Оценка недвижимого имущества

Для чего необходима рыночная оценка недвижимости?

Процедура определения цены подразумевает не просто определение стоимости объекта для совершения гражданско-правовых сделок, но и определение прав на здание или сооружение. Чаще всего к услугам оценщиков прибегают в следующих случаях:

• При осуществлении операций по покупке или продаже недвижимости;
• Перед заключением договора о страховании эксплуатируемого объекта;
• При внесении объекта в уставный фонд при формировании юридического лица;
• При передаче права собственности на недвижимость в порядке наследования;
• При передаче недвижимости в залог при получении займа в финансовом учреждении;
• В рамках судебного рассмотрения дела.

Основным нормативным документом, который регулирует порядок оценки и устанавливает требования к оценщикам, является закон 135-ФЗ.

Факторы, влияющие на реальную стоимость объекта

Законодательство РФ в процессе оценки имущества предписывает принимать во внимание различные факторы, которые изменяют в большую или меньшую стоимость цену объекта. При оценке эксперты учитывают:

• Тип и функциональное назначение оцениваемого объекта;
• Адрес, по которому расположено здание или сооружение;
• Размеры и этажность постройки;
• Наличие вокруг удобной транспортной инфраструктуры.

В зависимости от запроса заказчика оценки эксперт определяет одну из трех категорий цен:

• Рыночная;
• Затратная;
• Доходная.

По результатам оценки экспертная организация составляет акт с указанием порядка проведения работ, а также факторов, которые оказали влияние на окончательную стоимость здания или сооружения.

Этапы оценки недвижимости

Процесс определения цены объекта недвижимости предполагает проведение следующих этапов работ:

1. Определение индивидуальных характеристик объекта, которые отличают его от аналогичных зданий.
2. Анализ текущих рыночных условий, которые могут повлиять на реальную цену при совершении гражданско-правовых сделок.
3. Выбор способа оценки и проведение расчетов, на основе которых формируется окончательная цена исследуемого объекта.
4. Анализ воздействия выявленных в процессе обследования факторов на итоговую цену здания и сооружения.

Особенности определения расчетной цены

Если по требованию заказчика определяется расчетная цена недвижимости, то в исследовании эксперта учитываются дополнительные факторы:

• Возможность получения прибыли при последующей продаже приобретенной недвижимости;
• Возможность увеличения прибыли при передаче объекта инвестору;
• Суммы страховых платежей, которые необходимо внести в страховую компанию;
• Стоимость нового объекта с аналогичными характеристиками, но построенного с использованием современных материалов, технологий, оборудования;
• Затраты, которые необходимо понести на ремонт приобретенного здания;
• Размер прибыли, которую может получить покупатель при условии приобретения здания за кредитные средства;
• Сумма, которую может получить владелец при вынужденной продаже здания и ее ликвидации;
• Инвентаризационная стоимость здания, которая необходима для расчета налоговых отчислений в бюджеты;
• Размер затрат, необходимых для разрушения и утилизации постройки.

Независимая оценочная компания, которая определяет цену недвижимости, обязательно должна иметь лицензию на оказание этих услуг, а эксперты-оценщики — сертификат, подтверждающий их квалификацию.

Стоимость оценки недвижимости

Порядок цен на другие виды экспертиз в 2023 году