Условно-разрешённый вид использования земельного участка

Условно-разрешенный вид использования (УРВИ) – это один из трех типов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. То есть дается возможность использовать землю для целей, которые не являются автоматически доступными для данной зоны, но допустимы при соблюдении определенных условий.

В отличие от основного вида условно-разрешенное использование нельзя выбрать, просто подав заявление в МФЦ. Его возможность предусмотрена Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета, но для его активации требуется пройти процедуру согласования с местной администрацией и жителями.

Чем УРВИ отличается от основного и вспомогательного ВРИ

Путаница между тремя видами ВРИ часто приводит к штрафам от земельного контроля. Поэтому они четко прописаны в ПЗЗ, и механика их использования разная.

Основной – это перечень видов деятельности, которые градостроители сочли приоритетными и безопасными для данной зоны. Чтобы его получить, нужно подать заявление в МФЦ, и Росреестр внесет изменения в ЕГРН. Согласие соседей или администрации не требуется. В жилой зоне основным видом будет «Для индивидуального жилищного строительства». Просто строится дом с соблюдением отступов.

Условно-разрешенный ВРИ – это виды деятельности, которые теоретически допустимы в этой зоне, но могут помешать соседям или нагрузить инфраструктуру. Получить можно только через публичные слушания и постановление главы администрации. Например, строительство минимаркета среди частных домов. Для этого придется убедить соседей, что шум от грузовиков с товаром не будет их беспокоить.

Вспомогательные ВРИ не могут существовать сами по себе. Он всегда идет «в прицепе» к основному или условно-разрешенному виду. Его даже не обязательно вносить в ЕГРН. В большинстве регионов площадь объектов вспомогательного вида не должна превышать 25% от общей площади зданий на участке. Например, если основной вид – «Деловое управление» (офис), то вспомогательным может быть «Общественное питание» (столовая для сотрудников) или «Гаражи» (парковка). Нельзя построить на участке только столовую, не построив офис.

В каких случаях запрашивают условно-разрешенный вид использования

Запрос на получение условно-разрешенного вида использования земельного участка возникает, когда основной вид разрешенного использования не совпадает с планами собственника. Но Правила землепользования и застройки допускают нужную деятельность при определенных условиях.

Например, участок под ИЖС находится на первой линии оживленной трассы. Собственник хочет открыть там магазин, аптеку или мини-отель. В ПЗЗ эти виды часто числятся как условно-разрешенные. Без процедуры УРВИ такая деятельность будет незаконным предпринимательством и нецелевым использованием земли.

Второй пример – это строительство объектов со специфической нагрузкой. В промышленной зоне (П-1) собственник участка хочет открыть автомойку или СТО. Это требует согласования УРВИ земельного участка. Власть должна убедиться, что стоки автомойки не попадут в общую канализацию без очистки, а шум техники из автомастерской не превысит нормы.

Третий пример касается изменения функции здания. Часто промышленные объекты перепрофилируют под спортивные комплексы, гостиницы и прочее. Если в территориальной зоне, где расположен объект, эти функции не являются основными, единственный путь легализации – получение условного вида разрешенного использования.

Кроме этого есть две позиции, которые выручают собственников.

1. Инвесторы часто запрашивают УРВИ для «пустых» участков перед их продажей. Участок с уже полученным разрешением под АЗС или торговый центр стоит дороже, чем земля с «сельхоз» или «пром» назначением.
2. Иногда собственники годами используют участок не по назначению. При проверке Росреестра или попытке продать объект возникают проблемы. Чтобы избежать штрафов и сноса, собственник инициирует процедуру УРВИ, чтобы «узаконить» то, что уже построено и работает.

Но банки и государственные фонды при выдаче займов под залог недвижимости или грантов на развитие бизнеса требуют, чтобы ВРИ участка соответствовал проекту. Если строится гостиница на землях, где это разрешено только как УРВИ, банк не выдаст кредит.

Наш кейс по УРВИ земельного участка

К нам обратился клиент, который приобрел дом и планировал оформить земельный участок под ним с последующим выкупом. В ходе подготовки документов выяснилось, что дом относится к блокированной застройке, а участок имеет иной вид разрешенного использования. Администрация указала, что передача участка в собственность возможна только после установления корректного вида использования — ВРИ 2.3 «Блокированная застройка».

