Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Ранее мы уже говорили с вами о том, как переводить нежилое помещение в жилое. Сейчас пришло время поговорить о том, как перевести апартаменты в статус жилого помещения, т.к. эта тема сейчас имеет наибольшую востребованность на рынке.

Перевести апартаменты из нежилого помещения в жилое — комплексная задача, процесс выполнения которой регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Постановлениями Правительства, а также законами, принятыми в регионах.

Прежде чем говорить о способах перевода и документации, которую необходимо собрать, нужно разобраться с самим понятием «апартаменты» и определить его статус в законодательстве Российской Федерации.

Являются ли апартаменты жилым помещением?

В Российской Федерации достаточно полно определен список помещений, которые являются жилыми. К ним относятся:

• дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Все остальное — нежилые помещения. А значит, апартаменты нельзя отнести к жилому фонду, несмотря на то, что четкого определения этого термина в законодательстве Российской Федерации не существует.

Но интересная деталь: большая часть апартаментов отличается от жилых помещений только на бумаге. Их часто используют для гостиниц, хостелов, мест временного проживания. Часто из них делают квартиры, но прописаться в таком жилье будет нельзя. Это главный недостаток данного вида собственности, который в разное время и с разным успехом пытались решить власти.

Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?

Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.

Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.

На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.

Отличия апартаментов от жилой квартиры

Апартаменты активно растут в цене, а застройщики все чаще предлагают людям приобрести их, обещая в дальнейшем перевод в жилой фонд. У этого способа есть ряд преимуществ:

• стоимость приобретения апартаментов значительно ниже, чем квартиры;
• после перевода апартамента в жилое помещение можно получить прописку;
• после перевода снижается стоимость коммунальных услуг.

Но если перевести апартаменты в жилую недвижимость так просто, а отличий между двумя типами помещений, на первый взгляд, нет, то в чем разница? Есть несколько ключевых отличий, каждое из которых заслуживает внимания:

• возможность использования ипотеки: апартаменты — это коммерческая недвижимость, а значит ставки по ипотечному кредиту будут значительно выше;
• субсидии: купить квартиру с помощью материнского капитала можно, а вот апартаменты не получится;
• вопросы управления: если большую часть помещений в доме с апартаментами выкупит один человек, он станет главным (мажоритарным) собственником и сможет единолично повышать тарифы, передавать другие помещения в аренду и так далее. В случае с многоквартирным домом подобная ситуация исключена, а управлением занимается УК либо ТСЖ;
• использование: из апартаментов можно сделать студию, мебельный салон, офис, а из квартиры сделать ничего нельзя. В ней можно только жить;
• вопрос долгов: апартаменты могут легко отобрать для погашения долга. С квартирой так поступить не получится, если она не в ипотеке и других квартир у человека нет;
• бонусы от государства: за квартиру можно получить налоговый вычет до 520 тысяч рублей. За апартаменты ничего получить не получится;
• прописка: в апартаментах возможна только временная до 5 лет. И то не всегда. Если помещение находится в деловом центре, то прописаться там не получится даже временно. С квартирами таких сложностей нет;
• капремонт: собственникам квартир необходимо ежемесячно осуществлять взносы на капремонт. Владельцы апартаментов решают сами, когда проводить капитальный ремонт и сколько денег на него тратить.

Звучит так, будто у апартаментов нет абсолютно никаких плюсов по сравнению с квартирами. Спрашивается: зачем их покупать? Ради двух существенных достоинств: апартаменты стоят дешевле квартир и практически всегда находятся в центре города.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение во время перепланировки?

Большое преимущество апартаментов — их сразу строят по всем канонам жилых помещений. То есть разница между квартирой и апартаментами чаще всего сугубо юридическая, поэтому никаких процедур кроме юридических для перевода апартаментов в статус жилого помещения не потребуется.

Если же ваш случай не относится к этой категории, то необходимо провести перепланировку. Процедура достаточно типовая и начинается с подачи документов о смене статуса вместе с проектом перепланировки.

После получения разрешения о проведении перепланировочных работ необходимо привести проект в жизнь, после чего апартаменты примут статус жилого помещения со всеми вытекающими из этого преимуществами.

Кстати, наша компания давно и успешно оказывает услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении.

Как изменить статус апартаментов в новостройке?

Застройщику выгодно строить новостройки с апартаментами по нескольким причинам:

1. меньше бюрократической волокиты: список разрешительной документации гораздо меньше;
2. это быстрее и дешевле: меньше требований означает, что и на качество итоговых помещений смотрят сквозь пальцы, не обращая внимания на недочеты.

