Как узаконить перепланировку в квартире: пошаговая инструкция

Чтобы квартира стала удобной для жизни, нередко нужна перепланировка. Ее нужно согласовывать, но далеко не все владельцы оформляют нужные документы до начала работ. Как узаконить перепланировку в квартире, если она не согласована? Решить эту проблему помогут специалисты Архитектурно-градостроительного центра «НЭП».

Что считается перепланировкой и переустройством

Перепланировка меняет расположение конструкций внутри квартиры. А переустройство меняет назначение помещений без изменения их границ.

Объясним подробнее. При перепланировке меняется конфигурация квартиры, и ее план перестает соответствовать зарегистрированному в БТИ. Примеры:

• перенос внутренних перегородок или их снос;
• создание дверных проемов либо перенос;
• изменение расположения окон;
• объединение квартир;
• создание нескольких помещений из одного с помощью новых перегородок;
• изменение размера вспомогательных помещений;
• устройство новых санузлов.

Во всех этих случаях изменилась геометрия квартиры. Старый поэтажный план стал недействительным. Даже если перегородка из гипсокартона, ее перенос в другую точку считается перепланировкой. Регистрация новой схемы в БТИ и ЕГРН обязательна.

Переустройство не меняет границы помещений и не затрагивает конструктив. Работы происходят внутри существующих помещений. Основные изменения касаются инженерных систем или функций комнаты. Помещение занимает ту же площадь, но используется не по назначению или оснащается новым оборудованием.

Например, переустройством считается замена ванны на душевую кабину или перенос стиральной машины из ванной в кухню. Если смонтировать теплый пол от электросети, без подключения к системе отопления, это тоже переустройство.

Согласовать или узаконить

Согласование требуется до начала ремонта, чтобы получить официальное разрешение на изменения. Процесс узаконивания перепланировки нужен после завершения работ, если они уже выполнены без разрешения. В первом случае оценивают проект, во втором — факт и безопасность выполненного.

Объясним подробнее. Если ремонт только планируется, нужно получить разрешение. Этот порядок называется согласованием. Без предварительного одобрения нельзя сносить перегородки, переносить инженерные системы или менять конфигурацию помещений. Разрешение выдает жилищная инспекция после рассмотрения проекта, который описывает, что именно будет изменено и как это повлияет на конструкцию здания. Он составляется организацией с допуском СРО.

Когда работы уже выполнены, согласовать их невозможно. В этом случае применяется другой порядок — узаконивание. Какую перепланировку нужно узаконивать? Процедура необходима, если работы уже нарушили утвержденный план квартиры и не зафиксированы в документах.

Когда нужно узаконивать перепланировку квартиры

Перепланировку узаконивают, когда документы не соответствуют фактическому состоянию квартиры. Это требуется, если квартира будет продаваться, при любых сделках с ней и после проверок, когда были зафиксированы нарушения.

При продаже квартиры

Если в квартире есть несогласованные изменения, покупатель не сможет взять ипотеку. Кредиторы не готовы оформлять залог на объект, по которому могут возникнуть претензии. Покупателя придется искать среди тех, кто готов заплатить всю сумму, а из-за этого сделка может затянуться.

Цену квартиры придется снизить. Покупатели понимают, что потом им придется сами узаконивать перепланировку или восстанавливать первоначальную конфигурацию. Это потребует вложений, поэтому они просят скидку.

Кроме того, если сделали перепланировку без разрешения, продавец обязан предупредить об этом. Если ее скрыть, а потом покупатель обнаружит несоответствие, он вправе подать в суд и расторгнуть сделку. Такое право дает пункт 2 ст. 179 Гражданского кодекса.

При других юридических сделках с недвижимостью

Нужно ли узаконивать перепланировку при передаче квартиры по дарственной, по наследству или оформлении в качестве залога? Такие сделки требуют регистрации в Росреестре. Если планировка в помещении не совпадает с техническими документами, с регистрацией возникнут проблемы.

Кроме того, новый собственник не сможет свободно распоряжаться квартирой, например, продать ее без узаконивания. Даже если такая сделка будет совершена, придется снизить стоимость объекта.

Квартиру не получится оформить как залог. В этом случае банк проводит проверку. Он заказывает оценку и получает техплан из ЕГРН. Если квартира изменена, а в документах старые данные, в регистрации залога отказывают.

