Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Можно ли начать использовать здание сразу после того, как оно построено? Нельзя, пока не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ или РНВ). Оно подтверждает, что объект полностью готов и его можно оформить в Росреестре. Без него право собственности зарегистрировать не получится.

Что такое разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Документ подтверждает, что здание соответствует нормам, и его можно использовать. Проверку проводит региональный орган стройнадзора.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости нужно для следующих сооружений:

• Новые многоквартирные дома и другие только что построенные объекты.
• Постройки после реконструкции.
• Линейные объекты инженерной инфраструктуры. К ним относят водопроводы, теплотрассы, электросети.
• Здания после капитального ремонта, если была затронута их конструкция.
• Опасные объекты.
• Сооружения с нестандартными архитектурными решениями.

Без разрешения у здания не будет кадастрового номера, а зарегистрировать недвижимость не получится. Не удастся подключить и постоянные коммуникации.

Законодательная база и нормативные акты

Основные требования закреплены в нескольких документах:

• Градостроительный кодекс. В нем установлены правила подачи заявлений, сроки их рассмотрения и основания для отказа. Отдельные статьи регулируют проверку объекта и оформление решения.
• Закон № 123-ФЗ формулирует пожарные требования.
• В законе № 384-ФЗ указаны технические нормы. Документ регулирует устойчивость конструкций, расчеты нагрузок и безопасность людей.
• Закон № 218-ФЗ. Он касается регистрации недвижимости.
• Постановление № 87, в котором определены требования к проектной документации.
• Приказ № 446/пр определяет форму разрешения. Он задает структуру и содержание документа, который выдают после завершения всех процедур.

Помимо федеральных актов, действуют региональные документы. Они уточняют правила на уровне субъектов и муниципалитетов. Эти нормы не противоречат федеральным, а дополняют их, учитывая особенности территории.

Порядок и этапы оформления РВЭ

Ниже подробно описан порядок получения разрешения.

Кто выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

РВЭ в строительстве выдают органы строительного надзора. В Москве этим занимается Мосгосстройнадзор. Он принимает заявления, проверяет документы и организует выезды на объекты. В других субъектах решение принимают территориальные инспекции. Их структура схожа с московской, но порядок взаимодействия может отличаться.

Подать документы можно лично в приемную стройнадзора, передать через МФЦ. Также можно воспользоваться госуслугами. Заявление подписывают электронной подписью, а файлы прикладывают в формате PDF.

Какие документы нужны для получения разрешения

Документы, необходимые для РНВ:

• Заявление, в котором указывают данные заявителя и сведения об объекте.
• Документы на участок подтверждают, что земельный надел принадлежит заявителю. Это могут быть выписки из ЕГРН или договор аренды.
• Градостроительный план показывает, как объект расположен на территории. По нему инспекторы оценивают соблюдение границ, отступов и параметров размещения.
• Право возведения здания доказывает разрешение на строительство. Инспекторы сверяют номер и срок действия с фактическими работами.
• При окончании работ оформляется акт приемки, который подписывают участники стройки.
• Схемы сетей нужны для подключения объекта к коммуникациям.
• Заключение строительного надзора. В нем подтверждается, что здание построено по проекту и соответствует требованиям безопасности.
• Технический план с параметрами здания.

Сроки получения и рассмотрения заявлений

Срок подачи заявления не ограничен административным регламентом, его можно направить сразу после окончания стройки. Затягивать не стоит, потому что без разрешения нельзя зарегистрировать объект и подключить сети.

После подачи начинается проверка. Документы рассматривают в течение 5 рабочих дней. Срок выдачи разрешения отсчитывается с момента получения всего комплекта документов. Если чего-то не хватает, заявление не принимают, и проверка не начинается.

Найти разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по адресу можно в федеральной системе ЕГРЗ. В Москве информация доступна в открытых реестрах Мосгосстройнадзора.