Вследствие этих факторов несложно понять, почему застройщики так охотно продают апартаменты, несмотря на то, что их стоимость гораздо ниже. Чтобы против покупки не выступал дольщик, застройщики помимо сниженной стоимости, предлагают и другое привлекательное условие: перевод апартаментов в статус жилого помещения прямо во время проведения работ.

Схема выглядит идеально: вы приобретаете апартаменты по сниженной цене, но во время строительства они превращаются в полноценную квартиру. В этом плане есть лишь одно слабое место: застройщик может в любой момент отказаться от перевода и избежать всякой ответственности за этот шаг.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, нужно просто не покупать апартаменты, если у вас острая необходимость в квартире. Других способов не существует.

Каким требованиям должны соответствовать жилые помещения?

Изменение статуса апартаментов чаще всего простая задача, так как застройщики проектируют их с соблюдением всех норм, которым должно соответствовать жилое помещение.

Так к жилью существуют следующие требования:

• расположение в жилой зоне: они определены градостроительным зонированием города;
• надежность несущих строительных конструкций: не допускаются деформации, повреждения и другие дефекты, угрожающие безопасности жилья;
• наличие коммуникаций: водопровод, канализация, электричество и газ должны быть в каждом жилом помещении. Газоснабжение — это единственная коммуникация, чье наличие опционально;
• наличие лифта: актуально в случаях, когда в помещении больше 5 этажей;
• безопасность: передвигаться по общедомовым помещениям должно быть безопасно для здоровья жильцов;
• наличие окон: причем их количество определено законодательством. В однокомнатных и двухкомнатных — по окну на комнату. В трехкомнатных и более — окна минимум в двух комнатах.Про возможные неисправности и дефекты окон можно почитать здесь.
  

Это лишь ряд требований, без соблюдения которых вам откажут в смене статуса помещения. Больше можно узнать в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также в постановлениях региональных органов власти.

Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

• Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
• Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
• Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

• Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
• Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

После подачи документов необходимо проведение оценки: этим занимается специально уполномоченная комиссия. Она оценивает техническое состояние здания, огнестойкость и ряд других важных факторов. Все должно быть идеальным, чтобы у вас были шансы на перевод. Комиссия строгая, часто в ее состав входят сотрудники МЧС, Роспотребнадзора и других государственных структур.

Комиссия завершилась, но решение не будет дано сразу. Его необходимо ждать. Срок ожидания — 45 календарных дней, но он может быть изменен главами регионов. Точный срок уточняйте для каждого региона.

Также необходимо помнить, что 45 дней — это теоретическая дата. Проверка может завершиться гораздо быстрее, но не может продолжаться дольше.

После одобрения вашего запроса о переводе помещения в жилой фонд администрация самостоятельно направит все документы в Росреестр, но если вам по какой-то причине хочется взвалить на себя еще больше бюрократических задач, вы можете сделать это самостоятельно, написав соответствующее заявление в МФЦ. Процедура проверки занимает около 15 календарных дней.

За что придется заплатить при переводе апартаментов в жилое помещение?

Кажется, что платить не за что не нужно: заявление об изменении статуса, а также остальная документация рассматриваются комиссией абсолютно бесплатно. Тем не менее, существует ряд процедур, которые будут стоить вам денег:

• независимая строительная экспертиза: чтобы проверить соответствие апартаментов необходимым критериям для перевода. В зависимости от региона стоит от 7 тысяч рублей;
• узаконивание перепланировки: планировочные работы по изменению конфигурации помещения для соответствия требованиям стоят денег. От 20 тысяч рублей также в зависимости от региона;
• сбор и оформление документов: с документацией всегда много проблем. Неизвестно с какими столкнетесь вы, но рассчитывать нужно на сумму от одной тысячи рублей.

Это еще не все. Стоит вспомнить, что работы по перепланировке будут стоить денег. Если несоответствия серьезные, то очень больших денег. Это одна из причин, почему лучше купить квартиру, если вам жизненно необходимо получить жилое помещение.

Что делать, если отказали в переводе?

Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.

Причин может быть несколько:

1. апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
2. список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
3. с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
4. ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).

Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.

Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:

1. исправить все причины и подать заявление заново;
2. обжаловать решение в суде.

У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки, но лучше всего не допускать таких ситуаций в принципе, ответственно подойдя к вопросу изменения статуса. Чтобы все прошло гладко, необходимо на самом первом этапе обратиться к профессионалам, которые смогут точно сказать о шансах успешного изменения статуса, а также подскажут, что необходимо сделать, чтобы получить статус жилого помещения.