При установлении надзорными органами факта самовольной переделки помещения

Если в квартире сделана перепланировка без разрешения, об этом могут сообщить соседи или управляющая организация. В таком случае сотрудник жилинспекции составляет акт, и собственник получает предписание устранить нарушение.

Если перепланировка не влияет на несущие конструкции и технические нормы не нарушены, изменения можно узаконить. Если это невозможно, придется вернуть квартиру в прежнее состояние.

Что можно, а что нельзя узаконить

Узаконивают только те изменения, которые не нарушают несущую конструкцию здания и инженерные системы. Все работы должны быть безопасными и не затрагивать общедомовое имущество.

Можно ли узаконить и согласовать перепланировку после ремонта? Если есть сомнения, стоит изучить законы. Основной документ — ст. 25 и ст. 29 ЖК РФ. Они устанавливают, какие изменения относятся к перепланировке и переустройству. Также они запрещают узаконивать решения, которые угрожают безопасности дома или нарушают права других жильцов. В Москве действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП. В нем подробно прописаны допустимые и недопустимые виды работ. Технические и санитарные ограничения закреплены в СП 54.13330, а также в санитарных и противопожарных нормах.

Способы узаконить самовольную перепланировку квартиры после ремонта

Закон предусматривает несколько способов, как оформить сделанную перепланировку. Выбор зависит от характера работ и от того, затронули ли они конструкции и инженерные системы.

По эскизу

Этот способ применяют, когда переделки не затрагивают несущие конструкции и не меняют работу инженерных систем. Речь идет о простых изменениях, которые не влияют на безопасность дома. Например, если проем заложили или перегородку поставили внутри квартиры без нагрузки на перекрытия.

Для оформления готовят эскиз с фактической планировкой. Его выполняют на основе поэтажного плана БТИ. Отдельный проект не требуется. Эскиз отражает текущее расположение стен и проемов без расчетов и технических обоснований.

Документы подают в жилищную инспекцию. Инспектор осматривает квартиру и сверяет фактическое состояние с эскизом. Если нарушений нет, оформляют акт, который позволяет внести изменения в ЕГРН.

На основании проектной документации

Когда переделки затронули инженерные системы или изменили конфигурацию квартиры, простого эскиза недостаточно. Нужен проект с техническими расчетами и обоснованием безопасности.

Подготовкой проектной документации занимается организация с допуском СРО. В документе показывают фактическую планировку и подтверждают, что несущие конструкции остались в рабочем состоянии. Также проверяют инженерные системы, которые связаны с измененными помещениями.

Проект передают в жилищную инспекцию. Специалисты его рассматривают и сопоставляют с действующими нормами. После проверки назначают осмотр квартиры. Если фактическое состояние соответствует проекту, инспекция оформляет акт.

По техзаключению

Этот вариант применяют, когда надо легализовать самовольную перепланировку, если она уже сделана. В такой ситуации приглашают инженера проектной организации с допуском СРО. Он имеет право обследовать конструкции здания и давать заключение об их состоянии. Также специалист сопоставляет выполненные измерения с нормами безопасности.

Если несущие элементы не пострадали и рисков для дома нет, инженер готовит техническое заключение. Документ подтверждает допустимость выполненных работ. На его основании жилищная инспекция проводит осмотр квартиры. После проверки выдают акт.

Какие документы нужны для оформления

Для узаконивания перепланировки нужен комплект документов, который подтверждает фактическое состояние квартиры и безопасность выполненных работ. В него входят:

• Техпаспорт БТИ с актуальной планировкой. Если в нем отражено прежнее состояние квартиры, заказывают обмер и выпуск нового экземпляра.
• Техническое заключение или проект. Его оформляет проектная организация с допуском СРО либо автор дома, если этого требуют конструктивные особенности здания.
• Технический план квартиры. Его готовит кадастровый инженер на основании обмеров и согласованных документов.
• Заявление на оформление перепланировки по установленной форме.
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Письменное согласие всех собственников, когда квартира находится в долевой собственности.

Документы подают в электронном виде через региональный портал госуслуг. В Москве используют mos.ru. После приема пакета назначается проверка и дальнейшие действия по процедуре.

