Техническое обследование зданий и сооружений

Зачем проводить строительное обследование здания?

Долгосрочная безаварийная эксплуатация недвижимости является целью любого собственника, т.к. от этого в первую очередь зависит экономическая выгода от используемых строений. Для того чтобы строительные конструкции здания служили безотказно в течение долгого времени, они должны обладать рядом особенных свойств. К таким свойствам относятся: надежность, ремонтопригодность, безотказность, долговечность. Именно в результате строительно-технического обследования зданий и сооружений проводится оценка указанных свойств, с тем чтобы своевременно устранить недостатки и привести здание в работоспособное состояние.

Требования к организациям которые проводят оценку технического состояния

Законодательство Российской Федерации содержит большое количество нормативной документации регулирующей область инженерно-технического обследования, однако среди рассматриваемых норм можно выделить 3 самых важных документа: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ, ГОСТ 31937–2011, СП 13-102-2003. Указанными нормативами установлены основные требования для организаций которые могут выполнять работы по обследованию различных строений:

• Организация должна иметь допуск саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, который подтверждается выпиской из реестра членов СРО;
• Приборное оснащение должно позволять организации проводить все виды работ на объекте;
• Специалисты организации должны обладать большим опытом и высокой квалификацией, а также иметь высшее строительное образование.

Когда необходимо провести техническое обследование здания?

1. Если планируются работы по реконструкции, капитальному ремонту или переоборудованию, а также в процессе технического перевооружения предприятий. В этих случаях, как правило, строительной экспертизе подлежат все несущие конструкции зданий. Перед выполнением строительных или ремонтных работ необходимо выявить все дефекты и повреждения, провести их оценку, уточнить каким способом можно устранить эти недостатки. С этой целью составляются подробная дефектная ведомость, а также перечень рекомендаций содержащий способы восстановительных работ. Именно специалисты-обследователи собирают все требуемые данные для проектировщиков на основании которых подготавливается проектная документация на соответствующие строительные работы.
2. При изменении нагрузок на несущие или ограждающие конструкции обязательно требуется провести предварительное исследование, а затем выполнить расчёт этих конструкций. Чаще всего нагрузки увеличиваются при установке нового оборудования или при устройстве в несущих стенах или перекрытии проемов, а также когда надстраиваются дополнительные этажи или происходит изменение функционального назначения здания.
3. Экспертиза при покупке недвижимости не случайно является одной из самых востребованных услуг. Чтобы не купить кота в мешке и не тратить огромные деньги на усиление конструкций большинство людей в первую очередь заказывают обследование приобретаемого объекта. В результате исследований специалисты смогут дать рекомендации о целесообразности покупки, количестве средств которые нужно на первом этапе вложить, а также найдут существенные основания для снижения цены.
4. Как показывает наша практика нарушения допущенные при строительстве являются одной из наиболее частых причин из-за которых требуется проводить обследование строительных конструкций на объекте. К таким недостаткам можно отнести: недостаточное армирование, низкий класс бетона, низкую марку кирпича, несоблюдение проектных решений, появление сквозных трещин и иные дефекты в результате которых возникли или могут возникнуть различного рода деформации. Если при этом возникают споры об ответственности за нарушения или требуется оценить ущерб, то в этом случае проводят строительно-техническую экспертизу.
5. Эксплуатация зданий, будь то офисный центр или многоквартирный дом является ответственным процессом, который требует профессионального подхода и значительных затрат. Для надёжной эксплуатации должны выполняться: систематический осмотр конструкций инженерным персоналом, периодический текущий ремонт, а также замена вышедшего из строя оборудования. Однако если эксплуатация выполняется ненадлежащим образом, то из-за аварии оборудования или физического износа несущая способность конструкций может снизиться, могут появиться деформации. При таких обстоятельствах единственным способом понять состояние строительных конструкций, а также как исправить аварийную ситуацию, можно только выполнив обследование технического состояния здания.
6. Отдельно следует отметить проверку объектов незавершенного строительства, которые простояли без должной консервации несколько лет. В результате такого рода работ устанавливается возможность продолжения строительства после перерыва и необходимость в проведении ремонтно-восстановительных работ. Кроме того необходимость в услуге возникает при оценке строений на рынке недвижимости.
7. Особое место занимают объекты которые уже имеют значительные дефекты, возникшие вследствие различного рода аварий или чрезвычайных происшествий: пожар, взрыв, деформации грунтового массива, разрушение отдельных частей здания. Техническое обследование объектов имеющих повреждения призвано определить степень снижения несущей способности здания и наличие угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить подлежит ли здание восстановлению и какие мероприятия для этого необходимо разработать.