Проблемы и тонкости получения РВЭ

Даже с электронными сервисами процедура оформления непростая. Потенциальная прибыль теряется, потому что владелец здания не может использовать его. С какими сложностями чаще всего приходится сталкиваться?

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: причины и порядок обжалования

Когда инспекторы находят нарушения, заявителю присылают письмо с отказом. В нем объясняют причину и приводят статьи закона. Самые частые основания для отказа в выдаче разрешения указаны в таблице.

Можно ли оспорить отказ? Для этого сначала обращаются в вышестоящий орган стройнадзора. Жалобу подают вместе с пояснениями. Если инспекторы ошиблись или применили нормы неправильно, решение отменяют и заявление рассматривают заново. Второй вариант — подать иск в суд.

Отмена разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Возможно, при проверке не заметили некоторые нарушения. В этом случае разрешение могут отменить. При этом неважно, о каких ошибках речь. Это может быть и несоответствие объекту, и, например, нарушение правил безопасности. Решение об отмене будет принимать тот же государственный орган, который выдал ранее документ.

Как это происходит? Инспекторы проводят дополнительную проверку. Они фиксируют отклонения и составляют акт. На его основании выносят решение об отмене. Заявителю направляют уведомление.

После этого объект не может использоваться до устранения всех замечаний. Собственник исправляет выявленные проблемы и подает документы заново. Повторная проверка проходит по стандартной процедуре, как и при первичном оформлении.

Как внести изменения

Если после выдачи разрешения здание изменилось, сведения нужно обновить официально. Это касается высоты, площади, количества этажей, конфигурации или инженерных систем. Любое расхождение между фактическим состоянием и выданным документом требует повторного обращения в орган стройнадзора.

Для внесения изменений в РНВ готовят заявление. К нему прикладывают обновленные схемы, технический план и документы, подтверждающие законность проведенных работ. Весь комплект подают в тот же орган, который оформлял первоначальное разрешение.

Инспекторы проверяют бумаги и выезжают на объект. Они сверяют новые параметры с проектом и фиксируют результаты. Когда изменения затрагивают важные элементы здания, проводится дополнительная экспертиза. После положительного заключения выдают новое разрешение. Старое при этом аннулируют, а сведения об объекте обновляют в Росреестре.

В каких случаях не требуется

Закон делает исключения для определенных объектов и видов работ. Основное отличие таких ситуаций в том, что строительство не затрагивает несущие элементы и не требует сложных проверок.

Когда возможна эксплуатация объекта без разрешения:

• Если здание некапитальное. Это постройки без фундамента и инженерных систем. Например, это могут быть легкие хозяйственные строения.
• Не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, если он относится к ИЖС. В этом случае действует уведомительная процедура. Сначала застройщик сообщает администрации о планируемом строительстве. После завершения он отправляет повторное уведомление. Специалисты выезжают на участок и проверяют соответствие параметрам. Если нарушений нет, дом ставят на учет.
• Также разрешение не нужно при работах, которые не меняют конструктив здания.

В остальных случаях, например, для многоквартирных домов или линейных объектов, РНВ оформляется обязательно.

Последствия отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Использовать здание без разрешения нельзя. За это назначают административное наказание. Компания рискует заплатить до 1 000 000 рублей. Руководитель — до 50 000. После проверки инспекторы приостанавливают работу объекта. Эксплуатацию разрешат только после устранения нарушений.

Если объект уже используется, но при этом официально он считается незаконным, стройнадзор может обратиться в суд. Самая легкая санкция — приостановка эксплуатации. Но возможно и более суровое наказание: решение о сносе здания.

Чек-лист для получения разрешения

1. Подготовьте заявление и приложите полный пакет документов.
2. Передайте материалы в стройнадзор лично, через МФЦ или Госуслуги.
3. Дождитесь проверки инспекторов и ответных уведомлений.
4. При необходимости исправьте замечания и повторно направьте комплект.
5. Получите разрешение и поставьте объект на кадастровый учет.