Градостроительный аудит коммерческой недвижимости

Риэлтор и нотариус уже всё посмотрели… Зачем нам аудит?

По данным Федеральной нотариальной палаты приблизительно 5-7% сделок с недвижимостью заканчиваются оспариванием по правовым основаниям – недееспособный продавец, продавец-банкрот и т.д. Эти вопросы закрывают риэлторы и нотариусы.

Однако потерять объект можно не только юридически, но и фактически. Так в 2024 году в Москве суд признал самовольными 390 тыс.кв.м. недвижимости, и Правительство г. Москвы снесло 1,9 тыс. самовольных построек. Примерно треть собственников приобрела самовольные постройки на рынке, остальные возвели самострой самостоятельно. Покупатель самостроя оказывается в очень непростой ситуации, при которой он теряет объект недвижимости и имеет призрачную возможность взыскать убытки с продавца. 

Ещё одним немаловажным аспектом нашего аудита является техническое состояние объекта, наличие у него нужных коммуникаций с достаточной мощностью. Как правило, коммерческие объекты приобретаются под какие-то проекты, для реализации которых нужен ремонт, обычно покупатель ожидает затраты на ремонт около 10-30% от стоимости объекта. В нашей практике были случаи, когда расходы на ремонт составляли до 65% из-за скрытых дефектов объекта. Получается, законная, но невыгодная сделка.

Недостаточно просто юридической оценки законности сделки. Сохранить свои вложения помогут наши услуги по проверке градостроительных и технических сторон сделки.

Изучим техническую и градостроительную ситуацию

Мы начинаем проверку и анализ со следующих сторон сделки для защиты наших клиентов:

• «Продавец» является продавцом (законный владелец, вправе продать, не близок к банкротству и т.д.);
• Объект в натуре соответствует документам (бывает так, что в документах один объект, а по факту он уже перестроен);
• Объект создан со всеми разрешениями и законно используется (не самострой, не подлежит сносу, находится на своей территории и т.д.);
• Объект имеет земельный участок, который тоже переходит покупателю;
• Покупатель имеет свободный доступ к своему объекту с общих мест, а не через чью-то собственность (например, через чужой участок к своему зданию или через другое помещение в своё);
• Покупатель сможет использовать объект по своему целевому назначению без ограничений (например, нельзя открыть ресторан на земле для офисов, нельзя ломать стены в историческом памятнике);
• К объекту подведены законные сети электро-, водо-, теплоснабжения и канализации, покупатель сможет выполнить разводку внутренних коммуникаций;
• Покупатель в курсе о затратах на ремонт объекта (не придется кратно увеличивать бюджет);
• Соблюдены требования пожарной безопасности (противопожарные разрывы, подъезд пожарной техники, безопасная эвакуация, системы безопасности и т.д.);
• Иные персональные рекомендации по вашей ситуации.

Далее рождается новый раунд вопросов и углубление в подозрительные аспекты.

Отчет по аудиту для сохранения капитала

В результате аудита объекта недвижимости составляется отчет. Наши клиенты эффективно используют аудиторский отчет для следующих целей:

1. торг с продавцом для снижением стоимости;
2. обсуждение безопасности сделки с партнерами;
3. отказ от рискованной сделки.

В процессе проверки и после направления отчета наши специалисты обсуждают с клиентом возникающие вопросы.

Почему нам можно доверять?

«НЕЗАВИСИМОЕ ЭКСПЕРТНОЕ ПАРТНЕРСТВО» – команда судебных экспертов-строителей, кадастровых инженеров и оценщиков. Наши эксперты каждый день проводят судебные экспертизы в спорах о самовольном строительстве, сервитутах для допуска к объекту, определении размера участков для эксплуатации здания без земли, бездоговорном использовании водоснабжения и т.д. Наш уникальный опыт встанет на защиту ваших интересов при покупке недвижимости.

Наша компания является собственником недвижимости и уже не один раз самостоятельно проходила через процедуру покупки, не говоря уже о десятках клиентов, которым мы сэкономили миллионы помогая принять верное решение при покупке объекта и помощью в вопросах по узакониванию самовольной постройки. Нам хорошо знакома область земельных вопросов, проблемы с инженерными сетями, ремонт объекта после покупки. Мы – сапожник с сапогами.