Независимая землеустроительная экспертиза

Что такое земельная экспертиза и зачем она нужна?

За последние тридцать лет в России наблюдается интенсивное развитие рыночного оборота земельных участков. Большое количество территории осваивается и застраивается.

Недостатки правового регулирования со стороны законодательства порождают конфликтные ситуации и препятствуют формированию справедливого земельного правопорядка в современных условиях.

По статистике споров о праве собственности земельные споры являются самой распространённой категорией. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Экспертиза проводится с целью разрешения спорных ситуаций и установления фактических обстоятельств.

Судебную экспертизу границ земельного участка назначает суд по ходатайству сторон, однако заключение эксперта можно заказать и во внесудебном порядке, что может помочь либо решить дело без обращения в судебные инстанции, либо сформулировать корректные требования для успешного разрешения дела в предстоящем разбирательстве.

Наши эксперты в области земельных отношений обладают специальными познаниями в сфере кадастровой деятельности, градостроительства, землеустройства и геодезии.

Для получения соответствующего заключения эксперта необходимо заключить договор с нашей организацией. Вы можете рассчитывать на беспристрастное исследование, объективность и опытность наших специалистов.

Проблемы, которые решает землеустроительная экспертиза

Земля в течение советского периода была исключена из гражданского оборота, законодательство того времени не допускало возможности совершения сделок с земельными наделами. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Сначала земельные участки следовали судьбе недвижимого имущества — строений и сооружений. Затем установился принцип, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе самих участков.

Однако строение или сооружение по-прежнему не становятся составной частью земли, строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность. Кроме того, реорганизации органов технического учета и регистрации прав, слияние баз данных об объектах недвижимости, переход на использование новых систем координат породили огромное количество путаницы в землеустроительной документации, недочеты и дублирование информации в Едином государственном реестре недвижимости и, как следствие, множество земельно-имущественных споров. Каждая ситуация уникальна, поэтому вывести какой-то общий алгоритм решения земельных разногласий довольно сложно. Однако можно выделить часто повторяющиеся ситуации:

• споры при установлении сервитутов (для проезда, прохода, прокладки коммуникаций и т. п.). Техническая экспертиза докажет, что сервитут необходим, а также предложит варианты его установления;
• размещение объекта в тех или иных зонах с особыми условиями использования территории (водоохранная зона, береговая полоса, санитарно-защитная зона, красные линии, полоса отвода железной дороги, охранная зона трубопроводов и ЛЭП, приаэродромная территория, особо охраняемая природная территория и т. д.). Эксперт сможет точно установить местонахождение спорного объекта в пределах соответствующей зоны;
• раздел земли, зданий и помещений между разными собственниками и установление порядка их использования. Землеустроители в данном случае предлагают наиболее рациональные и менее обременительные варианты раздела объектов недвижимости;
• споры об изъятии и предоставлении земельных участков;
• споры относительно истории образования тех или иных наделов из земель лесного фонда, водного фонда или земель особо охраняемых территорий и объектов. В данных ситуациях экспертиза может помочь доказать, что территория образована корректно, и сохранить право собственности на нее;
• наличие реестровой ошибки в местоположении границ земельных участков. Эксперты обнаружат, допущены ли кадастровым инженером нарушения при межевании участка;
• законность установления на местности границ земельных участков с учетом порядка согласования, имеющегося в межевых (землеустроительных) делах, межевых планах;
• соблюдение требований градостроительных регламентов при возведении строений, законность и возможность раздела, объединения, перераспределения или выдела земельных участков;
• самовольное занятие земельного участка или его части. Эксперты дадут заключение об отсутствии противоправных действий, если произошло смещение координат поворотных точек пределов надела в результате перехода от системы координат, в которой определены координаты, к государственной системе координат, использующейся для ведения Единого государственного реестра недвижимости, при выполнении мероприятий по пересчету органом регистрации прав таких значений.

Вопросы на которые даст ответ экспертиза земельного участка

1. Определить  площадь  земельного  участка,  необходимого  для  эксплуатации следующих  объектов: склада
   с  кадастровым  номером ...  площадью 739,5 кв. м и склада с кадастровым номером ... площадью 1364,5 кв.м.
   
2. Соотнести  площадь  земельного участка,  необходимого  для  эксплуатации вышеуказанных  объектов  с  площадью  и  конфигурацией  земельного  участка с кадастровым номером ...
3. Разработать варианты раздела земли в соответствии с их долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.
4. Определить порядок пользования земельным участком в случае отсутствия возможности его реального раздела?
5. Определить, возможно ли возведение на исследуемом земельном участке здания/строения/сооружения с заданными параметрами? Если невозможно, то, в силу каких причин?
6. Определить, какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом/объектами?
7. Определить, какая площадь земельного участка свободна от застройки?
8. Определить, имеются ли несоответствия исследуемых документов законодательству в области землеустройства, действующему на момент изготовления таких документов? Если да, указать, в части каких законодательных актов выявлены несоответствия?
9. Разработать варианты сервитута исследуемого участка для обеспечения прохода/проезда к объектам общего пользования?

