ЗУЭ минимального размера ЗУ для эксплуатации здания

В каких ситуациях потребуется экспертиза?

Пример №1 – здание без земли или выкуп государственного участка

Часто в случае приватизации объектов, самовольного строительства и иных схожих сценариях собственник здания не имеет оформленного права на землю под ним (собственность или аренда), что является нарушением базового принципа земельного права (ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). От такой ситуации следует уходить, оформив законное право на землю под зданием. Собственник здания имеет исключительное право на выкуп земельного участка под зданием (п.1 ст.39.20 ЗК РФ), но он должен доказать необходимость использования земельного участка именно указанной площадью для эксплуатации своих построек (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 №13535/10; определение ВС РФ от 26.04.2016 №64-КГ16-2). Заключение судебной землеустроительной экспертизы будет являться таким доказательством.

Пример №2 – продажа одного из многих своих зданий на большом участке

Если вы владеете несколькими зданиями на одном земельном участке и хотите продать одно из них без межевания отдельного участка под этим зданием, то можно себе крупно навредить. Ситуация «раздел недвижимости без земли» почти гарантированно приводит к конфликту. Судьба такой сделки неоднозначна в широком диапазоне: от признания сделки недействительной (п.5 ст.1 ЗК РФ, ст. 167 ГК РФ) до признания права общедолевой собственности (ст. 244, 245 ГК РФ). Нужно устранять такую неопределенность в самом начале, и здесь поможет заключение землеустроительной экспертизы о размере земельного участка для эксплуатации отчуждаемого здания. Заключение поможет сформировать правильный порядок землепользования между совладельцами.

Пример №3 – доступ к фасаду своего здания для нормальной эксплуатации

Часто бывает так, что граница участка проходит ровно по фасаду, а дальше – участок соседа. Нам нужно отремонтировать фасад с возведением строительных лесов, установить какое-то оборудование и т.д., а сосед не дает доступ на свой участок. Как быть? Здесь поможет заключение землеустроительной экспертизы, которое покажет, что доступ к данному участку просто необходим для нормальной эксплуатации здания. На основании заключения можно отстоять свое право сервитут.

Перечень примеров выше далеко не является исчерпывающим, здесь лишь наиболее часто встречающиеся кейсы. Капризы судьбы могут завести в самые разные градостроительно-земельные ситуации, но неизменно одно – «НЭП» всегда разберется  и установит истину.

Как минимальный размер участка регулируется законом?

Очень слабо, почти никак. Нет какой-то строгой методики с набором действий или критериев, выполнив которые получается тот самый минимальный размер земельного участка, необходимый для эксплуатации объекта. Есть лишь разрозненные критерии законодательства, которые нужно учесть. Рассмотрим их ниже.

Какие факторы определяют минимальный размер участка?

• Базовый принцип землепользования – минимальная площадь земельного участка не может быть меньше площади застройки самого здания (т.е. здание не должно выступать за границы участка).
• Требования градостроительного регламента. Пожалуй, это единственное безапелляционное требование, строго установленное законом. Градостроительный регламент, утвержденный Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего населенного пункта, устанавливает следующие аспекты для земельного участка:
• минимальная площадь земельного участка (например, 1000 кв.м. для делового управления (4.1) в зоне О-1 Балашихи Московской области или 600 кв.м. для индивидуального жилищного строительства (2.1) в Москве);
• минимальные отступы здания от границы участка (например, 3 метра для делового управления (4.1) в зоне О-1 Балашихи Московской области, а в Москве – не устанавливаются).
• Возможность проведения ремонтных работ в рамках нормальной эксплуатации объекта. Необходимо предусмотреть возможность установки строительных лесов по периметру здания, а также место для складирования строительных материалов. Тех самых канонических 3-х метров для этого будет вполне достаточно.
• Обеспечение нормативного доступа пожарной техники. Необходимо наличие кругового или сквозного проезда шириной более 3,5 метров, а также наличие подъезда с продольной стороны здания на расстоянии 5-8 метров от здания, а для высоких или широких здания – с двух продольных сторон. При невозможности кругового проезда требуется предусмотреть разворотную площадку 15×15 метров, но нельзя предусматривать тупиковый подъезд (разд.8 СП 4.13130.2013).
• Обеспечение пешеходной и транспортной доступности объекта. Для нормальной эксплуатации здания необходимо обеспечить беспрепятственный подход людей и подъезд автотранспорта к зданию.
• Наличие площадки для парковочных мест. Необходимо предусмотреть положенное минимальное количество парковочных мест, определяемое согласно п.11.31 СП 42.13330.2016.

Какие исходные данные нужны для проведения экспертизы?

1. сведения о здании (или нескольких зданий), в отношении которого испрашивается земельный участок (при наличии – документация БТИ, проектная документация, договор купли-продажи, выписка ЕГРН);

2. сведения о прилегающей территории (при наличии – выписка ЕГРН на земельные участки, геоподоснова М1:500).

Крик души: почему на большинстве участков не соблюдаются эти ваши требования?

Потому что тогда было можно, а сейчас нельзя. Раньше при формировании большинства земельных участков не учитывали приведенные в данной статье факторы, отсутствовали какие-либо градостроительные регламенты, была целая куча земельных реформ, процесс приватизации и т.д… Все это привело к тому, что земельные участки, сформированные много лет назад, чаще всего не соответствуют современным требованиям. Собственники полноценно могут использовать данные участки по принципу отсутствия обратной силы закона во времени (ст.54 Конституции РФ, ст.4 ГК РФ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, ч.1 ст.42 №384-ФЗ от 30.12.2009). Однако при определенных манипуляциях с недвижимостью (продажа, выдел, реконструкция и т.д.) собственнику придется учитывать требования действующего градостроительного регламента.

Почему нам можно доверять?

«НЭП» – не только экспертное учреждение с большим количеством кейсов в спорах, но и практикующий коллектив в области проектирования и кадастрового учета, что дает нам системный взгляд на объекты недвижимости. Мы смотрим в перспективу использования объектов гораздо шире, предусматривая все потенциальные риски.