Технический заказчик в строительстве: кто это такой
Стаж работы в области строительства и проведения строительно-технических экспертиз — с 2016 года.
Когда подрядчики допускают дефекты в конструкциях, поставщики завышают цены на материалы, а уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения – проект теряет сроки, бюджет и управляемость . Эти проблемы часто возникают, если инвестор пытается самостоятельно контролировать строительство. Устранить их поможет технический заказчик.
Технический заказчик: как появилось понятие
Технический заказчик – это юридическое лицо, уполномоченное застройщиком от его имени заключать договоры, готовить задания, передавать материалы, утверждать проектную документацию, подписывать документы для получения разрешения на ввод и выполняет иные функции. Т.е., говоря простыми словами – он выступает связующим центром между застройщиком, проектировщиками, подрядчиками, поставщиками и согласующими органами.
Что делает техзаказчик в строительстве:
- помогает подготовить исходные данные;
- организует проектирование;
- сопровождает экспертизу;
- контролирует сроки, стоимость, качество работ и документы.
Базовое определение технического заказчика закреплено в Градостроительном кодексе РФ. Само понятие было зафиксировано в законодательстве только в 2011 году. Однако еще в советской системе крупные объекты сопровождали службы заказчика, которые отвечали за организацию стройки. Современный технический заказчик выполняет похожую роль, но в более сложной среде: с экспертизой, СРО, сметами и цифровой документацией.
Кто может быть техническим заказчиком в строительстве
Техзаказчиком может быть компания, которой застройщик передал полномочия по договору. Такая компания действует от имени застройщика и ведет проект в пределах задач, закрепленных в договоре. В нем подробно описывают зону ответственности исполнителя.
По общему правилу технический представитель заказчика должен состоять в соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Исключения перечислены в ГрК РФ. В основном они касаются государственных организаций, строительных договоров до 10 млн рублей и отдельных объектов, для которых разрешение на строительство не требуется.
На практике техническим заказчиком становится компания с опытной проектной командой. Ей нужны инженеры, сметчики, специалисты по исходно-разрешительной документации, юристы, сотрудники строительного контроля и менеджеры проекта. На серьезном объекте эту работу не может закрыть один специалист. Застройщик может не привлекать техзаказчика и выполнять эти функции самостоятельно. Это по закону возможно, если у него есть компетентная команда и нужные допуски.
Любое строительство, независимо от масштабов, связано с большими рисками. Недобросовестные подрядчики, низкое качество работ, затягивание сроков и превышение сметы – это повсеместно распространенные проблемы.
Права и обязанности технического представителя заказчика
Что делает техзаказчик? Обязанности компании на разных участках работы показывает таблица.
| Часть проекта | Работа техзаказчика |
|---|---|
| Управление проектом | Помогает всем участникам проекта работать в одной логике. |
| Подготовка до проектирования | Собирает данные по участку, проверяет ограничения. Помогает получить градостроительный план земельного участка, технические условия, архивные материалы и геодезическую основу. |
| Изыскания и проектирование | Готовит технические задания на изыскания, передает документы исполнителям. Координирует проектировщиков и проверяет состав материалов. |
| Смета и экспертиза | Проверяет сметные решения, следит за исправлением замечаний и сопровождает экспертизу. |
| Разрешение на строительство | Готовит проект, результаты изысканий и другие материалы для получения разрешения на строительство (РнС). |
| Строительство | Контролирует сроки, объемы, качество, бюджет и исполнительную документацию. Проверяет соответствие работ проекту. |
| Строительный контроль | Следит, чтобы подрядчик выполнял работы по проекту, соблюдал строительные нормы и правильно оформлял документы. |
В договоре обычно закрепляют следующие права технического заказчика:
- представлять интересы застройщика в госорганах;
- подписывать документы в пределах выданных полномочий;
- участвовать в выборе проектировщиков, подрядчиков и поставщиков;
- требовать от подрядчика документы по работам, материалам и оборудованию;
- проверять качество работ и исполнительную документацию;
- требовать устранения нарушений;
- приостанавливать работы при серьезных отклонениях;
- согласовывать изменения в проектной документации;
- готовить отчеты для застройщика или инвестора.
Ситуации, при которых привлекают технического заказчика
Техзаказчик нужен, когда проект требует профессионального управления. Его привлекают, если у инвестора есть участок и финансирование, но нет собственной строительной службы. Инвестор без инженерного образования не может оценить обоснованность цен и качество работ. Подрядчики нередко пользуются этим: завышают объемы материалов, закладывают в проект ненужные услуги или “продают” дополнительно то, что должно входить в состав основных услуг. Технический заказчик контролирует, чтобы бюджет расходовался только по назначению.
Еще одна ситуация, когда нужен технический заказчик в строительстве – сложный проект с большим количеством участников. На крупном объекте параллельно работают разные подрядчики. Эксперт координирует график, логистику, определяет и контролирует зоны ответственности.
Также услуги необходимы, если у заказчика не хватает времени на вовлечение в процессы строительства. Инвестор не может совмещать эту работу с управлением основным бизнесом. Передача этих функций техническому представителю полностью освобождает время собственника. Специалист ведет ежедневный надзор, а инвестор подключается только для утверждения этапов и финального бюджета.
Для легального ведения работ необходимо собрать исходно-разрешительную документацию, пройти экспертизу и получить разрешение на строительство. Ответственность технического заказчика в этом случае – правильная подготовка всех документов.
Мнение эксперта
Чем больше участников строительства, тем выше вероятность потери контроля над сроками, стоимостью и качеством работ. По нашему опыту, технический заказчик наиболее эффективен тогда, когда подключается на ранней стадии проекта: это позволяет своевременно выявить градостроительные ограничения, проверить исходные данные и сформировать последовательность дальнейших действий без лишних согласований и переделок.