Этапы при обследовании зданий и сооружений

Работа по обследованию технического состояния строительного объекта регламентирована и выполняется, как правило, поэтапно. В зависимости от поставленного ТЗ или пожеланий Заказчика могут выполняться как отдельные этапы, так и все работы. Ниже приведён перечень четырёх основных этапов:

1. подготовительный: на этом этапе уточняется с какой целью проводится обследование, определяется стоимость работ, после чего инженерами подготавливается подробное Техническое задание, являющееся неотъемлемой частью Договора. Затем инженеры изучают документацию, которая имеется на данный момент (отчёты по инженерным изысканиям, рабочий проект, технический паспорт и т. д.), делают ознакомительный выезд на объект. Далее происходит обобщение и систематизация полученных данных на основе которых составляется Программа работ;
2. визуальный осмотр, суть которого заключается в сборе предварительной информации о техническом состоянии объекта. В первую очередь специалистами проводится внешний осмотр строительных конструкций на предмет наличия видимых повреждений, визуально оценивается наличие существенных дефектов. Выявленные недостатки фиксируются на чертежах или планах. По итогам визуального обследования специалисты определяют масштаб необходимых работ.
3. инструментальное обследование, является основным этапом в рамках которого, выполняются: оценка прочности бетона, кирпича и стали (ультразвуком, ударным импульсом, отрывом со скалыванием и путём проведения лабораторных испытаний), обмерные работы, вскрываются несущие конструкции, отбираются пробы грунта для испытания их физико-механических свойств, проводится геодезическая съемка;
4. подготовка Заключения с выводами об оценке технического состояния объекта. В процессе подготовки Отчёта специалисты анализируют данные полученные на предыдущих этапах, в том числе: составляются протоколы испытаний, выполняются поверочные расчёты, оформляется графическая часть.

Техническое заключение по итогам обследования

Итогом проведённой работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений становится официальный Отчёт, так называемое Техническое заключение — ТЗК. Заключение должно соответствовать всем нормам ГОСТ и СП, а также должно удовлетворить потребности Заказчика. В процессе его подготовки специалистами выполняется:

1. Составляется подробная дефектная ведомость со ссылками на данные фотофиксации;
2. Оформляется графический часть по результатам обмерных работ (составляются планы этажей, разрезы, узлы конструкций, обозначаются места вскрытий, шурфов);
3. С помощью компьютерного моделирования составляется пространственная расчётная модель здания и выполняется поверочный расчёт данной модели в программных комплексах. Анализируя полученные при расчёте данные, специалисты определяют коэффициент использования конструкций, который показывает насколько перегружена конструкция или она имеет ещё некоторый запас прочности.
4. В отчёт заносятся указания по способам исправления повреждений, а также перечень технических мероприятий повышающий несущую способность элементов. Если предусмотрено Техническим заданием проектировщиками ООО «НЭП» разрабатывается полноценный проект усиления конструкций.

Отчёт представляет собой письменный документ формата А4 с подписями ответственных лиц и печатью организации. На определённом этапе или по завершении работ документ может передаваться Заказчику в цифровом формате (на CD диске или Flash носителе, в виде файлов с расширениями *.doc, *.xls, *.dwg, *.pdf).

Стоимость услуги в Москве и регионах

Стоимость технического обследования зависит от множества факторов. К ним относятся: цели с которыми проводятся работы, площадь объекта, сложность конструктивных элементов, наличие проектной и другой документации. Окончательные цены сможет назвать только специалист после досконального изучения документов.

Порядок цен на другие виды обследований в 2023 году