С учетом того, что внесение изменений в ПЗЗ или Генплан в подобных случаях является длительной и непропорционально сложной процедурой, было принято решение использовать более точечный инструмент — установление условно-разрешенного вида использования применительно к конкретному участку. Ключевой задачей в этом проекте стало подтверждение соответствия объекта требованиям технических регламентов и нормативов, поскольку именно это является основанием для согласования УРВИ.

Мы провели градостроительный аудит, проанализировали правовой статус дома и участка, выстроили корректный алгоритм действий и подготовили необходимый комплект документов. Дополнительно была организована независимая экспертиза, подтвердившая соответствие объекта требованиям нормативов. В результате клиент получил возможность оформить участок надлежащим образом: подготовить межевой план, поставить участок на кадастровый учет, внести сведения в ЕГРН и зарегистрировать право собственности. Итогом стало законное и юридически корректное землепользование под домом.

Как получить разрешение на условно-разрешенный вид использования

Первый шаг – обращение в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) при местной администрации. Нужно подать заявление, в котором указывается кадастровый номер участка, текущий ВРИ и тот условно-разрешенный вид, который нужно получить.

К заявлению должна быть приложена выписка из ЕГРН на землю и все строения на ней, копии договоров купли-продажи или аренды. А также пояснительная записка, в которой собственник должен доказать, что использование участка по новому назначению не нарушит права соседей, не создаст транспортный коллапс и соответствует экологическим нормам. И эскизный план того, что планируется построить или изменить на объекте.

Публичные слушания или общественные обсуждения

Статья 39 Градостроительного кодекса РФ обязывает администрацию провести обсуждение инициативы с населением. Это самый непредсказуемый этап.

• Администрация публикует информацию о предстоящих слушаниях на официальном сайте и в местных газетах.
• Организуется выставка проекта, где каждый желающий может оставить свои замечания в журнале учета.
• Проводится встреча (слушания) или дистанционный сбор мнений (обсуждения).
• По итогам составляется протокол, где фиксируются все «за» и «против», а затем публикуется итоговое заключение о результатах слушаний.

Решение администрации и основания для отказа

На основании заключения слушаний Комиссия дает рекомендацию главе администрации – одобрить запрос или отказать. Окончательное решение закрепляется Постановлением главы администрации.

Причины для отказа могут быть разными, но чаще:

1. Если жители массово и обоснованно выступили против, администрация встает на их сторону.
2. Если площадь участка меньше минимально допустимой для данного вида использования.
3. Если участок попал в охранную зону ЛЭП, газопровода или водоохранную зону, где выбранный вид деятельности запрещен законом.
4. Если ПЗЗ еще не приведены в соответствие с Генеральным планом города.

Внесение изменений в ЕГРН

Чтобы вид условно-разрешенного использования стал законным, данные о нем должны появиться в государственном реестре. Для этого нужно подать заявление через МФЦ, приложив полученное Постановление администрации. Росреестр может самостоятельно запросить подтверждающие документы у мэрии. Через 7-10 рабочих дней выйдет обновленная выписка из ЕГРН, где в графе «Вид разрешенного использования» будет значиться новый статус. С этого момента может измениться кадастровая стоимость участка, а следовательно размер земельного налога или арендной платы.

Условия и ограничения при получении УРВИ

Получение условно-разрешенного вида использования ограничено градостроительным, земельным и экологическим законодательством. Поэтому подводных камней здесь много.

1. Выбранный вид деятельности должен быть уже прописан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для территориальной зоны, где находится участок. Если нужного ВРИ нет в списке условно-разрешенных, нельзя его «запросить». В этом случае нужно сначала инициировать процедуру внесения изменений в сами ПЗЗ. При этом ПЗЗ не должны противоречить Генеральному плану. Если по Генплану на месте участка планируется парк, а в ПЗЗ по ошибке осталась возможность УРВИ под «Магазин», администрация откажет.
2. Нужно соблюдать нормативы строительства, установленные для зоны. Например, для открытия автосервиса (УРВИ) в ПЗЗ может быть установлено требование – площадь не менее 10 соток. Если участок 8 соток, в УРВИ откажут. Это касается и высотных ограничений.
3. Откажут и в случае, если участок находится в охранной зоне инженерных сетей (газопроводы, ЛЭП, кабели связи), санитарно-защитной зоне (СЗЗ) соседних предприятий или кладбищ, водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе, зоне охраны объектов культурного наследия.
4. Администрация может отказать в УРВИ, если реализация проекта потребует от города дополнительных затрат, на которые бюджет не рассчитан. Это, например, недостаточная мощность электросетей или водопровода в районе, невозможность организовать безопасный подъезд транспорта.

