Вспомогательные ВРИ — как управлять объектом и расширять функциональность без смены основного вида

Большинство собственников знают об основных видах разрешённого использования (ВРИ), но почти никто не работает со второй группой — вспомогательными ВРИ. Между тем именно они позволяют эффективно управлять объектом и расширять его функциональность.

Почему несоответствие основного ВРИ фактическому использованию опасно

Основной ВРИ — это главная функция земельного участка. Если фактическое использование не совпадает с ним, возникают два ключевых риска. Во-первых, штраф за нецелевое использование: как правило, от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости, причём он может начисляться каждый квартал. Во-вторых, блокируются градостроительные госуслуги: нельзя получить ГПЗУ, согласовать уточнение границ участка, согласовать капитальный ремонт и другие действия, связанные с развитием объекта.

Во многих административных регламентах одной из причин отказа прямо указано наличие акта Госинспекции по недвижимости о нецелевом использовании.

Что такое вспомогательные ВРИ и почему они удобны

Вспомогательные ВРИ — это предусмотренная законодательством категория, которая не требует проведения публичных слушаний или прохождения ГЗК. Они возникают автоматически при наличии соответствующего основного ВРИ и позволяют размещать дополнительные функции, если соблюдены два условия. Во-первых, вспомогательная функция используется совместно с основной, а не вместо неё. Во-вторых, площадь вспомогательной функции не превышает 25% общей застройки участка. В отличие от них, условный ВРИ (УРВИ) не возникает автоматически и может быть реализован только после прохождения процедуры согласования с уполномоченными органами.

Какие вспомогательные ВРИ встречаются в московских ПЗЗ

Перечень вспомогательных видов в московских правилах землепользования и застройки достаточно обширен. К ключевым коммерческим направлениям относятся:

• торговля (до 5 000 м²), бытовые услуги и мастерские;
• кафе, рестораны и точки общепита;
• офисы и банковская деятельность;
• медицинские кабинеты и образовательная деятельность;
• объекты коммунальных служб;
• спортивные ВРИ и объекты культурного досуга.

Именно поэтому в большом торговом или офисном здании можно открыть кафе или ателье без отдельной смены ВРИ.

Преимущества для собственника: гибкость, доходность, скорость

Для собственника работа со вспомогательными ВРИ даёт целый ряд преимуществ. Во-первых, повышается гибкость при ротации арендаторов: при смене профиля арендатора нет необходимости каждый раз менять ВРИ. Во-вторых, расширение набора допустимых функций увеличивает коммерческую привлекательность и потенциальную стоимость актива. В-третьих, решения можно реализовывать быстрее: новые регламенты позволяют расширять функционал законно и без затяжных процедур.

На что обратить внимание: контроль усилился

Контроль со стороны Госинспекции по недвижимости стал более строгим, поэтому игнорировать вопрос законности использования ВРИ уже не получается. Работа с вспомогательными видами — это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь. Правильно подобранный набор ВРИ увеличивает ликвидность, снижает риски и позволяет управлять объектом как полноценным коммерческим продуктом.