Нормативное регулирование деятельности
Основной документ – Градостроительный кодекс РФ. В нем закреплено, кто такой техзаказчик, порядок строительства и правила оформления документации. В статьях кодекса описываются особенности работы на разных участках строительства:
- Ст. 1 п. 22 – основные сведения о техническом заказчике и требования к нему.
- Ст. 48 – требования к проектированию и проектной документации.
- Ст. 52 регулирует строительство, реконструкцию и капитальный ремонт.
- Ст. 53 посвящена строительному контролю.
Для расчета затрат на функции технического заказчика в сфере строительства используют приказ Минстроя России № 297/пр. Также разработан профстандарт «Специалист технического заказчика», утвержденный приказом Минтруда № 673н.
Выполненные работы
Риски и преимущества работы с техзаказчиком
Экономическая эффективность технического заказчика определяется количеством рисков, которые удалось предотвратить до того, как они стали причиной дополнительных затрат, задержек строительства или отказов в согласовании. Каждая ошибка измеряется в двух весомых величинах – в потерянных месяцах и в потерянных деньгах. Вот что конкретно теряет инвестор на каждом этапе:
| Этап | Риск без технического заказчика | Цена ошибки |
|---|---|---|
| Исходно-разрешительная документация | На старте легко упустить, что договор аренды земельного участка (ДАЗУ) не даёт права на строительство или реконструкцию — участок предоставлен только под эксплуатацию существующего здания. Проблема всплывает в худший момент: при подаче на РнС. В данном случае — Стройнадзор отказывает. Чтобы получить право застройки, нужно заключить дополнительное соглашение к ДАЗУ — а это самостоятельная процедура через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) и Департамент городского имущества. | Проект встаёт на 3–6 месяцев на ровном месте, вложенные в проектирование деньги всё это время заморожены, а после смены цели аренды нередко вырастает и сама арендная плата. |
| Инженерные изыскания | Если изыскания заказывать в отрыве от будущих проектных решений, легко получить отчёт не того объёма или категории. Например, без достаточной инженерно-геологической и гидрогеологической проработки под выбранный тип фундамента. Проектировщик закладывает решения на неполных данных, и дефект вскрывается дважды: сначала на экспертизе — замечаниями по разделам оснований и конструкций, потом на площадке — реальными грунтовыми водами или слабыми грунтами. | Повторные изыскания (часто с привязкой к сезону), перепроектирование и повторная экспертиза — это месяцы; плюс прямое удорожание фундамента и простой техники, которую уже вывели на объект. |
| Проектирование с учетом утвержденного АГР | Когда разделы проекта готовят разные исполнители без единого технического задания и без сверки с согласованным альбомом архитектурно-градостроительного решения и градостроительным планом участка (ГПЗУ), разделы начинают противоречить друг другу, а облик здания — расходиться с тем, что уже согласовал город. Итог — отрицательное заключение экспертизы. | Устранение замечаний и повторная экспертиза ПД — 1–2 месяца плюс её повторная стоимость; а если «уехал» внешний облик — заново согласовать АГР. Это ещё несколько месяцев процедуры, в течение которых строительство стоит. |
| Строительство: отступление от проекта и АГР | Главный риск на площадке — отступления от проекта и от согласованного АГР, которые вовремя не зафиксированы, не проведены через авторский надзор и не внесены в рабочую документацию. Пока идёт стройка, это незаметно; проблема собирается к финалу. | При вводе фактический объект не совпадает с разработанной проектной документацией и АГР. Стройнадзор фиксирует несоответствие и выдаёт предписание привести объект в соответствие — вплоть до демонтажа уже выполненных работ. Это переделка, повторная проверка, штраф по статье 9.5 КоАП РФ и недели–месяцы простоя. Отдельная статья потерь — завышенные объёмы в актах КС-2 и КС-3: подписанную подрядчику переплату после приёмки вернуть практически невозможно. |
| Согласования и ввод в эксплуатацию | Если к финалу исполнительная документация и акты скрытых работ собраны не полностью, а Заключение о соответствии (ЗОС) не получено, Мосгосстройнадзор не выдаст Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РнВ). А до этого момента объект юридически не существует: его нельзя эксплуатировать, поставить на кадастровый учёт, зарегистрировать право, продать или сдать в аренду. | Восстановление документации задним числом — самая долгая и болезненная процедура, легко уходящая за полгода; и каждый месяц без ввода — это замороженные инвестиции, упущенная арендная плата или выручка и расходы на содержание готового, но «мёртвого» объекта. |
Вместе с тем в привлечении техзаказчика есть и определенные риски. Если команда слабая, количество ошибок не сократится, а увеличится. Перед заключением договора необходимо проверять опыт компании по похожим объектам, состав инженеров и членство в СРО.
Пользы от услуги будет мало, если в договоре не закреплены права технического заказчика и порядок его взаимодействия с подрядчиками. Качество работы также падает, если в роли техзаказчика выступает сам подрядчик. В этом случае не выполняется главная задача – независимый надзор при подготовке и реализации проекта.
Чек-лист: как выбрать технического заказчика
- Проверьте членство компании в СРО.
- Изучите опыт работы с проектами, сопоставимыми по масштабу и назначению.
- Уточните, какие специалисты входят в команду и кто будет сопровождать ваш объект.
- Определите, какие функции компания готова взять на себя, а какие останутся за застройщиком.
- Убедитесь, что порядок взаимодействия и отчетности закреплен в договоре.
- Проверьте, кто будет проводить строительный контроль и какие полномочия получат специалисты.
- Изучите, как в договоре распределены ответственность сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций.
Оставить комментарий