ОКН за 1 рубль: как выкуп после реставрации может изменить рынок исторической недвижимости

Руководитель архитектурно-градостроительного бюро «НЭП» Никита Корчагин прокомментировал законопроект о преимущественном выкупе восстановленных объектов культурного наследия арендаторами за 1 рубль. Инициатива должна дать инвестору возможность получить объект в собственность после выполнения реставрационных обязательств и снизить один из главных рисков действующей модели.

Продажа объекта культурного наследия после реставрации: что предлагают изменить

Законопроект касается неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Если арендатор выполнит условия договора и проведет реставрацию, он сможет преимущественно выкупить объект за 1 рубль. Земельный участок под памятником в сделку не входит.

Сейчас для таких объектов действует программа льготной аренды на 49 лет за символическую плату. По данным авторов инициативы, более 90% объектов, переданных по этой схеме, не восстанавливаются. Одна из причин - инвестор вкладывает значительные средства в чужой актив без гарантированной перспективы получить его в собственность.

Почему аренда объекта культурного наследия не устраивает инвестора

По оценке руководителя НЭП, проблема действующей модели заключается не столько в стоимости аренды, сколько в юридической конструкции. Инвестор может вложить сотни миллионов или миллиарды рублей в историческое здание, но при этом остается арендатором и несет риск прекращения арендных отношений.

В качестве аналогии эксперт приводит эмфитевзис и суперфиций - известные еще римскому праву долгосрочные вещные права на чужую недвижимость. Их смысл состоял в том, чтобы дать человеку, который надолго вкладывается в чужое имущество, более устойчивое право, чем обычная аренда. Для современных проектов восстановления исторической недвижимости такой устойчивости часто не хватает.

Даже возможность взыскать часть затрат через суд не решает задачу инвестора: его цель - получить конкретный объект, развивать его и увеличивать стоимость созданного актива.

Реставрация объектов культурного наследия и право на выкуп ОКН

Реставрация объектов культурного наследия - длительный и сложный процесс с участием проектировщиков, подрядчиков и контролирующих органов. Стоимость восстановления одного руинированного особняка может составлять от 500 млн до 2 млрд рублей.

В России насчитывается около 160 тысяч объектов культурного наследия, порядка 14 тысяч из них находятся в неудовлетворительном состоянии. По приведенной в источнике оценке Минкультуры, реставрация только 1,4 тысячи аварийных объектов потребовала бы около 2 трлн рублей, поэтому без частного капитала решить такую задачу сложно.

Право на выкуп ОКН после реставрации меняет экономику проекта: инвестор получает возможность превратить вложенные средства в собственный актив, а не оставаться только арендатором. Это снижает долгосрочный риск и делает восстановление объектов культурного наследия привлекательнее для частных инвестиций.

Что будет с земельным участком под ОКН

Земельный участок под памятником законопроект не включает в сделку. При этом отсутствие земли в собственности само по себе не означает, что новый собственник здания останется без права пользоваться участком.

Законодательство рассматривает землю и расположенное на ней здание как самостоятельные объекты, но действует принцип единства их судьбы. Для инвестора важнее устойчивость права пользования участком, размер платежей, вид разрешенного использования и ограничения, связанные со статусом объекта культурного наследия.

Восстановление объектов культурного наследия как инвестиционный проект

После реставрации историческое здание может использоваться как гостиница, офис, ресторан, музей или другое общественное пространство. Для этого может потребоваться приспособление объекта культурного наследия под современное использование с сохранением его исторической и архитектурной ценности.

Экономика таких проектов складывается не только из арендного дохода, но и из долгосрочной капитализации редкого объекта в конкретной локации. В источнике приводятся примеры, когда восстановленные памятники стали гостиницей, пекарней, музеем и культурным пространством. Средний срок окупаемости подобных проектов оценивается в диапазоне от 4,5 до 15 лет.

Источник: ВФокусе Mail, 22 августа 2026 года.

Следите за свежими новостями и экспертными материалами по градостроительству — присоединяйтесь к нам в социальных сетях, чтобы всегда быть в курсе актуальных изменений:

Telegram ВКонтакте Макс