Строительство в зонах затопления и подтопления: разъяснения к 301-ФЗ от 04.08.2026

С 4 августа 2026 года действует Федеральный закон № 301-ФЗ, который изменил статью 67.1 Водного кодекса РФ. Для земельных участков в установленных зонах затопления и подтопления введен прямой запрет на строительство объектов капитального строительства и на освоение территории для такого строительства. Исключение предусмотрено для мероприятий и сооружений инженерной защиты.

До изменений Водный кодекс запрещал строительство ОКС в таких зонах, если объект не был обеспечен инженерной защитой. Теперь формулировка стала жестче: возможность сначала запроектировать объект и компенсировать риск подтопления защитными решениями непосредственно в составе проекта законом больше прямо не предусмотрена.

Для девелопера это означает, что запрет на строительство в зоне подтопления или затопления необходимо учитывать еще до покупки участка и начала проектирования.

Запрет на строительство в зоне затопления и подтопления

Для собственника или покупателя земельного участка наличие такой зоны теперь непосредственно влияет на возможность капитальной застройки. Аналогичное ограничение действует и для территории в зоне затопления.

Проверять нужно не только вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ), ограничения по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и сведения из градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), но и предельные параметры будущего объекта. Необходимо установить, входит ли участок полностью или частично в границы зон затопления и подтопления и какой правовой режим действует на территории.

Сам участок при этом не становится изъятым из оборота только из-за нахождения в такой зоне: его можно приобретать и использовать с учетом установленных ограничений. Однако возможность реализации на нем проекта капитального строительства должна оцениваться отдельно.

Именно поэтому при покупке участка под застройку наличие зоны затопления или подтопления следует рассматривать как один из ключевых факторов градостроительного потенциала территории.

Согласно 301-ФЗ от 04.08.2026 инженерная защита остается возможной

Инженерная защита в зонах затопления и подтопления остается возможной. К таким мероприятиям отнесены водоограждающие дамбы, берегоукрепительные и другие защитные сооружения, искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов и иные средства инженерной защиты.

При этом наличие подходящего технического решения само по себе не снимает установленное ограничение на строительство. Для девелопера важно оценить весь возможный сценарий: какие защитные мероприятия потребуются, возможно ли их реализовать на конкретном участке и как после их выполнения изменится градостроительный режим территории.

В новой редакции статьи 67.1 также прямо определено, что инженерную защиту в границах предоставленного земельного участка осуществляют его правообладатели - юридические или физические лица. За пределами таких участков соответствующие полномочия возлагаются на органы государственной власти и местного самоуправления в предусмотренных законом случаях.

Что проверить до покупки земельного участка

Для инвестора главное последствие изменений - риск приобрести участок, параметры которого по ПЗЗ и ВРИ выглядят подходящими для проекта, но фактическая возможность капитального строительства ограничена зоной затопления или подтопления.

До покупки участка целесообразно проверить:

• зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и их правовой режим;
• границы зон затопления и подтопления;
• сведения ЕГРН и градостроительную документацию;
• наличие зоны затопления или подтопления на участке;
• допустимый сценарий использования территории;
• необходимость и реализуемость инженерной защиты;
• затраты на подготовку территории;
• итоговый градостроительный потенциал участка с учетом ограничений.

Оценка участка на ранней стадии позволяет определить, сохраняет ли площадка инвестиционный потенциал после учета новой редакции статьи 67.1 Водного кодекса или расходы и ограничения делают выбранный сценарий застройки нецелесообразным.

Следите за свежими новостями и экспертными материалами по градостроительству — присоединяйтесь к нам в социальных сетях, чтобы всегда быть в курсе актуальных изменений:

Telegram ВКонтакте Макс