Пошаговая инструкция: как узаконить сделанную перепланировку

Сначала инженер проектной организации подтверждает безопасность выполненных работ. Затем жилищная инспекция проверяет квартиру и оформляет акт, после которого новую планировку вносят в ЕГРН.

Объясним подробно, что нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку:

1. Оформить техпаспорт через БТИ. Заявку можно подать онлайн или лично. После этого в квартиру приходит техник-инвентаризатор. Он измеряет все помещения, фиксирует точную площадь, проверяет конфигурацию стен и положение проемов. На основе этих данных БТИ готовит новый поэтажный план. Документ оформляют в течение 7–10 рабочих дней.
2. Вызвать инженера из организации с допуском СРО. Он осматривает объект, оценивает несущие конструкции и готовит техническое заключение. В нем указывают, безопасны ли проведенные изменения.
3. Пригласить кадастрового инженера. Он вносит изменения в техплан. Документ оформляется в электронном виде с ЭЦП. Его используют для регистрации в Росреестре.
4. Подать заявление через портал mos.ru или региональный сайт госуслуг. Заявитель прикрепляет сканы паспорта, выписку ЕГРН, согласие собственников (если их несколько), техническое заключение и новый технический план.
5. Жилищная инспекция рассматривает комплект и направляет инспектора. Он сверяет квартиру с документами и подписывает акт.

Как легализовать перепланировку, если квартира куплена в ипотеку

Если квартира находится в залоге у банка, нужно разрешение кредитора на изменения в ней. С чего начать узаконивание незаконной перепланировки в этом случае? Необходимо подать запрос в банк. К заявлению прикладывают:

• отчет об оценке стоимости объекта;
• копии правоустанавливающих документов;
• проект перепланировки либо техническое заключение, если ремонт уже выполнен.

Сотрудники банка анализируют предоставленные данные. Их интересует, не снижает ли перепланировка стоимость квартиры и сохранена ли пригодность объекта для проживания. Если замечаний нет, банк выдает письменное согласие на внесение изменений. Только после этого можно подавать заявление в жилинспекцию. Далее процедура полностью совпадает с обычным порядком.

Что будет, если сделал перепланировку квартиры без разрешения

Если собственник изменил планировку без согласования, это нарушает часть 1 ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушение влечет штраф, его размер в Москве — от 2000 до 2500 рублей. Также жилинспекция требует вернуть первоначальное состояние квартиры.

Если собственник игнорирует предписание, жилищная инспекция обращается в суд. Судебное разбирательство неизбежно в любом случае, если переделка коснулась несущих стен, вентиляции, водоснабжения или нарушила противопожарные нормы. Суд также обязывает устранить нарушения. Если решение не будет исполнено, государство имеет право выставить квартиру на торги. Полученные деньги будут направлены на переделку.

Процедура узаконивания перепланировки посредством суда

Если жилинспекция отказалась узаконить перепланировку, собственник может подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. К заявлению прикладывают:

• техпаспорт;
• проект выполненных работ;
• заключение специалиста с допуском СРО.

Если суд не выявляет нарушений, он разрешает сохранить изменения. После этого вызывают техника БТИ. Он фиксирует измененную конфигурацию квартиры и готовит новый технический паспорт. Затем кадастровый инженер оформляет технический план, и все документы подают в Росреестр.

Чтобы избежать проблем с жилищной инспекцией, обратитесь к специалистам Архитектурно-градостроительного центра «НЭП». Чтобы получить консультацию, как узаконить перепланировку в квартире, и заказать услугу, позвоните нам или оставьте заявку на сайте.

Чек-лист, как подготовить данные для узаконивания перепланировки

1. Проверьте документы на квартиру. Убедитесь, что есть актуальная выписка ЕГРН и понятен текущий статус объекта.
2. Закажите обмеры в БТИ. Вызовите техника, чтобы зафиксировать фактическую планировку и получить поэтажный план.
3. Соберите сведения о выполненных работах.
4. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО и получите техническое заключение о безопасности сделанных изменений.
5. Проверьте статус дома. Выясните, не относится ли здание к объектам культурного наследия или домам с особыми ограничениями.
6. Оформите письменное согласие всех владельцев при долевой собственности.
7. Закажите технический план у кадастрового инженера.
8. Соберите пакет для подачи заявления. Объедините техпаспорт, заключение, технический план и правоустанавливающие документы.

Услуги по теме: