Как узаконить перепланировку в квартире?

Нам часто задают вопрос: как узаконить выполненную в квартире перепланировку? Чтобы дать точный ответ, нужно разобраться с тем, что вообще считается таким действием, а также решить, когда нужно легализовать изменения – до начала таких работ или после их завершения. В этой статье охватим эти моменты и подробно объясним, как узаконить перепланировку квартиры, чтобы у владельца в дальнейшем не возникло проблем с недвижимостью.

Статья по теме: Как узаконить перепланировку в нежилом здании?

Что означает понятие «перепланировка»?

Жилищный кодекс определяет перепланировку как действия по изменению конфигурации помещения. Термин «переустройство» рассматривают как изменения инженерных сетей и оборудования. И первые, и вторые изменения необходимо вносить в технический паспорт объекта, то есть узаконивать их.

Нужно учитывать, что самовольные изменения в здании могут стать причиной аварийных ситуаций, поэтому на этапе их планирования необходимо обратиться в жилищную инспекцию или архитектурный отдел местной или районной администрации, чтобы согласовать их.

Изменения, подлежащие обязательному согласованию

Согласования со стороны жилищной инспекции или соответствующего отдела администрации требуют такие виды работы:

• Переустройство помещения. В эту группу входят установка сантехнических приборов, их замена или перенос с первоначального места; также это изменения, касающиеся инженерных сетей, электропроводки и прочего коммуникационного оборудования. Если выполненные изменения влияют на общую конфигурацию и требуют внесения в проект, то они являются переустройством. Например, если ванна переустанавливается с одного места на другое или заменяется на душевую кабинку, и это требует замены труб, то требуется согласование. Также требуется разрешение, если планируется установка газовой плиты взамен электрической.
• Перепланировка. Это демонтаж перегородок либо возведение новых, заделка или выполнение проемов, даже если эти изменения касаются не несущих конструкций здания.
• Работы, из-за которых нарушается архитектура здания. Это выведение дымоходов, обустройство лоджий, сооружение навесов.

Работы, не требующие согласования

Вам не потребуется согласование перепланировки, если соблюдаются такие условия:

• устройство пола не меняется;
• отопительные и сантехнические приборы, а также трубы всех коммуникаций не подлежат перемещению;
• проемы окон и дверей остаются неизменными и соответствуют плану БТИ;
• перегородки, разделяющие квартиры, не меняют положения, остаются неизменными.

Таким образом, узаконивание не требуется для:

• косметического ремонта;
• установки нового инженерного оборудования, которое по размерам и расположению не отличается от предыдущего и не требует прокладывания новых трубопроводных систем;
• установки климатического оборудования;
• разбора встроенной мебели (в частности, антресолей);
• замены окон, дверей, остекления балконов, если проемы остаются неизменными;
• перестановки электрической плиты в пределах кухни.

Если вы проживаете в доме, который относится к объектам культурного наследия, стоит уточнять возможность установки кондиционера у местных властей.

Пошаговая инструкция по узакониванию перепланировки

Процедура включает несколько последовательных шагов. Это:

1. Подтверждение права собственности на помещение в Росреестре.
2. Заказ проекта перепланировки. Его изготовлением занимаются специализированные или строительные компании, которые имеют допуск СРО. Такой документ должен включать все изменения, которые планируются собственником. Заказ проекта обязателен: без этого документа согласование внесенных изменений невозможно.
3. Обращение в компетентные органы или организации. В Москве это МосЖилИнспекция. Заявление, поданное владельцем квартиры, рассматривают в срок от 30 до 50 дней. Срок действия документа, разрешающего перепланировку, составляет 1 год от даты выдачи.
4. Выполнение запланированных работ. Получив разрешение от соответствующих государственных органов, владелец квартиры имеет право приступать к ремонту, который в том числе включает перепланировку. Важно, чтобы работы строго соответствовали утвержденному проекту.
5. Подтверждение перепланировки, выполненный в соответствии с составленного проекта. Оно осуществляется с присутствием специалиста жилинспекции.
6. Внесение изменений в Росреестр, получение выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество с отображением актуального плана.
7. Подача заявление на получение нового технического паспорта с внесением произведенных изменений, его изготовление. Собственник оплачивает госпошлину в установленном размере и обращается в БТИ. На объект выезжает сотрудник организации, чтобы зафиксировать внесенные изменения. В течение 10 дней новый документ выдается заявителю.

Как узаконить перепланировку после проведения ремонта?

Если ремонтные работы в квартире с перепланировкой были проведены без предварительного получения согласия со стороны компетентных органов, потребуется обращаться в суд для легализации таких изменений.

В этом случае алгоритм действий для собственника следующий:

1. Сбор пакета документов. Для легализации внесенных изменений нужно получить письменное заключение о том, что квартира соответствует нормам СЭС, и заказать проект перепланировки. Если значительные изменения не были внесены, возможно составление эскиза.
2. Оповещение специалистов жилинспекции о внесении изменений.
3. Обращение в суд. Собственник подает исковое заявление, перечисленные выше документы, выписку из ЕГРН, технический паспорт.

После рассмотрения дела в рамках судебного заседания возможно положительное или отрицательное решение на предмет разрешения легализации. При положительном исходе дело завершается оформлением нового технического плана (нужно обратиться в БТИ) и внесением изменений в кадастровый учет.

Согласование самовольной перепланировки возможно, если изменения не причинили вред или ущерб дому и жильцам.

Статья по теме: Как узаконить самовольную постройку в Москве?

Изменения в планировке квартиры, которые не подлежат легализации

Существует ряд изменений, которые не могут быть признаны законными. Это:

• демонтаж воздуховода приточно-вытяжного типа или его уменьшение;
• увеличение пространства санузла путем использования жилой площади помещения;
• снос несущих конструктивных элементов – стен, колонн;
• устройство «мокрых зон» над жилыми комнатами соседей, живущих этажом ниже;
• установка теплого пола с подключением от общедомовых систем отопления или горячего водоснабжения;
• нарушение первоначального облика фасада;
• любые изменения, которые создают затруднение для доступа к сантехнике, стоякам, приборам учета, другим важным элементам инженерных систем;
• объединение газифицированных помещений (в частности, кухни) с жилыми комнатами;
• закладывание кирпичом или другими непрозрачными материалами проемов, которые обеспечивают приток естественного источника освещения в помещение;
• пристройка террас, лоджий на уровне второго этажа и выше.

Не подлежит легализации перепланировка, если она стала причиной ухудшения условий проживания в конкретной квартире либо в МКД в целом.

Ответственность граждан за незаконно выполненную перепланировку

Не согласованная с компетентными органами перепланировка квартиры влечет за собой административную ответственность: собственник получает штраф в размере 2000-2500 рублей. При выявлении незаконных изменений на собственника возлагается ответственность по приведению помещения в первоначальный вид.

Что делать в таком случае? Доступны такие варианты:

• легализация произведенных изменений посредством обращения в суд;
• приведение помещения в изначальное состояние за счет собственника;
• изъятие квартиры из собственности и продажа на торгах, если владелец не будет предпринимать действий после признания судом перепланировки незаконной (сумма, вырученная после продажи на торгах, будет возвращена собственнику, кроме тех средств, которые были потрачены на восстановление первоначальной конфигурации помещения).