ЗОУИТ: расшифровка, виды и ограничения
Стаж работы в области строительства и проведения строительно-технических экспертиз — с 2016 года.
.jpg "Градостроительный аудит участка вблизи военного объекта")
Покупка земли не гарантирует, что на ней можно будет построить здание по проекту. Уполномоченный орган может не согласовать проект, если участок попадает в ЗОУИТ – зону, на которой действуют особые ограничения. Чтобы защитить вложения, важно провести предварительный аудит и узнать обо всех существующих обременениях.
Понятие и назначение ЗОУИТ
Расшифровка ЗОУИТ – зона с особыми условиями использования территории. Если участок полностью или частично находится в ЗОУИТ, его можно использовать только с учетом ограничений. При этом полностью сохраняется право собственности. Землю можно продать, подарить или передать по наследству. ЗОУИТ нельзя путать с территориальным зонированием. Территориальная зона определяет, какие объекты можно строить на участке (например, жилые дома в зоне ИЖС). ЗОУИТ – это ограничение использования земельного участка, которое запрещает или ограничивает это строительство.
Цели установления
ЗОУИТ создают для безопасности и охраны общественно значимых объектов. Их перечень закреплен в статье 104 Земельного кодекса РФ.
Основные цели установления ЗОУИТ:
- защита здоровья и жизни людей;
- безопасное использование объектов транспорта и энергетики;
- охрана экологии;
- сохранение объектов культурного наследия (ОКН);
- оборона и безопасность государства.
Ограничения для разных видов ЗОУИТ отличаются. Их состав зависит от назначения конкретной зоны и не может устанавливаться произвольно.
Покупка участка или начало стройки без градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – риск столкнуться с внезапными запретами и ограничениями. План обязательно нужен, чтобы работы не нарушали закон и не пришлось переделывать проект.
Виды зон с особыми условиями использования территорий
В ст. 105 ЗК РФ перечислены 25 актуальных видов зон с особыми условиями использования.
| Объект защиты | Какие зоны существуют |
|---|---|
| Коммуникации и инженерные сети |
Охранные зоны:
Зоны минимальных расстояний до магистральных трубопроводов или технологических трубопроводов |
| Транспортная инфраструктура |
Охранная зона железных дорог Придорожные полосы автомобильных дорог Приаэродромная территория |
| Природные территории, водные объекты |
Охранная зона особо охраняемой природной территории Водоохранная зона |
| Историческое наследие |
Прибрежная защитная полоса Округ санитарной охраны природных лечебных ресурсов Зона санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, подземных водных объектов Рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал Рыбохозяйственная заповедная зона |
| Санитарный контроль и ЧС |
Зоны охраны ОКН Защитная зона ОКН |
| Оборона и госбезопасность |
Санитарно-защитная зона Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства Зоны затопления и подтопления |
| Специальные объекты |
Зона охраняемого объекта Зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запрещенные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов Охранная зона геодезических пунктов Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением |
До конца 2024 г. в перечень входило 28 зон ЗОУИТ, затем их количество сократилось до 25. Из списка исключили охранные зоны метрополитена, объектов размещения отходов и пунктов государственной наблюдательной сети. Их регулирование перенесли в отраслевое законодательство или заменили другими правовыми нормами.
Порядок установления
Большинство зон с особыми условиями использования утверждаются уполномоченными органами по правилам, которые устанавливает Правительство РФ. Как это происходит:
- Правительство утверждает положение, в котором определяет основания для создания ЗОУИТ и перечень возможных ограничений.
- Решение об установлении зоны принимает уполномоченный орган, который отвечает за конкретный объект. Например, приаэродромные территории определяет Росавиация.
- Информация направляется в Росреестр для внесения в ЕГРН. С этого момента ограничения ЗОУИТ становятся обязательными для собственников участков.
Для некоторых территорий предусмотрен другой порядок. Например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и защитные зоны ОКН не требуют специального решения об установлении. Их границы и режим определяет федеральный закон.
Комментарий специалиста
По нашему опыту, наличие ЗОУИТ редко становится неожиданностью уже после начала проектирования — гораздо чаще проблема возникает из-за неверной оценки действующих ограничений. Один и тот же вид зоны может по-разному влиять на возможность строительства в зависимости от ее режима, вида разрешенного использования участка и параметров будущего объекта. Именно поэтому проверять необходимо не только факт нахождения участка в ЗОУИТ, но и конкретные ограничения, установленные для этой территории.
