Техническое обследование зданий и сооружений

Зачем проводить строительное обследование здания?

Долгосрочная и безаварийная эксплуатация недвижимости является целью любого собственника или владельца зданий и сооружений, т.к. от этого в первую очередь зависит экономическая выгода от используемых строений. А для того чтобы строительные конструкции здания служили безотказно в течение долгого времени, они должны обладать рядом особенных свойств. К таким свойствам относятся: надежность, ремонтопригодность, безотказность и долговечность. Именно в результате строительно-технического обследования зданий и сооружений проводится оценка указанных свойств, с тем чтобы своевременно устранить недостатки и привести здание в работоспособное состояние.

Требования к организациям которые проводят оценку технического состояния

Законодательство Российской Федерации содержит большое количество нормативной и технической документации регулирующей область инженерно-технического обследования, однако среди рассматриваемых норм можно выделить 3 самых важных документа: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ, ГОСТ 31937–2011 и СП 13-102-2003. Указанными нормативами установлены основные требования для специализированных организаций, соответствие которым даёт право выполнять работы по обследованию различных строений:

• Организация должна иметь допуск саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, который подтверждается выпиской из реестра членов СРО;
• Техническое и приборное оснащение должно позволять организации проводить все виды работ в составе обследования различных построек;
• Специалисты организации должны обладать большим опытом и высокой квалификацией, а также иметь высшее строительное образование.

Когда необходимо провести техническое обследование здания?

1. Если планируются работы по реконструкции, капитальному ремонту или переоборудованию, а также в процессе технического перевооружения предприятий. В этих случаях, как правило, строительной экспертизе подлежат все несущие конструкции зданий и сооружений. Перед выполнением строительных или ремонтных работ необходимо выявить все дефекты и повреждения, провести их оценку, уточнить каким способом можно устранить эти недостатки. С этой целью составляются подробная дефектная ведомость, а также перечень рекомендаций содержащий методы и способы восстановительных работ. Именно специалисты-обследователи собирают все требуемые данные для проектировщиков на основании которых подготавливается проектная документация на соответствующие строительные работы.
2. При изменении нагрузок на несущие или ограждающие конструкции обязательно требуется провести предварительное исследование и выполнить расчёт этих конструкций. Чаще всего нагрузки увеличиваются при установке нового оборудования или при устройстве в несущих стенах или перекрытии проемов, а также когда надстраиваются дополнительные этажи или происходит изменение функционального назначения здания.
3. Экспертиза при покупке недвижимости не случайно является одной из самых востребованных услуг. Чтобы не купить кота в мешке и не тратить огромные деньги на ремонт и усиление конструкций большинство людей в первую очередь заказывают обследование приобретаемого объекта. В результате исследований специалисты смогут дать рекомендации о целесообразности покупки, количестве средств которые нужно на первом этапе вложить в дом, а также найдут существенные основания для снижения цены.
4. Как показывает наша практика недостатки и нарушения допущенные при строительстве являются одной из наиболее частых причин из-за которых требуется проводить обследование строительных конструкций зданий и сооружений. К таким недостаткам можно отнести: недостаточное армирование, низкий класс бетона, низкую марку кирпича, несоблюдение проектных решений, появление сквозных трещин и иные дефекты в результате которых возникли или могут возникнуть различного рода деформации. А если при этом возникают споры об ответственности за нарушения или требуется оценить ущерб, то в этом случае проводят строительно-техническую экспертизу.
5. Эксплуатация зданий, будь то офисный центр или многоквартирный дом является ответственным процессом и требует профессионального подхода и значительных затрат. Для надёжной эксплуатации должны выполняться: систематический технический осмотр конструкций инженерным персоналом, периодический текущий ремонт, а также замена вышедшего из строя оборудования и иные необходимые работы. Однако если эксплуатация выполняется ненадлежащим образом, то из-за аварии оборудования или физического износа несущая способность конструкций может снизиться, могут появиться деформации. При таких обстоятельствах единственным способом понять состояние строительных конструкций и всего здания целиком, а также как исправить аварийную ситуацию, можно только выполнив обследование технического состояния здания.
6. Отдельно следует отметить инженерно-техническое обследование объектов незавершенного строительства, которые простояли без должной консервации несколько лет. В результате такого рода обследования устанавливается возможность продолжения строительства после перерыва и необходимость в проведении ремонтно-восстановительных работ. Кроме того необходимость в обследовании возникает и при оценке строений на рынке недвижимости, в том числе при их покупке или продаже.
7. Особое место занимают объекты которые уже имеют значительные деформации и повреждения, возникшие вследствие различного рода аварий или чрезвычайных происшествий: пожар, взрыв, деформации грунтового массива, разрушение отдельных частей здания и т. д. Техническое обследование объектов имеющих повреждения призвано определить степень снижения несущей способности здания и наличие угрозы жизни и здоровью граждан, а также установить подлежит ли здание восстановлению и какие мероприятия для этого необходимо разработать.

