Что нужно знать собственникам про раздел земельного участка?

Что такое раздел участка земли?

Участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Раздел земельного участка один из них. В результате раздела образуются новые отдельные участки, каждому из которых присваивается уникальный кадастровый номер. Исходный участок, из которого образованы новые, юридически прекращает свое существование. На каждый отдельный участок правообладатель регистрирует право в Росреестре, и образованные участки становятся самостоятельными объектами недвижимости.

Бывают случаи, когда при разделе исходного земельного участка образуются один или несколько новых участков, а старый, то есть исходный, сохраняется в измененных границах с ранее присвоенным кадастровым номером. Такой раздел называется - раздел участка с сохранением в измененных границах. Такие случаи предусмотрены для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, участков для долевого строительства многоквартирных домов и участков в составе территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности отличается от раздела участка, находящегося в собственности государства. Решение о разделе земельного участка, находящего в частной собственности, принимают сами собственники. Решение о разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Таким образом, если вы владеете участком на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, а также на праве аренды, то за разрешением на раздел земельного участка придется обращаться к государству.

Важно отметить, что разделить можно только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, и границы которых установлены в Едином государственном реестре недвижимости. Другими словами, если межевания земельного участка не было, то осуществить раздел земельного участка не получится.

Когда может понадобиться раздел земли?

Раздел земельного участка может потребоваться в большом количестве ситуаций:

• при разделе имущества при разводе;
• при делении наследственного имущества (раздел земельного участка на двух и более собственников);
• при разделе общей долевой собственности;
• при отчуждении части земельного участка;
• при образовании садоводческого или огороднического товарищества и распределении земельных участков членам товарищества;
• на основании решения суда, к примеру, отделяется часть участка с самовольной постройкой, либо часть участка занятая береговой полосой, приватизация которой запрещена и т.д.

Документы для раздела земельного участка

Раздел земельного участка происходит в результате кадастровых работ: кадастровым инженером готовятся документы, необходимые для кадастрового учета, а именно межевой план.

Кадастровому инженеру нужно будет представить следующие документы:

• сведения о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости (либо он закажет сам по договоренности с заказчиком работ);
• имеющиеся на руках правоустанавливающие документы на земельный участок (решение или постановление органа исполнительной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка; государственный акт или свидетельство на право собственности на землю; договор купли-продажи (аренды, дарения, мены и т. д.) земельного участка; договор застройки земельного участка; решение суда, свидетельство о праве на наследство; завещание и т.д.;
• решение собственника или соглашение собственников о разделе земельного участка, если участок находится в частной или общей долевой собственности;
• план раздела земельного участка (предложения заказчика работ по разделу земельного участка) либо заключение специалиста по разделу участка;
• согласие землепользователей, землевладельцев или арендаторов на раздел земельного участка, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, за исключением некоторых случаев, предусмотренных статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации;
• утвержденная уполномоченных органом власти схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
• согласие на обработку персональных данных в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".

Следует знать, что отсутствие государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости на исходный объект недвижимости не является преградой для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости.

Порядок раздела земельного участка между собственниками

К разделу участка с самого начала нужно отнестись серьезно, учесть все возможные нюансы, чтобы в будущем минимизировать проблемы с использованием надела. Собственник может сам подготовить проект раздела участка, но землеустроители компании «Независимое Экспертное Партнерство» проведут землеустроительную экспертизу, сделают заключение по разделу с учетом многолетнего опыта и специальных знаний в области землеустройства и градостроительной деятельности. Предложим несколько законных и интересных вам вариантов раздела земельного участка, которые послужат заданием для кадастрового инженера при изготовлении межевого плана.

Порядок раздела земельного участка складывается из определенных процедур, а именно:

1. заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером;
2. заказ сведений на земельный участок из Единого государственного реестра недвижимости;
3. предоставление проекта раздела земельного участка и необходимых документов кадастровому инженеру (составленного как самим заказчиком работ, так и к примеру, специалистами нашей компании);
4. геодезические замеры земельного участка;
5. согласование плана раздела земельного участка, составление решения (если собственник один) или соглашения (если собственников несколько) о разделе земельного участка;
6. подготовка кадастровым инженером межевого плана в связи с образованием новых земельных участков;
7. подача межевого плана в Росреестр, по договоренности с заказчиком это может сделать кадастровый инженер. При подаче межевого плана, подается заявление на раздел земельного участка, то есть на постановку на государственный кадастровый учет образуемых участков с одновременной регистрацию права собственности на них;
8. при необходимости присвоение адреса земельному участку в органах местного самоуправления.

Порядок раздела земельного участка, находящегося в бессрочном или безвозмездном пользовании, аренде отличается от раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В этом случае необходимо сначала утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в исполнительном органе государственной власти или органе местного самоуправления. Утвержденная схема прикладывается к межевому плану земельного участка, который также подается в Росреестр.

Требования к земельным участкам при разделе

Требования к образованию земельных участков при разделе регулируются градостроительными регламентами, юридической основой для которых является Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Градостроительные регламенты включаются в себя Правила землепользования и застройки территории, которые в свою очередь устанавливают предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков и утверждаются местной властью. Кроме того, у каждого земельного участка есть разрешенное использование (целевое назначение).

Вновь образованные земельные участки в результате раздела участка должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию, а также соответствовать установленным предельно минимальным и предельно максимальным размерам для данного вида разрешенного использования в конкретной территориальной зоне.

Обязательным условием раздела земельного участка является наличие подходов и подъездов к каждому образуемому земельному участку. Допускается установление сервитута (пользование чужим, как правило, смежным земельным участком) для прохода или подъезда к образуемым земельным участкам.

Нельзя образовать земельные участки путем раздела, если их образование приведет к недопустимости разрешенного использования расположенных на таких земельных участках построек.

Реальный раздел земельного участка можно осуществить только если участок не является неделимым, то есть его нельзя разделить без изменения его назначения. Информация о возможности раздела земельного участка на два или более земельных участков может содержаться в градостроительном плане земельного участка. Получить такой план можно по заявлению в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Особенности раздела долевого земельного участка

При разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, по общим правилам образуются два и более земельных участка. Особенность раздела долевого земельного участка заключается в том, что выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и другие образуемые участки имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению. Часто земля делится с учетом исторически сложившегося порядка пользования, что не всегда соответствует размеру долей в праве собственности сторон на участок. А реальный раздел земельного участка без отступления от размера долей в документах приводит к невозможности использовать образованные участки и строения на них. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Либо собственники заключают соглашение о пользовании земельным участком и продолжают пользоваться им совместно. Если собственники не могут договориться, то раздел земельного участка придется осуществлять через суд.

Как делить участок с домом?

Раздел участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового участка происходит по общим правилам. В указанных случаях на участке могут быть постройки: жилой дом, гараж, погреб, баня, сарай и т.д. Раздел земельного участка происходит с учетом наличия строений на участке, то есть границы новых участков не должны пересекать границы построек. Заказчик работ и кадастровый инженер должны учесть требования к образованию участков, установленные земельным законодательством, градостроительными регламентами и строительными нормами и правилами. К примеру, при разделе земельного участка жилой дом лучше не оставлять на границе вновь образованного надела, необходимо оставить минимум три метра для обслуживания постройки, тоже самое с   надворными постройками, только от них надо отступить один метр.

Если на земельном участке жилой дом используется несколькими собственниками, то раздел жилого дома вместе с земельным участком происходит по фактическому пользованию с учетом данных о собственности в Едином государственном реестре недвижимости и выплатой компенсации одному или нескольким собственниками при отступлении от этих данных.