Ограничения использования земельных участков
Один участок может одновременно входить в несколько разных ЗОУИТ. В такой ситуации собственнику придется соблюдать регламенты каждой зоны. Чаще всего действуют ограничения:
- Запрет на возведение любых капитальных объектов.
- Ограничение предельной высоты зданий или минимального отступа от границ.
- Ограничения на виды использования.
- Запрет на конкретные работы.
- В некоторых случаях строительство разрешено только после выполнения специальных условий. Например, стройка возможна только после монтажа очистных сооружений.
- Ограничение хозяйственной деятельности.
Проверка земельного участка на наличие ЗОУИТ
Проверить участок на наличие ЗОУИТ можно по разным официальным источникам.
Публичная кадастровая карта
Это бесплатный онлайн-сервис Росреестра, в котором можно проверить, попадает ли земля в границы ЗОУИТ. Карта доступна на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД).
Найти участок можно по адресу или кадастровому номеру. После этого достаточно включить слой с ЗОУИТ, чтобы увидеть, пересекают ли участок границы зоны. Однако полагаться только на карту не стоит. Информация может обновляться с задержкой, а описание территории ЗОУИТ не всегда содержит полный перечень ограничений.
Выписка из ЕГРН
Это официальный документ, который содержит основные сведения об участке. ЗОУИТ отражается в разделе об ограничениях и обременениях. Из выписки можно узнать вид зоны и площадь части участка, которая попадает под ограничения. Перед покупкой земли необходимо заказать актуальную выписку, а результаты проверки лучше сопоставить с другими документами.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
ГПЗУ содержит ограничения и границы ЗОУИТ, если участок полностью либо частично расположен внутри них. В документ также входят:
- виды разрешенного использования;
- параметры застройки;
- красные линии;
- сведения об инфраструктуре.
Генплан муниципального образования
План помогает понять, можно ли построить на участке запланированный объект. В документе указывают действующие ЗОУИТ и требования, которые необходимо учитывать при строительстве. Если участок попадает сразу в несколько зон, это также отражают в ГПЗУ.
Карта региона
Во многих регионах работают государственные геоинформационные системы (ГИС) или информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Можно найти участок на интерактивной карте и увидеть сведения о ЗОУИТ, территориальных зонах и других ограничениях. Например, в Москве для этого используют ИАИС ОГД.
Кто устанавливает ЗОУИТ
Под ответственным органом понимается ведомство, принимающее решение об установлении, изменении или прекращении действия зоны. Для зон, возникающих в силу закона, указан орган, обеспечивающий определение и внесение границ.
Таблица. Органы власти, отвечающие за установление ЗОУИТ по состоянию на 30 июля 2026 года.
| № | Вид ЗОУИТ | Компетентный орган и его полномочия | Нормативное основание |
|---|---|---|---|
| 1 | Зоны охраны объектов культурного наследия | Для особо ценных объектов федерального значения и объектов Всемирного наследия решение принимает Минкультуры России с согласованием Минстроя России. При расположении объекта в национальном парке участвует Минприроды России. Для остальных федеральных объектов решение принимает региональный орган охраны ОКН после согласования с Минкультуры России. Зоны около региональных и муниципальных ОКН устанавливает орган охраны наследия субъекта РФ. | Постановление Правительства РФ от 12.09.2015 № 972. |
| 2 | Защитная зона объекта культурного наследия | Зона предусмотрена непосредственно федеральным законом и определяется установленным расстоянием от границ ОКН. Отдельное решение для каждой защитной зоны не требуется. Региональный орган охраны ОКН участвует в подготовке сведений для ЕГРН и может утвердить иную границу на основании историко-культурной экспертизы. | Статья 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ; пункт 1 статьи 106 ЗК РФ. |
| 3 | Охранная зона объектов электроэнергетики | Для объектов электросетевого хозяйства границы определяет сетевая организация и согласовывает Ростехнадзор или его территориальный орган. Для объектов производства электрической энергии решение об установлении границ принимает Ростехнадзор на основании документов владельца объекта. | Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 и от 18.11.2013 № 1033. |
| 4 | Охранная зона железных дорог | Решения об установлении, изменении и прекращении зоны принимает Росжелдор. Обратиться за установлением зоны может владелец железнодорожной инфраструктуры или пути необщего пользования. | Постановление Правительства РФ от 30.09.2025 № 1507. |