Этапы при обследовании зданий и сооружений

Работа по обследованию технического состояния зданий и сооружений регламентирована и выполняется, как правило, поэтапно. В зависимости от поставленного Технического задания или пожеланий Заказчика могут выполняться как отдельные этапы, так и весь необходимый перечень работ. Ниже приведён перечень четырёх основных этапов:

1. подготовительный: прежде всего на этом этапе уточняется с какой целью проводится обследование, определяется стоимость работ, после чего нашими инженерами подготавливается подробное Техническое задание, являющееся неотъемлемой частью Договора. Затем специалисты изучают документацию, которая имеется на данный объект (отчёты по инженерным изысканиям, рабочий проект, технический паспорт и т. д.) и делают ознакомительный выезд на объект. Далее происходит обобщение и систематизация полученных данных на основе которых составляется Программа работ по обследованию;
2. визуальный осмотр, суть которого заключается в сборе предварительной информации о техническом состоянии объекта. В первую очередь специалистами проводится внешний осмотр строительных конструкций объекта на предмет наличия видимых повреждений или деформаций, визуально оценивается наличие существенных дефектов. Все выявленные недостатки фиксируются на имеющихся чертежах или планах. По итогам визуального обследования специалисты определяют потребность и масштаб детального обследования.
3. инструментальное обследование, является основным этапом в рамках которого, выполняются следующие работы: оценка прочности бетона, кирпича и стали (ультразвуком, ударным импульсом, отрывом со скалыванием и путём проведения лабораторных испытаний), обмерные работы, вскрываются необходимые несущие конструкции, отбираются пробы грунта для испытания их физико-механических свойств, проводится геодезическая съемка объекта;
4. подготовка Технического заключения с выводами об оценке технического состояния объекта. В процессе подготовки Отчёта специалисты анализируют данные полученные на предыдущих этапах, в том числе: составляются протоколы испытаний, выполняются поверочные расчёты, оформляется графическая часть.

Техническое заключение по итогам обследования

Итогом проведённой работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений становится официальный Отчёт, так называемое Техническое заключение — ТЗК. Заключение должно соответствовать всем нормам ГОСТ и СП, а также должно удовлетворить потребности Заказчика. В процессе подготовки Технического заключения специалистами выполняется большое количество работ:

1. Составляется подробная дефектная ведомость со ссылками на данные фотофиксации;
2. Оформляется графический часть Отчёта по результатам обмерных работ (составляются планы этажей, разрезы, узлы конструкций, обозначаются места вскрытий и шурфов);
3. Посредством компьютерного моделирования составляется пространственная расчётная модель здания и выполняется поверочный расчёт данной модели в программных комплексах. Анализируя полученные по расчёту данные, специалисты определяют коэффициент использования конструкций, который показывает насколько перегружена конструкция или она имеет ещё некоторый запас.
4. В отчёт заносятся указания по способам и порядку исправления повреждений, а также перечень технических мероприятий повышающий несущую способность элементов исследуемых конструкций. А если предусмотрено Техническим заданием проектировщиками ООО «НЭП» разрабатывается полноценный проект усиления конструкций.

Отчёт по инженерно-техническому обследованию зданий и сооружений представляет собой письменный документ формата А4 с подписями ответственных лиц и печатью организации. На определённом этапе или по завершении работ отчёт может передаваться Заказчику и в цифровом формате (на CD диске или Flash носителе, в виде файлов с расширениями *.doc, *.xls, *.dwg, *.pdf).

Стоимость обследования зданий в Москве и регионах

На стоимость технического обследования зданий, сооружений и сроки исследовательских работ влияют следующие факторы:

1. Площадь здания.
2. Строительный объем здания.
3. Здание построено по индивидуальному или по типовому проекту.
4. Сложность конструктивных и объемно-планировочных решений здания.
5. Цель обследования (перепланировка, капитальный ремонт, реконструкция здания, внеплановое обследование и др.).
6. Наличие технических заключений о проводившихся ранее обследованиях здания.
7. Наличие проектной документации по зданию и исполнительных чертежей.

Порядок цен на другие виды экспертиз в 2023 году