Экспертиза общего имущества здания

Что за особая категория «общее имущество»?

Понятие «общее имущество» накладывает на помещение определенный правовой режим – такое помещение принадлежит всем собственникам здания на праве общей долевой собственности (ст. 259.1 ГК РФ) и не может быть отчуждено в единоличную собственность. Соответственно, если вдруг кто-то зарегистрировал право на общее имущество, то такое право незаконно и подлежит прекращению.

Какие помещения являются общим имуществом здания?

Понятие «общее имущество» определено для многоквартирных домов, но нет законов и подзаконных актов для нежилых зданий, поэтому согласно п.1 постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 г. в соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения – для жилья. Согласно ст.36 ЖК РФ и ч.I Правил..., утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491 к общему имуществу здания относятся помещения в здании, предназначенные для обслуживания более одного помещения и/или содержащие инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании. Таким образом, к общему имуществу относятся технические подвалы, тепловые пункты, электрощитовые, вентиляционные камеры, лестничные клетки, коридоры, чердаки и прочие помещения. Понятие «общее имущество» сильно связано с понятиями «неизолированность» и «необособленность».

Что за «изолированность» и «обособленность»?

Согласно п.34 ч.1 ст.36 №218-ФЗ от от 13.07.2015 г. неизолированность и необособленность помещения от других помещений в здании препятствуют регистрации права. Т.е. если каким-то образом зарегистрировано право на неизолированное и необособленное помещение, то такое право незаконно и подлежит прекращению.

Эти понятия в законе или подзаконных актах прямо не определены, но есть разъяснительные письма федеральных органов исполнительной власти. Помещение считается «обособленным», если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями, у помещения имеются стены (перегородки). Помещение считается «изолированным», если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение, имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

Таким образом, «общее имущество» по определению является «неизолированным», но к неизолированным помещениям можно отнести еще и другую ситуацию. Например, из состава нормального помещения можно попробовать выделить его часть для последующего отчуждения без отдельного входа. Для доступа в эту часть нужно будет проходить через оставшуюся часть исходного помещения, находящуюся в собственности другого лица. Такое помещение не будет являться общим имуществом здания, но оно является неизолированным (не имеет отдельного входа) и для пользования требует проход через другое помещение (сервитут). Регистрация права на такое помещение должна быть приостановлена, а уже зарегистрированное право может быть оспорено.

Чем может помочь строительно-техническая экспертиза в спорах по общему имуществу?

Такое описание понятий «изолированность» и «общее имущество» формирует круг технических обстоятельств, которые подлежат доказыванию. Подтверждение или опровержение тех или иных условий позволяет доказать суду заявленные требования о прекращении права собственности и признании сделок недействительными.

Заключение эксперта является доказательством по делу. Соответственно, в заключении должны быть отражены технические выводы по тезисам, которые позволили бы подтвердить или опровергнуть правовую позицию сторон спора. В области споров о правах на общее имущество и сделок с неизолированными помещениями в технической плоскости лежат вопросы об обслуживании помещением других помещений, о наличии общих инженерных коммуникаций и т.п. Эти признаки часто рассматриваются судами и в рамках экспертизы единства объектов — когда нужно установить, является ли пристройка/помещение частью единого объекта.

• Каково функциональное назначение помещения?
• Предназначено ли помещение для обслуживания более одного помещения в здании?
• Имеется ли в помещении инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения и требующее регулярного доступа обслуживающего персонала?
• Обладает ли помещение признаками общего имущества?
• Является ли помещение изолированным и обособленным?

Примеры из нашей практики

Дело №А41-26782/2023 ООО «МАРКЕТ» и др. – ООО «СЛИМХАУЗ»

В данном случае было старое здание завода, его поделили на помещения, стали распродавать. После продажи основных помещений остались помещения на первом и цокольном этажах, являющиеся тепловой камерой, водомерным узлом, электрощитовой, коридорами и тамбурами. Почему-то эти помещения тоже подверглись реализации – были куплены, поставлены на кадастровый учет, и зарегистрировано право собственности. Отчуждение этих помещений вызвало недовольство среди остальных собственников, и начался судебный спор, в рамках которого была назначена судебная экспертиза.

На экспертизу были поставлены вопросы об обособленности и изолированности помещений, их необходимости для эксплуатации других помещений и наличия в них инженерных коммуникаций, обслуживающих другие помещения. В результате исследований установлено наличие общих коммуникаций, необходимость для эксплуатации других помещений, а также неизолированность. Решением суда первой инстанции помещения признаны общей долевой собственностью всех собственников помещений в здании и истребованы из чужого незаконного владения, а апелляционная инстанция оставила решение первой без изменений.

Состав работ

Исходными данными для выполнения работы будет поэтажный план здания, включая спорное и смежные помещения.

Мы проведем следующие работы:

• анализ представленных материалов (поэтажный план БТИ, выписка из ЕГРН, технический план кадастрового инженера, проектная документация, схемы инженерных коммуникаций и т.п.);
• проведение натурного исследования спорного помещения, а также смежных помещений на предмет обеспечения в них доступа в рамках нормальной эксплуатации и эвакуации при пожаре с необходимыми выборочными обмерными работами;
• проведение натурного исследования спорного помещения на предмет наличия инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании;
• проведение камерального анализа материалов натурного исследования;
• подготовка заключения эксперта.

Стоимость судебной экспертизы в Москве и регионах

Экспертное исследование может проходить как до судебного разбирательства, так и в ходе него. В первом случае стороны договариваются о стоимости услуг, а во втором - выплата экспертам производится за счет проигравшей стороны.

Цена экспертизы зависит от ряда факторов, таких как местоположение объекта, количество и сложность вопросов, предъявленных к специалисту, срочность выполнения работы.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и цена услуг формируется согласно конкретным условиям заказа.

Почему выбирают нас?

В части экспертизы общего имущества мы имеем большой опыт. Иногда некомпетентные эксперты под «помещением» понимают пространство, ограниченное строительными конструкциями (т.е. комнату), что некорректно в данном контексте, т.к. здесь имеется в виду помещение как часть здания, на которую можно оформить право собственности (т.е. одна или несколько комнат).

В данном вопросе нужно иметь знания в области пожарной безопасности, чтобы оценить необходимое количество эвакуационных выходов. Нужно иметь знания в области инженерных коммуникаций, чтобы корректно оценить, какие помещения обслуживает инженерное оборудование.