| 5 | Придорожные полосы автомобильных дорог | Для федеральных дорог решение принимает федеральный орган или владелец дороги в пределах предоставленных полномочий. Для региональных и межмуниципальных дорог отвечает исполнительный орган субъекта РФ. Для местных дорог — соответствующий муниципальный орган. Полномочия по частной дороге зависят от количества субъектов и муниципальных образований, через которые она проходит. | Статья 26 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ. |
| 6 | Охранная зона трубопроводов | Границы охранных зон газораспределительных сетей утверждает исполнительный орган субъекта РФ. Для магистральных газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, трубопроводов продуктов переработки нефти и газа и аммиакопроводов сохраняются отраслевые и переходные процедуры. Документы о границах готовит правообладатель или эксплуатирующая организация. Единый орган для всех перечисленных трубопроводов пока не закреплён. | Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 № 878; отраслевые правила охраны магистральных трубопроводов; статья 26 Федерального закона № 342-ФЗ. |
| 7 | Охранная зона линий и сооружений связи | Специальное положение, определяющее орган по установлению этой ЗОУИТ, пока не утверждено. Правообладатель линии или сооружения связи подготавливает описание границ и обеспечивает направление сведений для внесения в ЕГРН по переходной процедуре. Роскомнадзор выполняет надзорные функции в сфере связи, однако отдельное решение об установлении зоны по действующему порядку не принимает. | Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 № 578; статья 106 ЗК РФ; статья 26 Федерального закона № 342-ФЗ. |
| 8 | Приаэродромная территория | Для аэродромов гражданской авиации решение принимает Росавиация. Для экспериментальной авиации — Минпромторг России. Для аэродромов государственной авиации отвечает федеральный орган, в ведении которого находится аэродром. Проект проходит согласование с субъектом РФ, а параметры седьмой подзоны рассматриваются с участием Роспотребнадзора. | Постановление Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460. |
| 9 | Зона охраняемого объекта | Решение оформляет ФСО России. Зона устанавливается приказом ФСО с приложением координат границ и перечня ограничений использования территории. | Постановление Правительства РФ от 31.08.2019 № 1132. |
| 10 | Зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретная или специальная зона | Федеральный орган, в ведении которого находится военный объект, готовит предложение и материалы. Межведомственная комиссия рассматривает обоснование и принимает решение о необходимости установления соответствующей зоны. | Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 № 405. |
| 11 | Охранная зона особо охраняемой природной территории | Для федерального заповедника, национального парка или памятника природы решение принимает федеральный орган, в ведении которого находится ООПТ. Для природного парка и памятника природы регионального значения решение принимает высшее должностное лицо субъекта РФ. | Постановление Правительства РФ от 19.02.2015 № 138. |
| 12 | Охранная зона стационарного пункта наблюдений за состоянием окружающей среды | Решение принимает территориальный орган Росгидромета по месту расположения пункта наблюдений. | Постановление Правительства РФ от 17.03.2021 № 392. |
| 13 | Водоохранная зона | Размер зоны определяется непосредственно Водным кодексом РФ, поэтому индивидуальный акт о её создании не выпускается. Росводресурсы, его территориальные органы и уполномоченные органы субъектов РФ обеспечивают определение координат, описание границ и передачу сведений в ЕГРН. | Статья 65 ВК РФ; постановление Правительства РФ от 31.10.2024 № 1459; пункт 1 статьи 106 ЗК РФ. |
| 14 | Прибрежная защитная полоса | Границы полосы определяются внутри водоохранной зоны по параметрам, установленным Водным кодексом РФ. Подготовку и передачу сведений о границах обеспечивают Росводресурсы, территориальные органы агентства и уполномоченные органы субъектов РФ. | Статья 65 ВК РФ; постановление Правительства РФ от 31.10.2024 № 1459; пункт 1 статьи 106 ЗК РФ. |
| 15 | Округ санитарной или горно-санитарной охраны природных лечебных ресурсов | Для ресурсов, находящихся в границах курортов и лечебно-оздоровительных территорий федерального значения, решение принимает Минздрав России. В остальных случаях округ устанавливает высший исполнительный орган субъекта РФ либо определённое им региональное ведомство. | Постановление Правительства РФ от 30.08.2024 № 1186. |
| 16 | Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны специальной охраны подземных вод | Решение принимает исполнительный орган субъекта РФ. Конкретное ведомство устанавливается региональным законодательством. Основанием служит проект зоны и санитарно-эпидемиологическое заключение. | Статья 18 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ; статья 43 ВК РФ; переходные положения Федерального закона № 342-ФЗ. |
| 17 | Зоны затопления и подтопления | Зону устанавливает Росводресурсы или территориальный орган агентства. Основанием выступают предложения субъекта РФ, подготовленные с участием муниципальных органов. | Постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360. |
| 18 | Санитарно-защитная зона | Решение принимает Роспотребнадзор или его территориальный орган. Распределение полномочий зависит от санитарного класса объекта и масштаба воздействия. | Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222. |
| 19 | Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства | Отдельное положение о порядке установления этой ЗОУИТ пока находится в стадии разработки. Уполномоченный орган, принимающий решение по правилам статьи 106 ЗК РФ, на текущую дату однозначно не определён. Роспотребнадзор проводит санитарно-эпидемиологическую оценку размещения и эксплуатации передающего оборудования. | Статьи 105 и 106 ЗК РФ; санитарно-эпидемиологические требования к передающим радиотехническим объектам. |
| 20 | Охранная зона геодезических, нивелирных и гравиметрических пунктов | Решение принимает территориальный орган Росреестра по месту расположения пункта. | Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080. |
| 23 | Рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал | Решение об установлении и изменении границ принимает Правительство РФ. Подготовка биологического обоснования и проекта проводится органами в сфере рыболовства. | Федеральный закон от 01.05.1999 № 94-ФЗ; постановление Правительства РФ от 16.11.2023 № 1928. |
| 24 | Рыбохозяйственная заповедная зона | Решение принимает Минсельхоз России. Материалы и биологическое обоснование подготавливаются с участием Росрыболовства. | Постановление Правительства РФ от 16.11.2023 № 1928. |
| 25 | Зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов | До утверждения специального положения функции федерального органа выполняет Минэнерго России. Правообладатель трубопровода подготавливает сведения о границах минимальных расстояний и документы для ЕГРН. | Постановление Правительства РФ от 30.04.2019 № 543; статья 26 Федерального закона № 342-ФЗ. |
| 26 | Охранная зона гидроэнергетического объекта | Для объектов, относящихся к федеральному государственному водному надзору, границы согласовывает Росприроднадзор или его территориальный орган. Для остальных объектов полномочие исполняет региональный орган водного надзора. | Постановление Правительства РФ от 06.09.2012 № 884. |
| 28 | Охранная зона тепловых сетей | Специальное положение по статье 106 ЗК РФ и единый уполномоченный орган пока отсутствуют. Размеры охранных зон определяются отраслевыми правилами. Правообладатель теплосети подготавливает описание границ и направляет документы для внесения сведений в ЕГРН в рамках переходной процедуры. | Приказ Минстроя России от 17.08.1992 № 197; статья 106 ЗК РФ; статья 26 Федерального закона № 342-ФЗ. |
Пункты 21, 22 и 27 статьи 105 ЗК РФ исключены из действующего перечня. Ранее к ним относились зона наблюдения, зона безопасности с особым правовым режимом и охранная зона инфраструктуры метрополитена.
Роль Росреестра по большинству видов ЗОУИТ сводится к внесению полученных сведений в ЕГРН. Самостоятельные решения Росреестр принимает по охранным зонам геодезических, нивелирных и гравиметрических пунктов.
Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и защитные зоны ОКН возникают на основании федерального закона. Для остальных ЗОУИТ применяется решение компетентного государственного или муниципального органа либо переходный порядок до утверждения отдельного положения. Зона по общему правилу считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН.
Строительство в границах ЗОУИТ
Сам факт того, что земля входит в зону ЗОУИТ, не означает автоматически, что на ней запрещено строительство. Но при проектировании обязательно нужно учитывать ограничения.
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)
СЗЗ устанавливают вокруг предприятий и других объектов, которые шумят и загрязняют окружающую территорию. В их границах запрещено строить:
- жилье любого типа;
- школы, детские сады;
- спорткомплексы;
- больницы;
- рекреационные пространства;
- санатории и базы отдыха;
- фармацевтические фабрики;
- пищевые производства;
- склады продуктов питания.