Законодательная и нормативно-правовая база

Земельно строительная экспертиза это анализ имеющихся документов с целью выявления их соответствия или расхождения с законодательством, действующим в период их оформления.

Мы руководствуемся как старыми нормативами при исследовании ретроспективных вопросов, так и современными действующими нормами. Это значит, что вы получите документ под названием «Заключение эксперта», который составлен при четком соблюдении требований законодательства.

Нами используется следующая нормативно-правовая база

• «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1» от 30.11.1994 года № 51-ФЗ;
• «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ;
• «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 № 74-ФЗ;
• «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
• Федеральный закон № 78-ФЗ от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве»;
• Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2015 года № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
• Приказ Минэкономразвития России от 18 дек. 2015 г. N 953 «Об утверждении формы технического плана …» ;
• Приказ Минэкономразвития России от 8 дек. 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»;
• Приказ Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат …»;
• Приказ Минстроя России от 4 августа 1998 года N 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»;
• Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 года N 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка…»;
• «Методические рекомендации по проведению землеустройства…», утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 года;
• «Инструкция по межеванию земель», Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. — М.: Роскомзем, 1996 г.;
• Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2019 N 321 «Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут…».

Документы, которые пригодятся при проведении экспертиз

При проведении земельной экспертизы любая тонкость играет большую роль и может кардинально изменить ситуацию для разрешения спора. Могут пригодиться любые документы, относящиеся к исследуемым вопросам. Недостающие документы можно запросить в органах местного самоуправления или в архивах специализированных организаций (БТИ, Росреестр, Кадастровая палата и др.) При установлении фактических размеров наделов, а также законности размещения на них объектов недвижимости, в случае отсутствия их описания в правоустанавливающих документах, границами таких участков считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. Как подтвердить, что границы сложились в течение длительного времени: графическим материалом, спутниковыми снимками, сделанными в определенный период времени, схемой из старого договора аренды земельного участка, чертежом из генерального план поселения, ситуационным планом из технического паспорта, планом отвода и т. д.

Список документов, с которыми работают эксперты

• Выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на собственность, государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, выписка их похозяйственной книги;
• Договор купли-продажи или договор аренды земельного участка;
• Кадастровый паспорт или кадастровая выписка о земельном участке;
• Технический паспорт БТИ ;
• Кадастровый план территории (КПТ);
• Градостроительный план (ГПЗУ);
• Геодезические и картографические материалы (топографический план, геоподоснова и т. д.);
• Результаты аэрофотосъемки (ортофотоплан, спутниковые снимки и т. д.);
• Лесоустроительная и иная документация.

Особенности проведения экспертизы земельных границ

Важным фактором при проведении земельной экспертизы является понятие «сложившийся порядок пользования». Такое пользование как результат добровольного соглашения сторон является одним из главных доказательств на право владения и пользования земельным участком именно в определенных границах, а также при подтверждении этих границ экспертным заключением. При сложившемся порядке землепользования могут возникнуть отступления от точного размера доли, указанной в документах. Поэтому работы экспертов часто сопряжены с оценкой, например, необходимо определить размер долей в праве общей долевой собственности, цену объекта или компенсации за неравенство долей. При установлении сервитутов часто требуется определить размер платы за его установление, для этого проводится оценка. Наша компания также выполняет любые виды оценочных работ, что позволит вам сэкономить время и заказать комплексное заключение экспертов в одном месте. Мы поможем определить защиту оспариваемого права различными способами, предложим несколько вариантов решений с расчетом затрат по каждому из них, с учетом требований законодательства и с привлечением различных специалистов нашей организации.

Что вы получите в результате землеустроительной экспертизы?

Независимая землеустроительная экспертиза — объективное исследование, основанное на применении научных методик. Наши специалисты следят за обновлениями в сфере земельно-градостроительного законодательства, имеют большой практический опыт на рынке недвижимости, обладают необходимыми познаниями в области геодезии, землеустройства и кадастровых работ, используют новейшее геодезическое оборудование. Эксперты помогут сформулировать законные требования для обращения в судебные инстанции, предложат варианты наиболее рационального использования надела в соответствии с его целевым назначением.

Стоимость экспертизы в Москве и регионах

Цены на кадастровые работы в 2023 году