Даже если условное ВРИ получено, оно может быть аннулировано в судебном порядке, если при его выдаче были нарушены права третьих лиц или экологические нормы.

В ряде субъектов РФ изменение вида разрешенного использования на более «доходный» (например, из сельхозземель в коммерцию) – процедура платная. Собственник обязан внести в бюджет плату за изменение ВРИ, которая рассчитывается исходя из разницы в кадастровой стоимости «до» и «после». Суммы могут исчисляться миллионами рублей.

Кто может инициировать изменение, и когда требуется повторное согласование

Изменение ВРИ на условно-разрешенный регламентирован ст. 39 ГрК РФ, в котором определен круг лиц, имеющих право на подачу заявления, и ситуации, в которых старое разрешение теряет силу.

Запросить разрешение на условно-разрешенный вид использования участка может только лицо, обладающее законными правами на использование конкретного объекта. Это могут быть физические и юридические лица – собственники земельных участков. Лица на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, а также арендаторы. У последних есть оговорки:

• Если участок находится в частной собственности, арендатор может инициировать УРВИ только при наличии нотариального согласия собственника или если такое право прописано в договоре аренды.
• Если участок в государственной/муниципальной собственности, арендатор не может менять ВРИ, если он получил этот участок по результатам аукциона.

Разрешение на УРВИ – это не разрешение для любых изменений на участке. Повторная процедура нужна в следующих случаях: смена одного УРВИ на другой, разделение или объединение участков, изменение параметров проекта. Само разрешение на УРВИ бессрочно, но если в ПЗЗ города были внесены изменения, которые исключили данный вид из списка допустимых, право может быть оспорено при попытке получить новое разрешение на строительство или реконструкцию.

Но если был куплен участок, на который предыдущий собственник уже получил разрешение на УРВИ, это право переходит к покупателю вместе с землей. Главное – убедиться, что изменения внесены в ЕГРН.

Частые ошибки

Самая распространенная ошибка – считать, что положительное Постановление администрации города или района уже дает право работать. Пока новый вид использования не отражен в выписке ЕГРН, надзорные органы (Росреестр) видят старый ВРИ. Поэтому на объекте ничего делать нельзя. Если деятельность будет обнаружена, то последствия – штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ), который для юрлиц составляет 1,5-2% от кадастровой стоимости участка.

Собственники часто путают «условно-разрешенный вид» с «любым видом, который я хочу». Подавать заявление на вид деятельности, который отсутствует в графе «Условно-разрешенные» для территориальной зоны в тексте ПЗЗ, нельзя. Сначала нужно заказать ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) или изучить актуальную редакцию ПЗЗ на сайте администрации. Если нужного вида нет в списке – процедура УРВИ не поможет.

Многие относятся к слушаниям как к формальности, которую «администрация сама проведет». Если жители соседних домов узнают о планах построить автомойку или хостел только из газеты, они придут на слушания с протестом. А это почти 100% гарантия отказа администрации.

Каждый УРВИ в ПЗЗ привязан к предельным параметрам. Например, в ПЗЗ указано, что для вида «Объекты торговли» (УРВИ) минимальный размер участка – 1000 м². Если участок 900 м², разрешение не выдадут, даже если все соседи «ЗА». Проблему можно решить – нужно запрашивать «отклонение от предельных параметров». Но это сложная процедура.

И другие ошибки:

1. Можно получить одобрение от администрации и жителей, но не проверить наличие зон с особыми условиями использования.
2. Смена ВРИ на арендованном у государства участке – это когда арендаторы земли, полученной на торгах под конкретную цель (например, «склад»), пытаются через УРВИ сменить вид на «торговлю».