Что нужно знать собственникам про раздел земельных участков?

Что такое раздел участка земли?

Землевладения, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Раздел земельного участка один из них. В результате раздела образуются новые отдельные участки, каждому из которых присваивается уникальный кадастровый номер. Исходный участок, из которого образованы новые, юридически прекращает свое существование. На каждый отдельный участок правообладатель регистрирует право в Росреестре, и образованные участки становятся самостоятельными объектами недвижимости.

Бывают случаи, когда при разделе исходного надела земли образуются один или несколько новых, а старый, то есть исходный, сохраняется в измененных границах с ранее присвоенным кадастровым номером. Такой раздел называется - раздел территории с сохранением в измененных границах. Такие случаи предусмотрены для случаев, когда участок находится в государственной или муниципальной собственности, в долевой собственности многоквартирных домов или в составе территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Раздел земельного надела, находящегося в частной собственности отличается от раздела землевладения, находящегося в собственности государства. Решение о разделе земельной территории, находящего в частной собственности, принимают сами собственники. Если же он находится в государственной или муниципальной собственности, то решение о разделе принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Таким образом, если вы владеете землей на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, а также на праве аренды, то за разрешением придется обращаться к государству.

Важно отметить, что разделить можно только те территории, которые прошли государственный кадастровый учет, и границы которых установлены в Едином государственном реестре недвижимости. Другими словами, если межевания не было, то осуществить раздел не получится.

Когда может понадобиться раздел земли?

Раздел земельных участков может потребоваться в большом количестве ситуаций:

• при разделе имущества при разводе;
• при делении наследственного имущества (раздел на двух и более собственников);
• при разделе общей долевой собственности;
• при отчуждении части надела;
• при образовании садоводческого или огороднического товарищества и распределении наделов членам товарищества;
• на основании решения суда, к примеру, отделяется часть участка с самовольной постройкой, либо часть занятая береговой полосой, приватизация которой запрещена и т.д.

Документы для раздела земельного надела

Раздел земельного надела происходит в результате кадастровых работ: кадастровым инженером готовятся документы, необходимые для кадастрового учета, а именно межевой план.

Кадастровому инженеру нужно будет представить следующие документы:

• сведения о землевладении из Единого государственного реестра недвижимости (либо он закажет сам по договоренности с заказчиком работ);
• имеющиеся на руках правоустанавливающие документы на земельный участок.;
• решение собственника или соглашение собственников о разделе, если участок находится в частной или общей долевой собственности;
• план раздела (предложения заказчика работ по разделу) либо заключение специалиста;
• согласие землепользователей, землевладельцев или арендаторов на раздел территорий, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, за исключением некоторых случаев, предусмотренных статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации;
• утвержденная уполномоченных органом власти схема расположения на кадастровом плане территории, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
• согласие на обработку персональных данных в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".

Следует знать, что отсутствие государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости на исходный объект недвижимости не является преградой для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости.

Порядок раздела между собственниками

Перед началом раздела необходимо проверить, можно ли образовать самостоятельные участки с учётом их площади, конфигурации, вида разрешённого использования, расположения строений и наличия доступа к территории. Собственники могут самостоятельно определить предполагаемые границы, однако итоговая схема должна соответствовать земельным и градостроительным требованиям.

Специалисты компании «НЭП» проводят землеустроительную экспертизу, оценивают возможность раздела и предлагают допустимые варианты образования участков. Подготовленная схема или заключение специалиста используются как задание для кадастрового инженера.

Раздел земельного участка включает следующие этапы:

1. Собственники определяют предполагаемый порядок раздела и границы будущих участков.
2. Проверяются сведения ЕГРН, правоустанавливающие документы, ограничения и требования градостроительных регламентов.
3. Подготавливается проект раздела, решение единственного собственника или соглашение между несколькими собственниками.
4. С кадастровым инженером заключается договор на выполнение кадастровых работ.
5. Специалист проводит геодезические измерения, рассчитывает координаты и площадь образуемых участков.
6. Кадастровый инженер формирует документ для внесения новых сведений в ЕГРН. Подробнее о его содержании и порядке оформления рассказано в статье «Что такое межевой план и как его подготавливают».
7. Готовый межевой план подаётся в Росреестр для постановки образованных участков на кадастровый учёт и регистрации прав.
8. При необходимости новым участкам присваиваются адреса.

Если исходная земля находится в государственной или муниципальной собственности либо предоставлена на праве аренды, постоянного или безвозмездного пользования, порядок отличается. Сначала необходимо согласовать раздел и утвердить схему расположения участков на кадастровом плане территории в уполномоченном органе. Утверждённая схема становится основанием для кадастровых работ и прикладывается к межевому плану при обращении в Росреестр.

Требования к земельным участкам при разделе

Требования к образованию новых территорий при разделе регулируются градостроительными регламентами, юридической основой для которых является Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Градостроительные регламенты включаются в себя Правила землепользования и застройки территории, которые в свою очередь устанавливают предельные максимальные и минимальные размеры и утверждаются местной властью. Кроме того, у каждого земельного участка есть разрешенное использование (целевое назначение).

Вновь образованные земельные объекты в результате раздела должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию, а также соответствовать установленным предельно минимальным и предельно максимальным размерам для данного вида разрешенного использования в конкретной территориальной зоне.

Обязательным условием раздела землевладения является наличие подходов и подъездов к каждому образуемому землевладению. Допускается установление сервитута (пользование чужим, как правило, смежным землевладением) для прохода или подъезда к образуемым земельным территориям.

Нельзя образовать земельные участки путем раздела, если их образование приведет к недопустимости разрешенного использования расположенных на таких земельных участках построек.

Реальный раздел можно осуществить только если участок не является неделимым, то есть его нельзя разделить без изменения его назначения. Информация о возможности деления участка на два или более может содержаться в градостроительном плане территории. Получить такой план можно по заявлению в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Особенности раздела долевого земельного участка

При разделе территории, находящегося в долевой собственности, по общим правилам образуются два и более земельных участка. Особенность раздела долевого надела заключается в том, что выделение доли в натуре одному из собственников возможно лишь в том случае, если этот участок и другие образуемые территории имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению. Часто земля делится с учетом исторически сложившегося порядка пользования, что не всегда соответствует размеру долей в праве собственности сторон на участок. А реальный раздел земли без отступления от размера долей в документах приводит к невозможности использовать образованные объекты и строения на них. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Либо собственники заключают соглашение о пользовании земельным участком и продолжают пользоваться им совместно. Если собственники не могут договориться, то раздел землевладения придется осуществлять через суд.

Как делить участок с домом?

Раздел участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового участка происходит по общим правилам. В указанных случаях на участке могут быть постройки: жилой дом, гараж, погреб, баня, сарай и т.д. Процедура деления происходит с учетом наличия строений, то есть границы новых территорий не должны пересекать границы построек. Заказчик работ и кадастровый инженер должны учесть требования к образованию участков, установленные земельным законодательством, градостроительными регламентами и строительными нормами и правилами. К примеру, при разделе земельной территории жилой дом лучше не оставлять на границе вновь образованного надела, необходимо оставить минимум три метра для обслуживания постройки, тоже самое с надворными постройками, только от них надо отступить один метр.

Если на земельном участке жилой дом используется несколькими собственниками, то раздел жилого дома вместе с землей происходит по фактическому пользованию с учетом данных о собственности в Едином государственном реестре недвижимости и выплатой компенсации одному или нескольким собственниками при отступлении от этих данных.