Что нужно знать собственникам про раздел земельных участков?

Что такое раздел участка земли?

Участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Раздел земельного участка один из них. В результате раздела образуются новые отдельные участки, каждому из которых присваивается уникальный кадастровый номер. Исходный участок, из которого образованы новые, юридически прекращает свое существование. На каждый отдельный участок правообладатель регистрирует право в Росреестре, и образованные участки становятся самостоятельными объектами недвижимости.

Бывают случаи, когда при разделе исходного участка земли образуются один или несколько новых, а старый, то есть исходный, сохраняется в измененных границах с ранее присвоенным кадастровым номером. Такой раздел называется - раздел участка с сохранением в измененных границах. Такие случаи предусмотрены для случаев, когда участок находится в государственной или муниципальной собственности, в долевой собственности многоквартирных домов или в составе территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Раздел земельного надела, находящегося в частной собственности отличается от раздела участка, находящегося в собственности государства. Решение о разделе земельного участка, находящего в частной собственности, принимают сами собственники. Если же он находится в государственной или муниципальной собственности, то решение о разделе принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Таким образом, если вы владеете участком на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, а также на праве аренды, то за разрешением придется обращаться к государству.

Важно отметить, что разделить можно только те территории, которые прошли государственный кадастровый учет, и границы которых установлены в Едином государственном реестре недвижимости. Другими словами, если межевания земельного участка не было, то осуществить раздел земельного участка не получится.

Когда может понадобиться раздел земли?

Раздел земельных участков может потребоваться в большом количестве ситуаций:

• при разделе имущества при разводе;
• при делении наследственного имущества (раздел на двух и более собственников);
• при разделе общей долевой собственности;
• при отчуждении части земельного участка;
• при образовании садоводческого или огороднического товарищества и распределении наделов членам товарищества;
• на основании решения суда, к примеру, отделяется часть участка с самовольной постройкой, либо часть участка занятая береговой полосой, приватизация которой запрещена и т.д.

Документы для раздела земельного надела

Раздел земельного надела происходит в результате кадастровых работ: кадастровым инженером готовятся документы, необходимые для кадастрового учета, а именно межевой план.

Кадастровому инженеру нужно будет представить следующие документы:

• сведения о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости (либо он закажет сам по договоренности с заказчиком работ);
• имеющиеся на руках правоустанавливающие документы на земельный участок.;
• решение собственника или соглашение собственников о разделе земельного участка, если участок находится в частной или общей долевой собственности;
• план раздела (предложения заказчика работ по разделу земельного участка) либо заключение специалиста по разделу участка;
• согласие землепользователей, землевладельцев или арендаторов на раздел территорий, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, за исключением некоторых случаев, предусмотренных статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации;
• утвержденная уполномоченных органом власти схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
• согласие на обработку персональных данных в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ "О персональных данных".

Следует знать, что отсутствие государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости на исходный объект недвижимости не является преградой для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости.

Порядок раздела участка между собственниками

К разделу участка с самого начала нужно отнестись серьезно, учесть все возможные нюансы, чтобы в будущем минимизировать проблемы с использованием надела. Собственник может сам подготовить проект раздела участка, но землеустроители компании «Независимое Экспертное Партнерство» проведут землеустроительную экспертизу, сделают заключение по разделу с учетом многолетнего опыта и специальных знаний в области землеустройства и градостроительной деятельности. Предложим несколько законных и интересных вам вариантов раздела земельного участка, которые послужат заданием для кадастрового инженера при изготовлении межевого плана.

Порядок разделения земель складывается из определенных процедур, а именно:

1. заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером;
2. заказ сведений на земельный участок из Единого государственного реестра недвижимости;
3. предоставление проекта раздела земельного участка и необходимых документов кадастровому инженеру (составленного как самим заказчиком работ, так и к примеру, специалистами нашей компании);
4. геодезические замеры на участке;
5. согласование плана разделае, составление решения (если собственник один) или соглашения (если собственников несколько) о разделе земельного участка;
6. подготовка кадастровым инженером межевого плана;
7. подача межевого плана в Росреестр, по договоренности с заказчиком это может сделать кадастровый инженер;
8. при необходимости присвоение адреса земельному участку в органах местного самоуправления.

Порядок раздела земли, находящейся в бессрочном или безвозмездном пользовании, аренде отличается от раздела надела, находящегося в частной собственности. В этом случае необходимо сначала утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в исполнительном органе государственной власти или органе местного самоуправления. Утвержденная схема прикладывается к межевому плану, который также подается в Росреестр.

Требования к земельным участкам при разделе

Требования к образованию новых участков при разделе регулируются градостроительными регламентами, юридической основой для которых является Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Градостроительные регламенты включаются в себя Правила землепользования и застройки территории, которые в свою очередь устанавливают предельные максимальные и минимальные размеры и утверждаются местной властью. Кроме того, у каждого земельного участка есть разрешенное использование (целевое назначение).

Вновь образованные земельные участки в результате раздела участка должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию, а также соответствовать установленным предельно минимальным и предельно максимальным размерам для данного вида разрешенного использования в конкретной территориальной зоне.

Обязательным условием раздела земельного участка является наличие подходов и подъездов к каждому образуемому земельному участку. Допускается установление сервитута (пользование чужим, как правило, смежным земельным участком) для прохода или подъезда к образуемым земельным участкам.

Нельзя образовать земельные участки путем раздела, если их образование приведет к недопустимости разрешенного использования расположенных на таких земельных участках построек.

Реальный раздел можно осуществить только если участок не является неделимым, то есть его нельзя разделить без изменения его назначения. Информация о возможности деления участка на два или более может содержаться в градостроительном плане территории. Получить такой план можно по заявлению в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Особенности раздела долевого земельного участка

При разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, по общим правилам образуются два и более земельных участка. Особенность раздела долевого надела заключается в том, что выделение доли в натуре одному из собственников возможно лишь в том случае, если этот участок и другие образуемые территории имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению. Часто земля делится с учетом исторически сложившегося порядка пользования, что не всегда соответствует размеру долей в праве собственности сторон на участок. А реальный раздел земельного участка без отступления от размера долей в документах приводит к невозможности использовать образованные участки и строения на них. В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Либо собственники заключают соглашение о пользовании земельным участком и продолжают пользоваться им совместно. Если собственники не могут договориться, то раздел земельного участка придется осуществлять через суд.

Как делить участок с домом?

Раздел участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового участка происходит по общим правилам. В указанных случаях на участке могут быть постройки: жилой дом, гараж, погреб, баня, сарай и т.д. Процедура деления происходит с учетом наличия строений на участке, то есть границы новых участков не должны пересекать границы построек. Заказчик работ и кадастровый инженер должны учесть требования к образованию участков, установленные земельным законодательством, градостроительными регламентами и строительными нормами и правилами. К примеру, при разделе земельного участка жилой дом лучше не оставлять на границе вновь образованного надела, необходимо оставить минимум три метра для обслуживания постройки, тоже самое с   надворными постройками, только от них надо отступить один метр.

Если на земельном участке жилой дом используется несколькими собственниками, то раздел жилого дома вместе с земельным участком происходит по фактическому пользованию с учетом данных о собственности в Едином государственном реестре недвижимости и выплатой компенсации одному или нескольким собственниками при отступлении от этих данных.