Установлен перечень участков с ВРИ по проекту межевания территории

С 1 марта 2026 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при подготовке проектов межевания территории. Федеральным законом № 12-ФЗ от 30 января 2026 года статья 43 ГрК РФ дополнена частью 13, которая содержит перечень случаев, когда вид разрешенного использования (ВРИ) образуемых и изменяемых земельных участков устанавливается утвержденным проектом межевания территории вне зависимости от градостроительных регламентов. Это касается участков для комплексного развития территории, садоводческих и огороднических товариществ, линейных объектов, пользования недрами и некоторых других категорий. Параллельно Федеральным законом № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года в Земельный кодекс добавлена новая глава о видах разрешенного использования, которая систематизирует все правила установления ВРИ.

Когда ВРИ определяется проектом межевания территории

Согласно новой части 13 статьи 43 ГрК РФ, виды разрешенного использования образуемых и изменяемых земельных участков устанавливаются проектом межевания территории в следующих случаях:

1. Комплексное развитие территории. Если участки образуются из земель, предоставленных для комплексного развития территории, или расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии либо принято решение о КРТ. Это касается как участков, образуемых из земель, не предоставленных гражданам или юридическим лицам, так и участков, образование которых осуществляется правообладателем, ведущим комплексное развитие.
2. Садоводческие и огороднические товарищества. Участки, образуемые из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу. Это позволяет формировать участки для членов товарищества с видами использования, соответствующими специфике садоводческой и огороднической деятельности.
3. Линейные объекты. Земельные участки, образуемые для размещения линейных объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения. Для таких участков вид разрешенного использования определяется функциональным назначением линейного объекта и закрепляется в проекте межевания.
4. Пользование недрами. Участки, предназначенные для использования в целях пользования недрами. В этом случае вид разрешенного использования определяется назначением недропользования и фиксируется в проектной документации по планировке территории.
5. Изъятие для государственных или муниципальных нужд. Если образование или перераспределение земельных участков осуществляется в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд. Проект межевания определяет ВРИ исходя из целей, для которых проводится изъятие.
6. Особые экономические зоны и ИНТЦ. Участки в границах особых экономических зон, инновационных научно-технологических центров или территорий опережающего развития. Для таких зон действуют специальные правила градостроительного регулирования, и ВРИ устанавливается документацией по планировке территории.

Новая глава Земельного кодекса о видах разрешенного использования

Параллельно с изменениями в Градостроительный кодекс Федеральный закон № 295-ФЗ дополняет Земельный кодекс новой главой II.1 «Виды разрешенного использования земельных участков». Это первое систематизированное регулирование установления и изменения ВРИ на законодательном уровне.

Новая глава определяет документы-основания для установления ВРИ в зависимости от категории земель и местоположения участка. Для земельных участков в границах населенных пунктов ВРИ устанавливается градостроительными регламентами правил землепользования и застройки. Для лесных участков применяется лесохозяйственный регламент. Для участков в границах особо охраняемых природных территорий действует положение об ООПТ.

Кодекс впервые закрепляет правила, по которым органы власти определяют ВРИ при первоначальном предоставлении земельных участков. При выставлении участка на аукцион или предоставлении без торгов орган власти обязан указать один или несколько основных видов разрешенного использования из видов, установленных соответствующими регламентами. Если ВРИ еще не внесен в ЕГРН, орган власти должен обеспечить внесение этих сведений до публикации извещения об аукционе или заключения договора.

Объединение участков с разными видами разрешенного использования

Важное нововведение — возможность объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования. Ранее это было серьезным препятствием для эффективного использования земель, особенно при реализации инвестиционных проектов.

Теперь объединение участков с разными ВРИ допускается в следующих случаях: если такое объединение предусмотрено проектом планировки территории или проектом межевания; если объединение осуществляется собственниками, землевладельцами или пользователями участков; если участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории; если участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Важное ограничение: для арендаторов земельных участков запрещается выбирать иной ВРИ, чем предусмотрено договором аренды. Это защищает интересы собственника и предотвращает несанкционированное изменение целевого использования арендованных земель.

Что означают изменения для девелоперов и правообладателей

Новые правила создают более понятную и прозрачную систему определения видов разрешенного использования. Для девелоперов, реализующих проекты комплексного развития территорий, это означает возможность установить необходимые ВРИ непосредственно в проекте межевания без длительных процедур внесения изменений в правила землепользования и застройки.

Для муниципальных образований, формирующих земельные участки для предоставления инвесторам, новые правила упрощают процедуру определения ВРИ образуемых участков. Проект межевания становится комплексным документом, который не только устанавливает границы участков, но и закрепляет виды их разрешенного использования.

Для правообладателей земельных участков появляется возможность объединять смежные участки с разными ВРИ для более эффективного использования. Это особенно актуально для владельцев нескольких участков, которые ранее не могли их объединить из-за различия в видах разрешенного использования.

Наши эксперты помогут разобраться в тонкостях нового законодательства о видах разрешенного использования и подготовят необходимую документацию для реализации ваших проектов. Обращайтесь за консультацией — мы обеспечим соответствие всем требованиям Градостроительного и Земельного кодексов.

Следите за свежими новостями и экспертными материалами по градостроительству — присоединяйтесь к нам в социальных сетях, чтобы всегда быть в курсе актуальных изменений:

Telegram ВКонтакте Макс