Пн. – Сб.: с 9:00 до 19:00
Заказать звонок
У Вас остались вопросы?
Бесплатная консультация:
8 (495) 744-63-13 info@nep.expert

Кадастровая и рыночная стоимость: разница между ними

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:

  • Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
  • Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
  • Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.

Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:

  • Плодородность
  • Прибыль, получаемая от участка
  • Местоположение

Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:

  • Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
  • При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
  • Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
  • Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
  • Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
  • Расчет ежегодного налога на земельный участок.

С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Оценка рыночной стоимости недвижимостиЭто то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:

  • Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
  • Местоположение.
  • Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
  • Состояние недвижимости.
  • Наличие ремонта и его качество.

Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:

  • Получение кредита под залог недвижимости
  • Оформление процедуры банкротства
  • Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:

  • Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
  • Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
  • Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:

  • Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
  • Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
  • Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
  • Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.

При обращении вам понадобится:

  1. Заявление по форме установленной законодательством РФ
  2. Документы на недвижимость
  3. Отчет независимой экспертизы
  4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.