При этом разрешено возводить нежилые административные здания, гаражи, АЗС. Также могут быть построены склады для непищевых продуктов и инженерные сооружения.
Приаэродромные территории
Цель создания территории – обеспечить безопасность полетов и оградить жителей от шума. Пространство вокруг воздушной гавани делится на семь самостоятельных подзон:
- Территория самого аэродрома. Возводить здесь разрешено исключительно здания для управления полетами и обслуживания самолетов.
- Земли под инфраструктуру аэропорта. Этот сектор выделяют под пассажирские терминалы и склады для хранения багажа.
- Зона высотных ограничений. На участках можно строить коммерческие или жилые объекты, но высоту каждого здания рассчитывают индивидуально.
- Сектор защиты радионавигации. Запрещено ставить сооружения, которые способны искажать сигналы диспетчерских служб.
- Участок промышленной безопасности. Здесь нельзя размещать химические заводы или крупные склады горюче-смазочных материалов.
- Зона орнитологического контроля. В этих границах запрещено открывать птицефермы или мусорные полигоны, так как птицы угрожают самолетам.
- Зона за пределами аэропорта. Из-за шума самолетов и выхлопных газов здесь не строят социальные учреждения и жилье.
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, зоны затопления и подтопления
Возводить жилые дома возле водоемов разрешено, но здание необходимо подключить к центральной канализации. Если коммунальных сетей поблизости нет, застройщик должен смонтировать герметичный автономный септик.
Кроме того, нельзя размещать автозаправочные станции или склады химикатов. Также запрещено устраивать свалки и строить жилье на территориях, которые затапливает при паводках. Застройщику придется сначала возвести защитные дамбы и выполнить работы по осушению грунта.
Зоны охраняемых объектов
Ограничения устанавливают вокруг недвижимости, которая находится в ведении Федеральной службы охраны (ФСО). Это государственные дачи, правительственные комплексы и загородные резиденции первых лиц страны. Без согласования со спецслужбами здесь запрещены любые работы.
Зоны военных объектов
Ограничения устанавливают вокруг полигонов, арсеналов с боеприпасами, воинских частей. Процесс согласования и контроля на этих землях находится в ведении Министерства обороны РФ. Действует запрет на любое капитальное строительство.
На прилегающих к военным объектам территориях строить можно, но параметры зданий придется согласовывать с командованием округа. Проектировщикам запрещено использовать материалы и конструкции, которые создают помехи для систем ПВО или радиолокационных станций.
Отдельные ограничения могут влиять на строительство, даже если они уже не относятся к ЗОУИТ по ст. 105 ЗК РФ. Поэтому перед покупкой участка или началом проектирования рекомендуем проверять сведения ЕГРН, отраслевые требования, провести градостроительный аудит.
Полезная информация
.jpg "ЗСО водных объектов")
Действия собственника при расположении участка в ЗОУИТ
Что нужно делать, если участок находится в ЗОУИТ:
- Уточнить вид зоны, найти ее официальное название и реестровый номер.
- Проверить границы и определить, какая часть участка попадает под ограничения.
- Изучить режим ЗОУИТ: какие работы разрешены и какие объекты строить нельзя.
- Скорректировать проект в соответствии с ограничениями.
- Проверить сведения в ЕГРН. Если границы указаны ошибочно, необходимо обратиться в Росреестр. Для исправления данных может понадобиться заключение кадастрового инженера.
- Проверить, положена ли компенсация. Если после установления ЗОУИТ участок нельзя использовать по прежнему назначению, собственник вправе потребовать возмещения убытков.
Справочник аббревиатур
- ЗОУИТ – зона с особыми условиями использования территории.
- ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации.
- ОКН – объект культурного наследия.
- ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.
- ГПЗУ – градостроительный план земельного участка.
- НСПД – Национальная система пространственных данных.
- ГИС – государственная информационная система.
- ИСОГД – информационная система обеспечения градостроительной деятельности.
- ИАИС ОГД – Интегрированная автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы.
- СЗЗ – санитарно-защитная зона.
- АЗС – автозаправочная станция.
- ГСМ – горюче-смазочные материалы.
- ФСО – Федеральная служба охраны Российской Федерации.
- ПВО – противовоздушная оборона.
- ЛЭП – линия электропередачи.
Оставить комментарий