Экспертиза единства объектов – оплачиваем содержание общего имущества и не платим за чужое

Каковы признаки единства объектов?

Согласно прил. 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998 г. признаками единства здания служат:

• общий фундамент;
• общая стена с сообщением между объектами;
• общее назначение объектов;
• однородность материала стен;
• общие лестничные клетки;
• единое архитектурное решение.

Инструкциях хоть и старая, но Минстрой России и другие органы исполнительной власти всё ещё на неё ссылают за неимением другой более современной.

Каковы правовые последствия единства объектов?

Согласно ст.36 ЖК РФ и ч.I Правил..., утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491 (далее ПП РФ №491), к общему имуществу многоквартирного дома (МКД) относятся помещения, не являющиеся частями квартир или нежилых помещений (лестницы, лифты, чердаки, котельные и т.д.), крыши и фасады, несущие и ограждающие конструкции, инженерное оборудование, земельный участок. Согласно ч.ч.1,2 ст.39 ЖК РФ и ч.III ПП РФ №491 все собственники (даже пристроенных нежилых помещений!) помещений МКД должны вносить плату содержание общего имущества.

Какова природа спора?

Собственники нежилых помещений в составе МКД часто не согласны с данным правилом. Обычно нежилые помещения в составе МКД являются встроенно-пристроенными со своим фасадом, крышей, крыльцом, коммуникациями, уборщицей, охраной и другими элементами системы содержания недвижимости. Т.е. собственники нежилого помещения обычно сами содержат своё «общее имущество» (свои трубы, фасады, стены, кровлю и т.д.) за свой счёт. Они совершенно не понимают, почему они должны платить за уборку подъездов, ремонт кровли, содержание фасадов и замену лифтов, которыми они абсолютно не пользуются.

Именно отсюда и рождается спор, где нежилые помещения не хотят платить за содержание общего имущества, которым не пользуются, а ФКР и/или УК их обязывают по закону это делать.

Чем может помочь строительно-техническая экспертиза в спорах по единству объектов?

На первый взгляд всё может показаться простым: если на кадастровый учёт объекты поставлены как единое целое, то они едины, а если нет – то нет. Зачем же здесь строительная экспертиза? Но не всё так просто и однозначно.

Сложность определения единства зданий формирует перечень технических обстоятельств, которые нужно доказать: единство фундаментов, единство надземных конструкций, единые инженерные коммуникации и т.д. Подтверждение или опровержение тех или иных условий позволяет доказать суду заявленные требования о необходимости оплаты взносов за содержание общего имущества здания.

Экспертное заключение представляет собой независимое судебное доказательство. Оно должно включать технические обоснования, позволяющие оценить обоснованность правовой позиции каждой из сторон. В спорах о плате за содержание общего имущества, эксперт анализирует наличие общих конструктивных элементов и инженерных систем, а также возможность автономной эксплуатации объектов.

Здесь на экспертизу можно поставить следующие виды вопросов, дополненные деталями конкретного объекта:

• Имеются ли между спорным помещением и многоквартирным домом общие несущие и ограждающие конструкции?
• Имеются ли в спорном помещении инженерное оборудование, являющееся общим имуществом с многоквартирным домом?
• Имеются ли признаки единства спорного помещения и многоквартирного дома, определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 № 37), а также в соответствии с иными нормами законодательства Российской Федерации?
• Являются ли многоквартирный дом и спорное помещение единым объектом недвижимости?

Судебная практика

Формальный подход: дело №А40-110224/2020 ФКР Москвы – ООО «ГАЛАННТ»

Истец (ФКР) обратился к ответчику (собственнику пристроенного нежилого помещения в МКД) за взысканием задолженности по взносам за капитальный ремонт МКД. С одной стороны, по закону, собственник нежилого помещения обязан оплачивать взносы за содержание общего имущества МКД. Но с другой стороны, собственник МКД не пользуется этим общим имуществом (фасадами, подъездами, лифтами, крышей и т.д.) и, более того, сам содержит и ремонтирует своё «общее имущество» (свои фасады, стены, перекрытия, кровлю и т.д.), которые должна ремонтировать УК (ФКР). Решение суда было однозначно и базировалось на формальном подходе (кадастровый учёт) – взыскать средства с нежилого помещения в пользу ФКР.

Фактический подход: дело №А40-216854/18 ТСН «Еропкинский 16» – ИП Ланкина О.В.

Здесь ситуация очень интересная. Был отдельно стоящий объект культурного наследия (ОКН), к которому пристроили новый многоквартирный дом. А после завершения строительства МКД был зарегистрирован не отдельно, а вместе с ОКН. Т.е. объект культурного наследия стал фигурировать уже в качестве нежилого помещения в составе многоквартирного дома. Разумеется, ОКН был и остался отдельным объектом со своими конструкциями и т.д., который его собственник самостоятельно содержит и ремонтирует. Но теперь собственник ОКН стал обязан выплачивать взносы за содержание общего имущества МКД, т.к. формально он находится в его составе. Решение суда было основано на выводах строительной экспертизы, установившей, что это разные объекты: с ОКН деньги за содержание общего имущества МКД не брать.