Технико-экономические показатели (ТЭП) объекта капитального строительства

Термин ТЭП в строительстве (расшифровка Технико-экономические показатели) обозначает все параметры, которые нужны для проработки оптимальных конструктивных и архитектурных решений в проектной документации. С их помощью можно продумать нюансы конструкции, улучшить планировку внутреннего пространства. Еще одна область применения ТЭП - создание технико-экономических обоснований. В процессе работы над ними собирают ту же информацию, что и при подготовке бизнес-плана, однако необходимо дополнительно изучить технические сведения.

Состав технико-экономического обоснования

В технико-экономическом обосновании (ТЭО) выделяют 5 ключевых компонентов:

1. пояснительную записку;
2. методику;
3. смету расходов, расчет предстоящих инвестиций;
4. сводную таблицу с перечнем технико-экономических показателей объектов строительства;
5. анализ параметров.

Если работают с производственными объектами и иной коммерческой недвижимостью, внимание уделяют следующим основным элементам ТЭО:

• доступная площадь;
• себестоимость деятельности (с учетом фонда оплаты труда);
• амортизационные расходы;
• обслуживание.

Важную роль играют и другие моменты, например, удельные капвложения (их оценивают, деля суммарную стоимость проектов на годовую запланированную прибыль, иногда расчет ведут не на здание в целом, а на квадратный метр или иную удобную единицу). Кроме того основные технико-экономические показатели объектов строительства включают:

• себестоимость выпускаемых изделий;
• сроки окончания работы;
• оценку рыночной востребованности производимой продукции;
• общий расчет эффективности;
• коэффициент убыточности;
• вероятные риски;
• условия производства (включая внешние факторы).

Иногда этого мало, перечень может дополняться другими показателями, которые определяются целевым назначением построек.

Основные параметры при сооружении нежилой недвижимости

Строить школы, детские сады, торговые залы, прочие подобные объекты непросто. Исполнители должны выполнять очень жесткие требования. Если строится нежилой дом, то базовыми его свойствами признают:

• суммарную площадь (по всем помещениям вместе, после завершения чистовой отделки, с указанием отдельно необогреваемого пространства);
• полезную площадь (без учета лестничных маршей, шахт лифтов, пандусов и т. д.);
• расчетную площадь (равна полезной за вычетом техпомещений с инженерным оборудованием).

Разговор про технико-экономические показатели объектов строительства стоит продолжить рассмотрением строительного объема, в который входит надземный и подземный габарит. Сюда не добавляют декоративные элементы архитектуры, а также беседки и другие некапитальные компоненты зданий. Общая площадь постройки, напротив, включает террасы, парковки, веранды и другие выступающие участки. 

Услуга по теме: Проектирование и согласование некапитального объекта в Москве

Этажность вычисляется максимально тщательно. Учитывают даже мансарды. Однако можно проигнорировать технические этажи высотой меньше 180 см. Более точно определить перечень параметров можно с учетом целевого назначения объекта.

Технико-экономические показатели в жилом строительстве

Отличия от промышленной и коммерческой застройки в этом плане незначительны. Длину и высоту определяют отдельно для каждого этажа, для всех помещений. Строительный объем включает любое застекленное пространство и переходы из одного корпуса в другой. Как и в предыдущем случае, можно не учитывать украшающие детали, проезды между надземными опорами, а также пристройки. Обязательно выделяют площадь основных общественных зон и пристроенных сооружений. Игнорировать внутридомовые лестницы и пункты размещения инфраструктуры нельзя, их заносят в разряд вспомогательных площадей.

В таблице представлен пример основных технико-экономических показателей проекта многоквартирного жилого дома.

Стоит изучить еще 2 коэффициента — уровня и плотности застройки. Первый из них вычисляют как пропорцию площади застройки к величине участка, а второй как отношение суммарной площади сооружения к размеру участка, на котором оно находится непосредственно. При расчетах отбрасывают те подземные уровни, над которыми есть надземные элементы благоустройства территории.

Расчет технико экономических показателей строительства

Банальной сверкой цифр по таблице расчет ТЭП в строительстве ограничиться не может. Дополнительно необходимо проанализировать:

• особенности конкретного места;
• суть финансовых вложений;
• базовые принципы оценки при инвестировании;
• градостроительные свойства земельных участков;
• точную стоимость возводимого объекта и величину затрат;
• сметное ценообразование по новым правилам;
• прямые и косвенные расходы на стройке;
• повышение экономической эффективности объекта после окончания работ;
• оценочную стоимость проектирования.

Сбор данных должен идти предельно скрупулезно, потому что ошибки зачастую оборачиваются крупными потерями.

Анализ динамики технико-экономических показателей

Если просто взглянуть на ТЭП за один период — это как смотреть в запотевшее окно: видно, но неясно. Чтобы понять, куда движется проект, важна не точка, а траектория. Именно её и показывает динамика.

Что это даёт

Вы начинаете видеть, насколько эффективно используются ресурсы. Например, растёт ли стоимость квадратного метра? Снижается ли энергопотребление? Насколько стабильна себестоимость? Такие вещи не понять без сравнения хотя бы за три периода.

Как анализировать

Берутся значения показателей за несколько лет или месяцев — например, стоимость на 1 м², площадь, энергозатраты. Их сравнивают и рассчитывают прирост: в рублях и процентах. Простые формулы помогают быстро уловить тренд.

Что в итоге

Такой анализ показывает не цифры ради отчёта, а реальную картину. Помогает понять, где потери, где рост, а где — необходимость что-то менять. Без динамики любое планирование — просто догадки.

ТЭПы по типам объектов

Данные в таблице ТЭПов ниже могут использоваться при обосновании проектных решений, разработке архитектурно-градостроительных решений (АГР), подготовке документации для экспертизы, экономических расчётах, моделировании градостроительных параметров, сравнительном анализе и проверке соответствия требованиям нормативов (СП, СанПиН, МГСН и др.).