроса о переводе. Речь идет о собственниках, находящихся непосредственно над объектом перевода, под ним или же имеющих с ним общую стену. Они должны не просто согласиться на перевод, но и оформить свое согласие в письменном виде.

Жестких требований по оформлению документа о согласии нет. Он может быть составлен в свободной форме, отдельно для каждого собственника. Документ должен содержать данные о его составителе и четкое согласие на перевод, которое не может быть растолковано иначе. Дополнительно нужно прикрепить документальное подтверждение права владения недвижимостью.

В случае отказа хотя бы одного из владельцев примыкающих помещений, голоса всех остальных жильцов не будут иметь значения, поскольку перевод окажется невозможным.

Подача заявления с приложением нужной документации

После того как у заявителя будет готовый проект по переорганизации пространства с учетом предъявляемых к нежилому объекту требований, а также согласие нужного количества жильцов, он уже может обратиться к уполномоченным органам с заявлением о переводе помещения в нежилое.

К заявлению должны быть приложены документы, доказывающие возможность перевода (проект переорганизации/перепланировки помещения, протокол собрания жильцов, письменные подтверждение согласия ближайших соседей и пр.) Полный перечень необходимых документов представлен ниже.

Также, важно учитывать особенности и нюансы осуществления перевода в конкретном регионе страны. Например, в Москве вся документация, связанная с переводом помещения, принимается исключительно в электронном виде. Все нужные бумаги нужно отсканировать и отправить через соответствующий раздел на сайте Госуслуг. В других регионах документы могут предоставляться лично.

Оригиналы документов заявитель обязан предоставить в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления. Исключением являются только те документы, электронные копии которых заверены нотариусом или имеют соответствующую электронную подпись от выдавших их лиц.

Вся процедура занимает не больше 34 дней, в течение которых заявитель уведомляется о принятии окончательного решения. Уведомление об утверждении перевода или принятии отрицательного решение отправляется в электронной форме через портал Госуслуг Москвы.

При получении отрицательного решения можно попробовать изменить его через суд. Это актуально в тех случаях, когда заявитель не согласен с аргументацией отказа и считает, что предоставленные им документы достаточны для утверждения перевода. Для повышения шансов победы в судебном разбирательстве следует прибегнуть к помощи юриста. Если же решение положительное, то можно спокойно переходить к следующему шагу.

Осуществление перепланировки по утвержденному проекту

Как только будет получено одобрение на перевод, следует заняться реализацией подготовленного проекта перепланировки или переоборудования помещения. Это касается только тех случаев, когда такие меры необходимы для смены назначения помещения.

По завершении работ полученные результаты должны быть оценены специальной комиссией. Если члены комиссии утвердят соответствие помещения установленным нормам и требованиям, никаких проблем в переводе больше не возникнет. Заявителю будет выдан акт о соответствии, на основе которого статус помещения будет изменен. Если комиссией будут обнаружены недочеты или несоответствия, их нужно будет устранить в кратчайшие сроки и заново представить результат.

Ожидание уведомления о внесении изменений в ЕРГН

Это последний этап, на котором заявителю нужно просто ждать последнего уведомления. Сразу после выдачи положительного заключения комиссии в Росреестр направляется вся необходимая документация, содержащая обоснования перевода.

Внесение изменений в ЕГРН происходит в течение 15 дней. В последующие 5 дней владелец помещения получает соответствующее уведомление. Если за указанные сроки заявитель не получил уведомления о внесении изменений, он имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр, чтобы ускорить процедуру. После получения заявления от собственника, Росреестр должен организовать внесение изменений за ближайшие три рабочих дней.

Если последовательно пройти все описанные этапы, можно беспрепятственно перевести помещение в нежилое и начать реализацию своего бизнес-проекта.

Документы для осуществления перевода

Для подтверждения смены статуса помещения необходимо собрать и предоставить соответствующим органам следующие документы:

• письменное заявление о смене назначения помещения, находящегося в собственности у заявителя;
• документальное подтверждение единоличного права владения недвижимым имуществом;
• данные об основных характеристиках помещения, которые могут иметь значение в случае смены статуса;
• тщательно продуманный проект, в соответствии с которым планирует переделка помещения;
• протокол проведенного собрания и документ, подтверждающий принятие положительного решения.

К последнему пункту нужно приложить дополнительное подтверждение результатов голосования. Понадобятся следующие документы:

• реестр собственников помещений в данном здании на дату проведения собрания;
• подтвержденный факт уведомления всех соседей;
• полноценный список участников решающего собрания;
• при участии в собрании представителей владельцев квартир, обязательно наличие доверенностей;
• список фактов и документов, представленных на собрании;
• документ, подтверждающий согласие нужного числа людей.

Кроме описанного, к процедуре перевода могут предъявляться и другие требования, в зависимости от особенностей и условий конкретного региона. В нормативном акте органа самоуправления конкретного региона можно найти актуальный список требований с учетом внесенных дополнений.